인천지방법원 2025타경512455. 논현2차푸르지오시티 1층 117호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 성화진이며 2023.04.03 매매를 원인으로 725,000,000원에 취득했습니다. 같은 날인 2023.04.27 국민은행이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 근저당 원문에는 같은 건물 1층 118호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
이후 2023.10.26 박진석의 채권최고액 75,000,000원 근저당, 2024.07.29 경기광주세무서장의 압류, 2025.09.17 현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 577,000,000원이라는 신건 가격과 1층 근린생활시설의 환금성을 어떻게 평가하느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512455 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 1층 117호 · 도로명 인천광역시 남동구 남동서로236번길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태 근린생활시설 · 철골철근콘크리트구조 20층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 성화진 (2023.04.03 매매 · 거래가액 725,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 577,000,000원 / 577,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제구차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) / 1,158,053,979원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기부 발급 | 2026.08.25 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.04.27 을구 4번 국민은행 근저당 1,200,000,000원입니다. 그 뒤의 을구 6번 박진석 근저당 75,000,000원, 갑구 12번 국세 압류, 갑구 14번 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2019년 한국씨티은행 근저당 888,000,000원과 2022년 국민은행 근저당 849,120,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
한편 2024.04.23 국민은행이 신청했던 별도의 임의경매개시결정은 2025.07.29 취하를 원인으로 2025.08.01 말소되었습니다. 현재 사건은 이후 2025.09.17 새로 개시된 2025타경512455입니다.
② 가격 판단 — 신건 577,000,000원, ‘싸다’는 결론은 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 577,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액 역시 577,000,000원입니다. 1회 유찰 시 461,600,000원, 2회 유찰 시 369,280,000원으로 내려가는 시나리오가 산정되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 577,000,000원 | 0원 | 706,170,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 461,600,000원 | 0원 | 820,416,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 369,280,000원 | 0원 | 911,689,920원 |
③ 예상배당표 (매각가 577,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 8,170,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,200,000,000원 | 568,830,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 박진석 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,275,000,000원 중 예상 배당액은 568,830,000원이고, 채권 미배당액은 706,170,000원입니다. 이 미배당 채권액은 배당 부족분이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 117호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 남동인더스파크역 북측 인근으로, 주변은 업무시설·공장 및 기반 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 남동인더스파크역이 있으며, 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 20층 건물 중 1층이며, 상하수도·위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남서측으로 노폭 약 15M의 포장도로에 접하고, 토지 특성은 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 토지면적 5,296.7㎡, 공시지가 2,334,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 최저가 577,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고, 1층 근린생활시설의 실제 거래·임대 조건과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 채권최고액 1,200,000,000원 근저당에는 같은 건물 1층 118호가 공동담보로 기재되어 있으므로 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 입찰 전에 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 세금 배당 확인. 경기광주세무서장의 압류가 존재하고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구와 우선순위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택이고 감정 이용상태는 근린생활시설이므로, 실제 이용·영업·임대 목적에 맞는 조건인지 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 461,600,000원, 2회 유찰 369,280,000원으로 내려가더라도 가격 메리트는 별도의 시세 검증 후 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 관계를 입찰 전 원본으로 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.27 국민은행 근저당을 말소기준으로 잡으면 그 이후 박진석 근저당·국세 압류·현재 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인 0명·매수인 인수 0원입니다. 현재 회차에서 실질취득액은 최저가와 같은 577,000,000원입니다.
다만 권리가 깨끗하다고 해서 가격도 좋은 것은 아닙니다. 이 물건은 감정상 1층 근린생활시설로 이용 중이며, 주변도 업무시설·공장·근린생활시설이 혼재합니다. 가격비교가 가능한 실거래 기준은 적용하지 않으므로 신건 577,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격은 검증 전 보류 — 이 사건의 승부처는 등기 인수보다 근린생활시설로서의 실제 가치와 환금성을 얼마로 보느냐입니다.
