대구지방법원 2024타경35408. 소유자는 송혁의이고, 사건의 말소기준권리는 2017.11.30. 주식회사대구은행 근저당권 1,260,000,000원입니다. 2004년 다사농업협동조합 근저당권 350,000,000원은 2017.09.27. 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정과 제이씨현시스템주식회사 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순서 자체보다 더 눈에 띄는 부분은 점유관계와 물건의 복합성입니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 실제 임차인은 13명이고 보증금은 모두 미상입니다. 다만 전입일은 모두 2017.11.30. 말소기준일보다 뒤여서 제공된 판정상 대항력은 없음으로 정리돼 있습니다. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경35408 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 부곡리 691-1 · 대구광역시 달성군 달구벌대로109길 12-5 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 조류사·의료시설·주택·창고 및 부속사 |
| 소유자 | 송혁의 |
| 감정가 / 최저가 | 1,894,402,000원 / 318,391,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 토지 | 869.0㎡ · 지목 목장용지 · 공시지가 399,200원/㎡ · 제1종일반주거지역 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.11.30. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 1,260,000,000원입니다. 이후 2023.11.29. 제이씨현시스템주식회사 근저당권 500,000,000원, 2024년 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 13명, 보증금은 모두 미상
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으므로 실제 임차인은 13명입니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2017.11.30.보다 뒤여서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수이므로 매각물건명세서와 점유관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장세앙 | 2023.04.20 | 보증금 미상 · 차임 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허순심 | 2023.11.28 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.08.06 | 없음 |
| 김임선 | 2023.08.30 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송자 | 2023.11.01 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방광옥 | 2023.05.22 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신희순 | 2024.04.01 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박병헌 | 2023.02.27 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준호 | 2020.10.27 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정옥 | 2022.02.11 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍철 | 2020.06.16 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보행 | 2022.02.08 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순연 | 2023.09.01 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기순 | 2024.03.13 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 5회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 1,894,402,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가격은 318,391,000원, 감정가의 16.81%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 물건은 연립/다세대와 토지가 결합되고 감정 이용상태도 조류사·의료시설·주택·창고 및 부속사로 나뉩니다. 따라서 현재 최저가가 곧 시세 대비 저가라는 결론으로 이어지지 않습니다. 시세 대비 평가는 보류하고 권리·점유·용도·토지 조건을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 318,391,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,257,474원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,260,000,000원 | 313,133,526원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 제이씨현시스템주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 2,573,576,039원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 화원농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 29,681,459원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 현풍곽씨신당재종회 | 387,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 7,751,007,498원 중 현재 회차 예상배당은 313,133,526원이며, 미배당은 7,437,873,972원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 회차에서 신청채권자 제이씨현시스템주식회사의 청구금액은 500,000,000원이지만 예상배당은 0원입니다. 6회 유찰 시 매각가는 222,873,700원, 7회 유찰 시 156,011,590원으로 낮아지고, 각 시나리오에서도 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
⑤ 용도·토지·현황 — 복합물건 확인이 핵심
- 감정 이용상태. 조류사, 의료시설, 주택, 창고 및 부속사로 이용 중인 부분이 함께 기재돼 있습니다.
- 토지. 869.0㎡, 지목 목장용지, 토지이용상황 전축사, 제1종일반주거지역이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 주위환경. 부곡회관 북측 인근을 포함해 단독주택·근린생활시설 등이 혼재하고, 본건 및 인근까지 차량출입이 가능합니다.
- 도로. 감정평가에는 남측 왕복 3-4차선, 동측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선, 서측 왕복 4-5차선 도로와 접한다고 기재돼 있습니다.
- 용도지역·제한. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역, 공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 13명 전원 재확인. 보증금·확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 각 점유자의 계약조건과 점유 범위를 확인하세요.
- 대항력 기준. 확인된 전입일은 모두 2017.11.30. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 일괄매각 범위. 연립/다세대 + 토지에 조류사·의료시설·주택·창고 및 부속사가 함께 나타나므로 매각대상별 현황을 대조하세요.
- 제시외·멸실 부분. 162.8㎡ 조류사와 106㎡ 축사는 멸실 기재가 있으므로 감정가 반영관계와 실제 존부를 확인하세요.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 16.81%까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서는 주식회사대구은행 근저당에도 미배당이 발생하고 후순위 채권자는 배당을 받지 못합니다.
맺으며 — “낙폭보다 복합성부터 본다”
이 사건은 감정가 1,894,402,000원에서 5회 유찰돼 318,391,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가의 16.81%라는 숫자만으로 매력을 판단하기 어렵습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원이지만 실제 임차인 13명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 연립/다세대와 토지가 결합된 상태에서 조류사·의료시설·주택·창고 및 부속사 이용이 혼재합니다. 여기에 제시외 건물과 멸실 기재, 매수신청보증금 20%의 특별매각조건도 있습니다.
권리상 후순위 소멸 구조는 분명하지만, 점유·용도·현황 확인 난도는 높습니다. 5회 유찰의 큰 낙폭을 가격 메리트로 먼저 해석하기보다, 13명의 실제 점유관계와 일괄매각 대상, 토지 및 건물 현황을 먼저 확정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
