수원지방법원 2024타경40378. 이천시 부발읍 아미리 삼성홈플렉스 7층 705호입니다. 사건의 핵심은 권리 자체보다 낮아진 최저가의 의미와 재매각 조건을 분리해서 보는 데 있습니다. 소유권은 2022.12.02 주식회사동영디벨롭먼트 앞으로 거래가액 365,085,500원에 이전됐고, 이어 2022.12.08 이민자 명의 근저당권이 채권최고액 800,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 공동담보로 삼성홈플렉스 7층 704호와 706호가 함께 기재돼 있습니다.
그 뒤 2022.12.16 이승연 명의 소유권이전청구권 가등기, 삼성홈플렉스 관리단 가압류, 국 압류, 믿음신용협동조합 가압류, 이천시 압류가 차례로 들어왔습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이고 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 가등기는 별도 주의사항에서 “담보가등기 — 종류 확인 필요”로 표시돼 있으므로, 등기 원인과 매각물건명세서를 입찰 전에 원문 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40378 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로 2088, 7층705호 (삼성홈플렉스) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(사무소) 이용 |
| 소유자 | 주식회사동영디벨롭먼트 (2022.12.02 소유권이전 · 거래가액 365,085,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 125,195,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이민자 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수 0원
확인된 임차인 0명. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 예상배당 구조상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 감정평가 참고사항에는 임대관계가 “미상”으로 기재돼 있으므로, 현장 점유 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 별개
현재 최저매각가격은 125,195,000원이고, 사건 시나리오상 감정가의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 최저가 시나리오는 87,636,500원, 5회 유찰 시에는 61,345,549원입니다.
하지만 이 사건에서는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 같은 의미로 볼 수 없습니다. 3회 유찰이라는 사실 자체도 시장이 기존 회차 가격에서 거래를 성사시키지 못했다는 점을 보여주므로, 낮아진 최저가만을 근거로 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,552,730원 |
| 2. 근저당 · 이민자 | 800,000,000원 | 122,642,270원 |
| 3. 가압류 · 삼성홈플렉스 관리단 | 28,910,380원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 믿음신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 928,910,380원 중 예상배당액은 122,642,270원, 미배당액은 806,268,110원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 7층 704호 외 2개 호는 업무시설(사무소)로 이용 중이며, 본건 토지도 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 아미초등학교 남서측 근거리에 위치하고, 인근은 단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다. 남서측 약 25미터, 북동측 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 승객용 승강기와 차량용 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,951,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 점검. 현재 3회 유찰 상태이므로 업무시설의 실제 임대수요와 매매수요, 관리비·공실 가능성 등을 현장에서 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다.
- 가등기 원문 확인. 2022.12.16 이승연 명의 가등기는 말소기준 이후지만 “담보가등기 — 종류 확인 필요” 주의가 있으므로 등기부·매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 시세 별도 확인. 감정가 34%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 삼성홈플렉스의 실제 업무시설 매매·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·체납. 삼성홈플렉스 관리단의 가압류 청구금액이 28,910,380원으로 등기돼 있습니다. 실제 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구·세금 관련 원문을 최종 확인하세요.
- 공동담보. 이민자 근저당에는 삼성홈플렉스 7층 704호와 706호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 경매·변제 진행도 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.08 이민자 근저당이 말소기준이고, 이후의 가등기·가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 125,195,000원으로 감정가의 34% 수준이지만 이미 3회 유찰됐고 현재 재매각이며, 매수신청보증금도 최저매각가격의 30%가 요구됩니다. 동일 물건군 실거래 비교값이 없는 만큼 ‘감정가 대비 많이 내려왔다’는 사실을 ‘시세보다 싸다’로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부보다 실제 업무시설 시세·점유·관리비와 재매각 조건을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
