수원지방법원 2024타경40378. 이천시 부발읍 아미리 소재 삼성홈플렉스 7층 704호입니다. 물건 용도는 근린시설로 분류돼 있으며, 감정평가서상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 등기부에는 주식회사동영디벨롭먼트가 소유자로 기재돼 있고, 2022년 12월 8일 설정된 이민자의 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 소유권이전청구권가등기, 관리단 가압류, 국세·지방세 압류, 믿음신용협동조합 가압류 등이 순차적으로 등기됐습니다. 경매는 말소기준 근저당권자인 이민자의 신청으로 진행됐으며, 현재 최저매각가격은 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 감정가 대비 큰 할인율을 곧바로 시장가격 대비 저평가로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40378 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로 2088, 삼성홈플렉스 7층 704호 (아미리 723-1) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(사무소) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 7층 중 제7층 |
| 소유자 | 주식회사동영디벨롭먼트 (2022.12.02 소유권이전 · 거래가액 222,325,300원) |
| 감정가 | 222,000,000원 |
| 최저매각가 | 76,146,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 이민자 · 청구액 800,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.08 을구 1번 근저당권 · 이민자 · 채권최고액 800,000,000원 |
| 공동담보 | 삼성홈플렉스 제7층 제705호·제706호 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 이민자 근저당
말소기준권리는 2022년 12월 8일 접수된 을구 1번 이민자 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 800,000,000원이며, 삼성홈플렉스 705호와 706호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 근저당권 자체와 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2022년 9월 설정됐던 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁 관련 등기는 이미 말소됐습니다. 2022년 12월 2일 황혜경에게 신탁재산이 귀속된 뒤, 같은 날 주식회사동영디벨롭먼트 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이 소유권이전 등기는 후순위 채권자 권리와 구분해 소유권 변동 이력으로 이해해야 합니다.
② 임차인·점유 — 임대관계 확인 필요
확인된 임차인 0명. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실을 근거로 실제 점유자가 없거나 명도 부담이 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.
특히 업무시설로 이용 중인 물건인 만큼 실제 사용 주체, 점유 경위, 임대차계약 존재 여부와 사업자등록·점유 관련 사항을 현장 및 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다. 미확인 점유자의 대항력 여부는 현재 미상이며, 별도 확인 전까지 대항력이나 보증금 인수 여부를 확정하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 222,000,000원입니다. 3회 유찰을 거친 현재 최저매각가격은 76,146,000원으로, 감정가의 34.3% 수준입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭은 크지만, 현재 실거래가나 최근 거래 추세를 확인할 수 없어 시장가격 대비 할인율은 산정할 수 없습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 222,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 76,146,000원 | 3회 유찰 · 감정가 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 53,302,200원 | 감정가 24% |
| 5회 유찰 시 | 37,311,540원 | 감정가 17% |
| 등기상 과거 거래가액 | 222,325,300원 | 2022.12.02 소유권이전 당시 거래가액 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 현재 시장가격 판단 보류 |
2022년 소유권이전 당시 거래가액은 222,325,300원으로 기재돼 있습니다. 그러나 과거 거래가액은 현재의 매매 가능 가격이나 동일 조건의 최근 실거래 시세를 대체하지 못합니다. 감정가와 과거 거래가액만으로 현재 최저가가 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,146,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,770,628원 |
| 1. 근저당 · 이민자 | 800,000,000원 | 74,375,372원 |
| 2. 가압류 · 삼성홈플렉스 관리단 | 28,910,380원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 믿음신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 배당 추정 기준입니다. 집행비용 1,770,628원은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 조세채권의 법정기일·우선순위와 확정 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액은 실제 확정 채권액과 동일하다고 단정할 수 없습니다.
매각대금 76,146,000원에서 집행비용을 공제하면 이민자 근저당권자에게 74,375,372원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 관리단과 믿음신용협동조합의 가압류 채권에는 배당이 없고, 소유자 잔여금도 0원입니다.
예상 채권총액은 928,910,380원, 채권자 예상배당 합계는 74,375,372원, 미배당액은 854,535,008원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 금액을 의미하며, 매수인이 그대로 인수해야 하는 금액을 뜻하지 않습니다. 현재 추정 매수인 인수액은 0원으로 별도 구분됩니다.
