대구지방법원 2024타경2552. 대구 달서구 달구벌대로 1770 두류역아이작큐브오피스텔 3층 309호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 현재 소유자는 동양종합건설주식회사입니다. 권리분석의 핵심은 감정가가 84,000,000원에서 2,371,000원까지 떨어졌다는 사실이 아니라, 말소기준보다 앞선 임차권과 점유관계가 그대로 남는다는 점입니다.
등기상 을구 1번 최고운의 주택임차권은 2024.05.23 접수됐고, 임대차계약일 2022.01.10, 주민등록·점유개시 2022.01.24, 확정일자 2022.01.10, 보증금은 105,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 그 뒤인 2024.06.05 대구은행 가압류입니다. 따라서 최고운 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 보증금 전액이 충족되지 않는 한 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경2552 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 달구벌대로 1770, 3층309호 (두류동,두류역아이작큐브오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 동양종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 2,371,000원 |
| 유찰 | 10회 |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 237만원 낙찰 뒤에 1억대 임차권이 남는다
말소기준은 2024.06.05 갑구 7번 대구은행 가압류입니다. 그보다 앞선 최고운의 주택임차권은 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 반대로 2024.06.05 이후의 신용보증기금·대한채권관리대부·풍천신용협동조합·예성신용협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종화 | 조사목적물 전부 · 2020.11.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최고운 | 전유부분 전부 · 2022.01.24 | 105,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
최고운은 확정일자 2022.01.10, 전입·점유 2022.01.24, 배당요구 2024.05.23으로 우선변제권을 행사합니다. 문제는 배당재원이 2,371,000원에 불과해 보증금 대부분이 남는다는 점입니다. 반면 박종화는 전입일 2020.11.17로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 박종화를 ‘확정적인 대항력 임차인’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 최고운 인수액과 별개로 추가 부담 가능성을 열어둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 442,678원 |
| 1. 임차인 최고운 보증금 | 105,000,000원 | 1,928,322원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대구은행 | 855,101,896원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,088,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 5,342,495,230원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 풍천 신용협동조합 | 574,254,045원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 예성신용협동조합 | 684,317,014원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 매각대금 2,371,000원은 집행비용 442,678원과 최고운 배당 1,928,322원으로 전부 소진됩니다. 최고운 미배당 103,071,678원은 매수인 인수이며, 후순위 채권 미배당 합계는 8,744,168,185원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 최고운 인수액 | 후순위 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 2,371,000원 | 103,071,678원 | 8,744,168,185원 |
| 11회 유찰 시 | 1,659,700원 | 103,770,175원 | 8,744,168,185원 |
| 12회 유찰 시 | 1,161,790원 | 104,259,122원 | 8,744,168,185원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구신흥초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 로변 근린생활시설과 후면 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장 및 두류역(도시철도2호선)이 있어 제반 교통사정이 편리합니다.
- 이용. 감정상 오피스텔로 이용중입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,346,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 도로. 단지는 북측으로 광대로, 서측 및 남동측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 시가지경관지구(중심)에 저촉됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최고운 보증금 인수. 현재 회차 기준 미배당 103,071,678원은 매수인이 인수합니다. 최저가 2,371,000원과 별도로 계산해야 합니다.
- 박종화 확인. 전입 2020.11.17이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 계약관계와 점유를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 우선순위. 최고운 임차권 접수 2024.05.23은 말소기준 2024.06.05보다 앞섭니다.
- 유찰 착시 금지. 11회·12회 유찰로 낙찰가가 내려가도 최고운 인수액이 커져 실질취득액이 함께 크게 낮아지지 않습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔로 이용중이므로 실제 사용·전입·대출 가능 조건을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “237만원 경매”가 아니라 “1억대 임차보증금 인수 경매”
표면만 보면 감정가 84,000,000원이 10회 유찰돼 2,371,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건입니다. 그러나 권리 구조를 넣는 순간 해석은 완전히 바뀝니다. 최고운은 보증금 105,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 현재 배당으로 받는 금액은 1,928,322원에 불과합니다. 남은 103,071,678원이 낙찰자 부담입니다.
더구나 박종화는 2020.11.17 전입으로 말소기준보다 앞서면서 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 2.82%라 싸다”는 접근이 가장 위험한 유형입니다. 알려진 최고운 인수만으로 실질취득은 사실상 105,000,000원대이고, 박종화 관계가 확인되기 전에는 그보다 부담이 더 커질 가능성도 배제할 수 없습니다. 낙찰가가 아니라 인수권리를 먼저 보는 사건입니다.
