인천지방법원 2025타경512455. 인천 남동구 논현동 448 ‘논현2차푸르지오시티’ 1층 118호입니다. 사건상 용도 표시는 도시형생활주택이지만 감정평가 요항표에는 1층 해당 호들이 근린생활시설로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 명칭만 보고 일반적인 주거형 물건으로 판단하기보다, 현황 이용과 권리·임대관계를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
등기상 현재 소유자는 성화진입니다. 2023.04.27. 소유권이전과 같은 날 국민은행이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 이번 분석의 말소기준권리입니다. 이후 박진석 근저당, 국 압류, 부평구 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512455 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 1층 118호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 남동서로236번길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 성화진 · 2023.04.27. 소유권이전 · 거래가액 725,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 577,000,000원 / 577,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,158,053,979원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 효력이 남아 있는 권리 중 핵심은 2023.04.27. 설정된 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 동일 건물 1층 117호와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 이 근저당 이후 2023.10.26. 박진석의 75,000,000원 근저당과 2024.07.29. 국 압류, 2026.01.06. 부평구 압류, 2025.09.17. 현재 경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 577,000,000원입니다. 그러나 동일 용도·동일 조건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세 자료가 없어 신건 가격이 시장보다 높은지 낮은지를 객관적으로 비교할 근거가 없습니다.
등기부에는 과거 거래가액이 기재돼 있습니다. 2019.12.30. 김명순 소유권이전 당시 거래가액은 550,116,000원, 2023.04.27. 성화진 소유권이전 당시 거래가액은 725,000,000원입니다. 다만 이 두 거래만으로 현재 시세를 대신할 수는 없고, 특히 현재 감정상 이용이 근린생활시설이라는 점까지 함께 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 577,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,170,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,200,000,000원 | 568,830,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 박진석 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 577,000,000원 가정 시 집행비용 8,170,000원을 제외한 568,830,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 박진석 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권총액 1,275,000,000원 대비 미배당액은 706,170,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 577,000,000원 | 568,830,000원 | 706,170,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 461,600,000원 | 454,584,000원 | 820,416,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 369,280,000원 | 363,310,080원 | 911,689,920원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 감소하면서 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권 부족액 자체가 매수인의 추가 취득비용으로 붙는 구조는 아닙니다. 다만 이 사실만으로 어느 회차가 적정 가격인지는 판단할 수 없습니다.
⑤ 과거 경매 이력과 현재 경매
등기부에는 2024.04.23. 국민은행이 신청한 임의경매개시결정이 있었고, 해당 등기는 2025.07.29. 취하를 원인으로 2025.08.01. 말소됐습니다. 이후 2025.09.17. 유케이제구차유동화전문 유한회사가 국민은행을 양도인으로 하는 현재 임의경매개시결정을 다시 등기했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남동인더스파크역 북측 인근으로 업무시설, 공장 및 기반 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 남동인더스파크역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 감정평가상 해당 1층 호들은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물 설비. 상·하수도, 위생 및 급배수, 승강기, 화재탐지, 스프링클러, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남서측으로 노폭 약 15M의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 5,296.7㎡, 지목 대, 업무용, 평지·가로장방형이며 공시지가는 2,334,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 재확인. 사건상 용도 표시는 도시형생활주택이지만 감정상 이용은 근린생활시설입니다. 현장 이용·건축물 관련 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 등록은 없지만 감정서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.04.27. 국민은행 근저당이 기준이며 그 이후 박진석 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당의 공동담보로 1층 117호가 기재돼 있으므로 공동담보의 배당·변제 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교자료 확보. 최근 동일 조건 실거래가가 없어 577,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 근린생활시설 기준 거래·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 채권 배당은 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.27. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 박진석 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 채권 미배당액은 706,170,000원에 이르지만, 그 부족액을 매수인이 인수하는 것은 아니며 시나리오상 인수액은 0원입니다.
다만 투자의 승부처는 권리보다 용도·점유·가격입니다. 도시형생활주택으로 표시된 물건이 감정평가상 근린생활시설로 이용되고 있고, 임대관계도 미상입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 577,000,000원을 시장가격보다 싸다고 볼 근거도 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 실제 이용상태와 가격 검증이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
