수원지방법원 2025타경53702. 시흥시 정왕동 에이-랜드에쓰비센타 1층 119호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 집합건축물대장상 용도는 판매시설, 감정평가 조사에서는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 김동윤이며 2021.02.24. 거래가액 320,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 780,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 임경순 근저당 50,000,000원, 허춘 근저당 500,000,000원, 국·시흥시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차 부분은 별개입니다. 김태경의 전입일은 2020.11.13.로 말소기준일인 2021.02.24.보다 빠르고, 보증금 5,000,000원에 월 350,000원으로 조사됐습니다. 이 임차인은 대항력이 있어 보증금 전액이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53702 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2210 에이-랜드에쓰비센타 1층119호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 판매시설 · 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 1층 · 복합판넬·그라스 커튼월 외벽 · 엘리베이터·급배수·화재경보설비 |
| 소유자 | 김동윤 · 2021.02.24. 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 현재 경매개시 채권자 | 유에스에이치유동화전문 유한회사 (주식회사 신한은행의 양수인) |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 선순위 임차는 인수
등기권리만 보면 기준은 명확합니다. 2021.02.24. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 2023.12.18. 임의경매개시결정은 2025.09.30. 취하되어 2025.10.13. 등기가 말소됐고, 2025.11.12. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태경 | 119호 | 2020.11.13. | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 5,000,000원 |
| 윤춘식 | 119호 · 주거 | 2022.04.22. | 10,000,000원 | 300,000원 | 대항력 無 확정일자 없음 승계 없음 |
김태경은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 인정되는 반면, 윤춘식은 2022.04.22. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명으로 조사되어 있으며 보증금을 서로 합산해 하나의 임차보증금으로 보아서는 안 됩니다. 매수인에게 승계되는 금액은 김태경 보증금 5,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 277,000,000원
이 사건은 선순위 대항력 임차인 보증금이 낙찰대금보다 큰 구조는 아닙니다. 현재 최저가 272,000,000원에 인수액 5,000,000원을 더해 실질취득 277,000,000원으로 계산하는 것이 맞습니다. 유찰 시에도 제시된 시나리오에서는 인수액 5,000,000원이 유지되므로, 낙찰가가 내려가는 만큼 실질취득도 함께 낮아집니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 272,000,000원 | 5,000,000원 | 277,000,000원 | 1,062,608,000원 |
| 1회 유찰 시 | 217,600,000원 | 5,000,000원 | 222,600,000원 | 1,116,246,400원 |
| 2회 유찰 시 | 174,080,000원 | 5,000,000원 | 179,080,000원 | 1,159,157,120원 |
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 인수 · 임차인 김태경 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 780,000,000원 | 267,392,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 임경순 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 허춘 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,330,000,000원 중 예상배당은 267,392,000원이고, 현재 회차의 미배당은 1,062,608,000원입니다. 김태경 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수합니다. 국·시흥시 압류는 매각으로 소멸 처리되나 실제 세금 배당순위와 금액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오이도 동측 근거리에 위치하며, 주변은 공업용 부동산·상업 및 업무용 부동산이 혼재하고 남동측은 대단위 시화공업단지입니다.
- 교통. 버스정류장이 있는 77번국도 북측에 인접하며 차량 접근이 용이합니다. 차량으로 약 12분 거리에 오이도역과 정왕I.C가 위치합니다.
- 이용. 감정평가 조사상 근린생활시설로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다.
- 토지. 4필 1단의 유사장방형 토지로 판매시설·업무시설·문화및집회시설 등의 부지로 이용 중이며 단지 전체가 사방의 광대로·중로 등에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·특수지역·지원시설구역·성장관리권역 등에 포함되고, 공시지가는 1,070,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 공용위생·급배수·엘리베이터·화재경보설비가 설치되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 입찰가만 보지 말고 김태경 보증금 5,000,000원을 반드시 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 임차인 현황. 김태경과 윤춘식 모두 119호에 기재되어 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지, 집합건축물대장상 판매시설, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 실제 이용과 법적 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국과 시흥시의 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 세금액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 기준이 확인되지 않아 신건 272,000,000원 또는 실질취득 277,000,000원의 시세 대비 수준을 단정할 수 없습니다.
- 현장 확인. 일부 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의거한 것으로 조사되어 실제 내부상태 확인이 중요합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수 없다”는 다른 말
이 물건의 핵심은 선명합니다. 2021.02.24. 신한은행 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 김태경의 임차보증금 5,000,000원은 남습니다. 그래서 신건의 숫자는 최저가 272,000,000원이 아니라 실질취득 277,000,000원으로 봐야 합니다. 윤춘식은 후순위 전입으로 대항력이 없지만 실제 임차인은 두 명으로 조사되어 점유관계 확인도 필요합니다.
또한 최근 실거래 시세와 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로, 277,000,000원이 시장가격보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 후순위 등기권리 소멸 자체는 비교적 명확하지만 선순위 임차인 인수·용도 확인·가격 검증을 반드시 거쳐야 하는 물건입니다. 결론은 권리 일부 주의, 가격 판단 보류입니다.
