인천지방법원 2025타경512944. 인천 남동구 고잔동 남동우리타운광장 에이동 3층 302호입니다. 감정평가상 현재 일반공장(아싸테크)으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사아싸테크이며, 2018.06.12. 등기된 2018.04.30. 매매의 거래가액은 335,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 356,000,000원으로 신건입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2020.06.03. 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤 기술보증기금 가압류 443,200,000원, 중소기업은행 가압류 10,946,023원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2004.07.03. 갑구 2번 가등기입니다. 해당 권리는 말소기준 이전 권리로 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류되어 있으므로, 단순히 “인수액 0원”만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512944 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 고잔동 686-7 남동우리타운광장 에이동 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 일반공장(아싸테크) 이용 |
| 소유자 | 주식회사아싸테크 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 614,868,197원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.03. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기부터 확인
임차인은 확인되지 않습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으나 별도의 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 이 사건의 중심 위험은 임차보증금이 아니라 선순위 가등기입니다. 배당 계산상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 금액 인수 0원과 선순위 등기상 권리의 소멸 여부는 별개의 문제입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확정이 먼저
동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어, 감정가 356,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,784,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 350,216,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 443,200,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 10,946,023원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 814,146,023원 중 예상배당은 350,216,000원이고, 미배당은 463,930,023원입니다. 배당 계산상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 선순위 가등기의 등기상 효력 문제는 이 배당금 계산과 별도로 판단해야 합니다.
④ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 일반공장(아싸테크)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인천광역시 남동구 고잔동 번영로제3사거리 남서측 인근으로, 중소규모 공장·아파트형공장·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있고, 대중교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트 지붕 3층 건물 내 3층301호 외 1개호이며, 급배수·위생·화재탐지·화물용 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 장방형 공장용지로 토지면적 9,734.2㎡, 일반공업지역이며 공시지가는 1,571,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 중로와 소로의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·국가산업단지·산업시설구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 2번 가등기 원문 확인. 2004.07.03. 접수 가등기의 정확한 권리 성격, 현재 효력, 본등기 가능성 및 말소 가능 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 선순위 권리와 배당을 혼동하지 않기. 배당표상 매수인 인수금 0원이라고 해서 선순위 가등기까지 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
- 신건 가격 검증. 최근 비교 실거래 자료가 없어 356,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 공장 이용 조건 확인. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역 등 이용 제한과 실제 사업 목적의 적합성을 확인해야 합니다.
- 점유 관계 확인. 일반공장(아싸테크) 이용 상태와 실제 인도 가능 시점 및 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차 기준 채권 미배당 463,930,023원이 발생하는 구조이며, 유찰 시 미배당은 더 커집니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘가등기’가 먼저다
감정가와 신건 최저가는 356,000,000원이고 임차인 신고도 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후라 소멸합니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 하지만 2004.07.03. 갑구 2번 가등기가 2020.06.03. 말소기준 근저당보다 앞서며, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다. 게다가 별도 경고는 이 가등기에 대해 담보가등기인지 종류를 확인해야 한다고 명시합니다.
따라서 이 물건의 첫 질문은 “3.56억이 싼가?”가 아닙니다. “선순위 가등기가 낙찰 후 어떤 효력을 갖는가?”입니다. 이 부분이 명확하게 정리되기 전에는 가격 할인 여부와 관계없이 보수적으로 접근해야 합니다. 임차 위험은 낮지만, 등기상 선순위 권리 위험은 크다. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
