대구지방법원 2024타경35408. 대구광역시 달성군 다사읍 달구벌대로 893, 1층104호의 근린시설입니다. 감정가는 1,126,000,000원이고 현재 최저매각가는 270,352,000원으로, 4회 유찰을 거쳐 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 의미로 해석할 근거는 없습니다.
권리의 기준점은 훨씬 명확합니다. 2009.02.19 설정된 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 압류·가압류·근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현황조사상 확인된 점유자는 13명이지만 가장 빠른 전입일도 2020.06.16으로 말소기준보다 11년 이상 뒤입니다. 따라서 조사자료 기준으로는 대항력 있는 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경35408 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 달구벌대로 893, 1층104호 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 송혁의 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,126,000,000원 / 270,352,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 24.01% |
| 청구액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 재매각 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리가 2009년이다
말소기준은 2009.02.19 대구은행 근저당권입니다. 이후 2020.07.28 대구은행 근저당권, 2021.08.09 디지비캐피탈 근저당권, 2024년 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2017년 대구은행 근저당권 4,500,000,000원과 2018년 디지비캐피탈 근저당권 3,600,000,000원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 13명 — 전원 말소기준 이후 전입
현황조사에서 확인된 점유자는 총 13명입니다. 모두 전입일이 2009.02.19 말소기준권리보다 늦어 조사자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금은 모두 미상이고 확정일자도 확인되지 않아, 배당관계는 매각물건명세서에서 최종 확인할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장세앙 · 전부 | 2023.04.20 | 미상 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 허순심 | 2023.11.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2024.08.06 |
| 김임선 | 2023.08.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 김송자 | 2023.11.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 방광옥 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 신희순 | 2024.04.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 박병헌 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 이준호 | 2020.10.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 이정옥 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 김홍철 | 2020.06.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 김보행 | 2022.02.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 박순연 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 이기순 | 2024.03.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
③ 가격 — 24.01%지만 ‘시세 할인율’은 아니다
감정가 1,126,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 270,352,000원입니다. 현재 회차율은 24.01%입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 근린시설의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락률을 시세 대비 할인율로 바꾸어 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,352,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,584,928원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 8,779,000,000원 | 265,767,072원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 3,084,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 송광의 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 허동철 | 839,199,999원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 화원농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 29,681,459원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 아이엠뱅크 | 2,845,300,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 아이엠뱅크 | 1,820,649,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 현풍곽씨신당재종회 | 387,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 270,352,000원 가정 시 집행비용 4,584,928원을 제외한 265,767,072원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 24,985,580,458원 중 채권자 배당액은 265,767,072원, 미배당액은 24,719,813,386원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 달성군 다사읍 일대이며 단독주택·근린생활시설 등이 혼재하고, 부근 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 3-4차선, 동측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선, 서측 왕복 4-5차선 도로와 각각 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정요항에는 조류사·의료시설·주택·창고 및 부속사 등 복수 이용상태가 함께 기재되어 있으며, 본 사건의 용도 표기는 근린시설입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장조사상 점유자 13명의 실제 점유 범위와 계약관계를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 비율로 준비하면 안 됩니다.
- 점유관계. 조사 점유자가 13명입니다. 대항력은 없더라도 실제 인도·명도 대상과 각 점유 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상. 13명 모두 보증금 액수가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 최우선변제·배당관계는 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 2009년 근저당권 8,779,000,000원과 2018년 변경 6,100,000,000원 기재를 등기원본에서 확인해야 합니다.
- 사건번호 대조. 등기부의 2024.06.13 임의경매개시결정에는 2024타경36739가 기재되어 있어, 본 사건 2024타경35408과의 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 24.01%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 현장 임대료·공실·실제 용도와 별도 가격조사가 필요합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
이 사건은 등기 순서만 보면 말소기준이 2009년으로 매우 앞섭니다. 조사된 13명의 전입일도 모두 그 뒤이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 인수 위험은 낮은 편입니다. 반면 감정가 1,126,000,000원에서 270,352,000원까지 내려온 큰 낙폭은 매력처럼 보일 수 있지만, 실거래 시세가 없으므로 24.01%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
여기에 재매각, 최저가의 20% 보증금, 다수 점유자, 보증금 미상, 등기상 근저당 금액 변경기재까지 확인할 항목이 겹칩니다. 결론은 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 입찰 전 사실확인 부담이 큰 사건입니다. 권리는 통과시킬 수 있어도 가격과 점유는 반드시 별도로 검증해야 합니다.