⑤ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 76,146,000원 | 74,375,372원 | 854,535,008원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 53,302,200원 | 51,942,760원 | 876,967,620원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 37,311,540원 | 36,239,932원 | 892,670,448원 | 0원 |
유찰이 이어지면 최저매각가격과 예상 채권자 배당은 감소하고, 미배당액은 증가합니다. 현재 시나리오와 추가 유찰 시나리오 모두 신청채권자 이민자의 채권은 전액 만족되지 않으며, 소유자 잔여금은 0원입니다.
다만 세 시나리오에서 표시된 인수액 0원은 확인된 권리와 배당 조건에 따른 추정입니다. 가등기 종류, 실제 점유관계 및 별도 부담사항이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 유찰로 가격이 내려간다는 사실만으로 입찰의 경제성이 개선된다고 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 아미초등학교 남서측 근거리에 위치합니다. 인근에는 단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 실제 용도. 물건 분류는 근린시설이며 감정평가서상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 주거용 아파트를 전제로 한 가격이나 임대수익 분석을 적용해서는 안 됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 7층 건물로, 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승객용 승강기 및 차량용 승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 접근 도로. 남서측 약 25미터 포장도로와 북동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등으로 기재돼 있습니다. 토지는 평탄한 사다리형이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다. 다만 실제 내부 현황과 사용 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 사무소 용도의 거래 수요와 임대수요를 확인해야 합니다. 최근 거래가격과 임대료가 확인되지 않아 실제 환금성이나 적정 매각가격을 확정할 수 없습니다. 3회 유찰 이력도 가격 검증과 함께 검토할 사항입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 특별조건 확인. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%입니다. 입찰 전 해당 기일의 최종 매각조건과 보증금 납부 방식을 확인하세요.
- 가등기 성격 확인. 갑구 4번 이승연 명의 가등기의 담보가등기 해당 여부와 실제 말소 처리 여부를 확인하세요. 명세서상 인수권리 없음이라는 기재와 함께 원본을 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 국세 압류와 지방세 압류 3건에 대해 당해세 여부, 실제 체납액과 배당 우선순위를 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 삼성홈플렉스 관리단의 가압류 청구금액은 28,910,380원입니다. 관리단에 실제 미납액과 공용부분 관리비 내역을 확인하고, 매수인 부담 가능성을 별도로 검토하세요.
- 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금 및 점유 이전 가능성을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 705호·706호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 담보권 및 배당 상황을 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 222,000,000원과 최저가 76,146,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 유사 업무시설 실거래, 현재 매물가격, 임대료와 공실 현황을 비교해야 합니다.
- 사용 가능성 확인. 감정평가상 사무소 이용 상태와 실제 건축물대장상 용도·사용 현황을 대조하고, 필요한 경우 용도변경 및 시설 사용 가능성을 확인하세요.
- 자금계획. 재매각 보증금 30%와 잔금, 취득 관련 비용, 관리비 및 명도 비용 가능성을 분리해 자금을 계획하세요.
- 최종 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 확인하세요. 최종 매각 진행 및 조건 변경 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%의 할인율보다 확인해야 할 조건이 중요하다”
삼성홈플렉스 704호는 감정가 222,000,000원에서 현재 최저가 76,146,000원까지 내려온 3회 유찰 근린시설·사무소 물건입니다. 말소기준은 이민자 근저당권이며, 명세서상 인수권리는 없고 추정 인수액은 0원입니다.
그러나 가등기 종류 확인, 국세·지방세와 관리단 채권 점검, 임대관계 확인, 재매각 보증금 30%라는 중요한 검토사항이 남아 있습니다. 특히 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인 폭을 근거로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
결론은 명세서상 인수 0원이나 추가 권리 확인이 필요하고, 가격의 경제성은 미확정이라는 것입니다. 가등기와 점유관계를 확인하고, 실제 사무소 매매·임대시장을 조사한 다음, 재매각 특별조건을 반영해 입찰 여부를 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
