수원지방법원 2025타경53702. 시흥시 정왕동 에이-랜드에쓰비센타 1층 116호입니다. 사건 용도는 대지로 기재되어 있지만, 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설이며 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 등기 형태도 집합건물입니다. 소유자는 김동윤이고, 현재 말소기준권리는 2021년 설정된 신한은행 근저당입니다.
등기만 놓고 보면 말소기준보다 앞서 존재하던 2011년·2014년·2018년 근저당은 이미 말소되어 있고, 2021년 말소기준 이후 설정된 임경순·허춘의 근저당과 국세 압류, 시흥시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 등기부 자체에서 낙찰자가 별도로 승계해야 할 후순위 담보권은 확인되지 않습니다. 문제는 등기보다 임차인 호수 표기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53702 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2210 에이-랜드에쓰비센타 1층116호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 이용 |
| 집합건축물대장 용도 | 제1종근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 김동윤 |
| 감정가 / 최저가 | 643,000,000원 / 643,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 유에스에이치유동화전문 유한회사 (주식회사 신한은행의 양수인) / 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2021.02.24. 을구 7번 신한은행 근저당권, 채권최고액 780,000,000원입니다. 이후 2021.04.21. 임경순 근저당 50,000,000원, 2022.04.14. 허춘 근저당 500,000,000원, 국세 압류와 시흥시 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 2023.12.18. 신한은행의 임의경매개시결정이 있었으나 2025.09.30. 취하되어 2025.10.13. 해당 등기가 말소됐고, 이후 2025.11.12. 유에스에이치유동화전문 유한회사가 주식회사 신한은행의 양수인 자격으로 다시 임의경매를 개시한 내역이 있습니다.
임차인 확인 — 본건 116호와 ‘119호’ 표기가 다르다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태경 | 119호 | 2020.11.13 | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음(배당 가정) 승계 없음 |
| 윤춘식 | 119호 | 2022.04.22 | 10,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사상 실제 임차인으로 기재된 사람은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 김태경은 2020.11.13. 전입으로 말소기준일 2021.02.24.보다 앞서 있어 대항력 있음으로 판정되어 있고, 배당 시나리오에서는 보증금 5,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 윤춘식은 2022.04.22. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
② 실질취득·유찰 시나리오 — 5백만원 인수 가정
배당 계산에 적용된 매수인 인수액 5,000,000원을 그대로 반영하면, 신건 최저가 643,000,000원에서 실질취득 가정액은 648,000,000원입니다. 김태경 보증금은 낙찰가보다 훨씬 작기 때문에 ‘낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 총액이 보증금에 고정되는’ 유형은 아닙니다. 제공된 시나리오에서는 어느 회차든 인수액이 5,000,000원으로 동일합니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 가정 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 643,000,000원 | 5,000,000원 | 648,000,000원 | 695,830,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 514,400,000원 | 5,000,000원 | 519,400,000원 | 823,144,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 411,520,000원 | 5,000,000원 | 416,520,000원 | 924,995,200원 |
③ 예상배당표 (매각가 643,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,830,000원 |
| 인수 · 임차인 김태경 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 780,000,000원 | 634,170,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 임경순 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 허춘 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 1,330,000,000원, 예상 배당은 634,170,000원, 미배당은 695,830,000원입니다. 김태경 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 정왕동 오이도 동측 근거리에 위치하고, 주변은 공업용 부동산·상업 및 업무용 부동산으로 구성되며 남동측에는 대단위 시화공업단지가 있습니다.
- 교통. 버스정류장이 있는 77번국도 북측에 인접하고 차량 접근이 용이합니다. 오이도역(4호선·수인분당선)과 정왕I.C는 차량으로 약 12분 거리입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다.
- 도로. 에이-랜드에쓰비센타 단지 전체가 사방으로 광대로 및 중로 등에 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역·국가산업단지·특수지역·지원시설구역·성장관리권역 등에 포함되고, 일부 토지는 광로3류·대로2류·중로1류 등에 접합니다.
- 공시지가. 1,070,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업기타, 지형은 평지·정방형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽은 복합판넬 및 그라스 커튼월 등, 공용위생·급배수·엘리베이터·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 일부 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도 및 탐문조사에 의거했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 116호·119호 원본 대조. 목적물은 116호, 임차인 점유 부분은 모두 119호입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유 대상 호수를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 5,000,000원 인수 적용 확인. 김태경은 말소기준보다 앞선 전입자로 대항력 있음으로 기재됐지만, 본건 116호 임차인인지가 먼저 확인돼야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 신한은행·임경순·허춘 근저당의 공동담보 표시에는 제1층 제119호가 포함됩니다. 공동담보 물건과 본건 사이의 권리·점유자료를 구분해 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지이지만 실제 감정 이용상태와 집합건축물대장 용도는 근린생활시설입니다. 입찰 목적에 맞는 이용·영업 가능성을 확인해야 합니다.
- 경매 이력 확인. 2023년 임의경매는 취하·말소되었고 2025.11.12. 다시 경매가 개시된 이력이 있으므로 현재 사건 서류를 기준으로 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가에서도 일부 내부 상태는 관계인 부재로 현황도와 탐문조사에 의존했다고 되어 있으므로 현장 이용상태와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘호수 확인’이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 명확합니다. 2021.02.24. 신한은행 근저당 이후의 근저당과 압류는 매각으로 소멸하고, 그보다 앞선 과거 담보권도 이미 말소돼 있습니다. 문제는 별도입니다. 경매 목적물은 116호인데 임차인 2명은 모두 119호 점유자로 표시되어 있고, 배당 계산은 그중 김태경 보증금 5,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
따라서 현재 숫자만 따르면 신건 실질취득은 648,000,000원이지만, 그 5,000,000원이 실제로 116호 낙찰자에게 승계되는지는 호수 대응을 확인한 뒤 확정해야 합니다. 가격이 싸다는 근거도 별도로 확인되지 않은 만큼, 이 물건의 핵심은 신건 할인 여부가 아니라 116호와 119호의 권리·점유관계를 정확히 분리하는 것입니다.
