인천지방법원 2025타경512944. 인천 남동구 고잔동 남동우리타운광장 에이동 3층301호로, 감정평가 기준 현재 일반공장(아싸테크)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사아싸테크이며 2020.08.26 매매로 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 345,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 기술보증기금의 443,200,000원 가압류, 중소기업은행의 10,946,023원 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 순서대로 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 고잔동 686-7 남동우리타운광장 에이동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 일반공장(아싸테크) |
| 소유자 | 주식회사아싸테크 (2020.08.26 매매 · 거래가액 345,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 614,868,197원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 용도 | 일반공업지역 · 공장용지 · 공업용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.08.26 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 이후 등기된 기술보증기금 가압류 443,200,000원, 중소기업은행 가압류 10,946,023원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행 근저당권 등은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 356,000,000원입니다. 감정 이용상태는 일반공장이고 실거래 시세 비교는 해당 없음이므로, 주거용 부동산처럼 최근 거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교해 할인 폭을 판단할 수 없습니다.
등기상 소유권 이전 당시 거래가액은 345,000,000원이고 현재 감정가는 356,000,000원입니다. 그러나 2020.08.26의 소유권 이전 거래가액 하나만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 가점을 주기보다는, 공장 매매 사례와 실제 사용가치·입주 가능 업종을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 356,000,000원 | 350,216,000원 | 463,930,023원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 284,800,000원 | 280,012,800원 | 534,133,223원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 227,840,000원 | 223,850,240원 | 590,295,783원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,784,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 350,216,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 443,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 10,946,023원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 814,146,023원, 예상 채권자 배당액은 350,216,000원, 미배당액은 463,930,023원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 기준 현재 일반공장(아싸테크)으로 이용 중이며, 건물은 일반철골구조 및 철근콘크리트 지붕 3층 건물 내 3층301호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 고잔동 소재 번영로제3사거리 남서측 인근으로, 주위에 중소규모 공장·아파트형공장·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 중로 및 소로의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재탐지설비, 화물용 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 공장용지, 공업용이며 토지면적은 9,734.2㎡, 공시지가는 1,571,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·성장관리권역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 시세 비교가 해당 없음이므로 356,000,000원이 저렴한지 여부는 공장 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 실제 점유·사용자를 확인해야 합니다.
- 업종·입주 조건. 국가산업단지·산업시설구역·일반공업지역에 속하므로 실제 사용 예정 업종과 입주 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래 관련 규제. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부를 기준으로 취득·이용 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 중소기업은행 근저당 채권이 전액 배당되지 않고 350,216,000원만 배당되는 예상 구조지만, 미배당 자체는 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건은 권리구조만 놓고 보면 비교적 명료합니다. 2020.08.26 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 뒤의 기술보증기금 가압류, 중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 물건의 감정 이용상태가 일반공장이고, 최근 실거래 비교가 해당 없음인 만큼 356,000,000원의 신건 최저가가 현재 시장에서 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 게다가 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 결론은 권리 인수는 명확하게 0원, 가격과 점유는 추가 검증이 필요한 공장형 경매입니다.
