대구지방법원 2024타경2552. 두류역아이작큐브오피스텔 506호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.05.31 서대구세무서장 압류입니다. 그 이후 대구은행·신용보증기금·대한채권관리대부·풍천신용협동조합·예성신용협동조합의 가압류와 한국주택금융공사·근로복지공단의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 후순위 등기가 소멸한다고 해서 매수인 부담이 사라지는 것은 아닙니다. 임차인이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문입니다. 김은영은 2023.01.25 확정일자를 받고 2023.02.22 전입·점유했으며, 보증금은 110,000,000원입니다. 매각물건명세서도 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인”이라고 명시하고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경2552 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 달구벌대로 1770, 5층506호 (두류동, 두류역아이작큐브오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 동양종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 2,400,000원 |
| 유찰횟수 | 10회 |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인 잔액은 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종화 조사목적물 전부 | 2020.11.17 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 보증금 미상 |
| 김은영 전유부분 전부 · 주거 | 2023.02.22 / 2023.01.25 | 110,000,000원 | 있음 | 있음 | 108,043,200원 |
박종화는 2020.11.17 전입으로 말소기준 2024.05.31보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 금액도 알 수 없어 김은영의 108,043,200원 외에 추가 인수부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 회차별 실질부담 — 240만원만 보면 안 되는 이유
| 회차 | 매각가 | 김은영 인수 | 알려진 총부담 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 2,400,000원 | 108,043,200원 | 110,443,200원 | 8,744,168,185원 |
| 11회 유찰 시 | 1,680,000원 | 108,750,240원 | 110,430,240원 | 8,744,168,185원 |
| 12회 유찰 시 | 1,176,000원 | 109,245,168원 | 110,421,168원 | 8,744,168,185원 |
알려진 총부담은 각 회차 매각가와 김은영 미배당 보증금 인수액을 합산한 값입니다. 박종화의 보증금은 확인되지 않아 별도 추가 위험으로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 443,200원 |
| 1. 임차인 김은영 보증금 | 110,000,000원 | 1,956,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대구은행 | 855,101,896원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,088,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 5,342,495,230원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 풍천 신용협동조합 | 574,254,045원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 예성신용협동조합 | 684,317,014원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 443,200원과 김은영에게 1,956,800원이 배당돼 매각대금이 전부 소진됩니다. 김은영의 미배당 108,043,200원은 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 용도표시는 근린시설이므로 실제 이용·건축물 용도와 입찰 목적의 적합성을 원본에서 대조해야 합니다.
- 입지. 대구신흥초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 로변 근린생활시설과 후면 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장 및 두류역(도시철도 2호선)이 있어 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 5,346,000원/㎡입니다. 북측 광대로, 서측 및 남동측 세로에 접합니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 점유자 부재 및 폐문 상태에서 관리사무소 탐문 등을 토대로 통상적 이용상황을 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김은영 미배당 보증금. 현재 회차 인수액 108,043,200원을 낙찰대금과 별도의 실질 취득비용으로 반영해야 합니다.
- 박종화 계약관계. 2020.11.17 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유 유지 여부를 확인하기 전에는 추가 인수위험을 0원으로 놓으면 안 됩니다.
- 낙찰가 하락 착시. 11회·12회 유찰로 최저가가 더 내려가도 김은영 미배당 인수액이 늘어 알려진 총부담은 110,000,000원 부근에서 크게 변하지 않습니다.
- 매각물건명세서 원문. 을구 1번 주택임차권과 “보증금 전액 변제되지 않으면 잔액 인수” 문구를 입찰 직전 최신 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 및 현황조사상 점유자의 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실질취득액 110,443,200원 및 박종화 추가 가능액을 합친 총부담과 실제 오피스텔 거래·임대 시세를 비교한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “최저가 240만원”이 아니라 “1억1천만원＋α”
이 사건의 표면 숫자는 감정가 85,000,000원에서 10회 유찰돼 최저가가 2,400,000원까지 내려온 모습입니다. 그러나 대항력 있는 김은영의 보증금 110,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 김은영에게 배당되는 금액은 1,956,800원뿐이고, 나머지 108,043,200원을 매수인이 인수합니다. 따라서 알려진 실질취득은 110,443,200원입니다.
게다가 박종화는 2020.11.17 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·금액 미상의 위험이 남습니다. 즉 알려진 110,443,200원은 최종 부담의 상한이 아니라 확인된 부분의 합계에 가깝습니다. 10회 유찰이라는 숫자와 240만원이라는 최저가만 보고 저가 매수 기회로 판단할 사건이 아닙니다. 권리위험이 가격을 지배하는 인수형 경매이며, 박종화의 임대차관계와 실제 시장가를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
