울산지방법원 2025타경1545. 울산 동구 화정동 명성블루빌 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 감정가 128,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 89,600,000원입니다. 등기부상 핵심은 2012.11.29 설정된 한마음새마을금고 채권최고액 130,000,000원 근저당으로, 이것이 말소기준권리입니다.
2015.12.31 주성열이 120,000,000원에 소유권을 취득하면서 기존 근저당의 채무자를 계약인수했고, 같은 날 한마음새마을금고의 채권최고액 19,500,000원 근저당이 추가 설정됐습니다. 이후 현재 경매개시결정까지 말소기준보다 뒤에 있으므로 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이번 물건은 등기보다 임차인 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1545 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 화정동 650-2 명성블루빌 4층401호 |
| 도로명 | 울산광역시 동구 방어진순환도로 586 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주성열 · 2015.12.31 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 291,389,135원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순, 임차인은 미확정
말소기준은 2012.11.29 한마음새마을금고 근저당입니다. 2015.12.31 추가된 같은 금융기관의 두 번째 근저당과 2025.11.24 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 2024년 국의 압류는 2024.08.12 해제로 말소됐고, 2025.03.18 민지영의 강제경매개시결정도 2025.06.04 취하로 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 확인 대상 1명
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 확인 대상은 1명입니다. 문제는 이 점유자의 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라는 점입니다. 말소기준일인 2012.11.29보다 앞서 대항요건을 갖췄는지 여부가 확인돼야 매수인 인수 여부를 확정할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 면적이 맞지 않는다
명성블루빌의 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 255,000,000원이지만, 최근 거래는 2026.03의 220,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일한 220,000,000원입니다. 다만 대상 면적은 60.84㎡로 표시돼 있는 반면 실거래 표본은 84.84㎡·111.56㎡·84.87㎡라 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.84㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2023.12 | 111.56㎡ | 15 | 320,000,000원 |
| 2022.02 | 84.87㎡ | 11 | 225,000,000원 |
현재 최저가 89,600,000원은 최근 12개월 거래가 220,000,000원의 40.7%이지만, 이 비율만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내리기 어렵습니다. 비교 면적이 일치하지 않기 때문입니다. 게다가 최근 거래는 과거 거래군 대비 -19.3%의 하락 추세를 보이고 있습니다. 전체 평균 255,000,000원에는 2023년의 320,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단에서는 최근 거래를 더 우선해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한마음새마을금고 | 130,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한마음새마을금고 | 19,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 149,500,000원 중 87,587,200원이 배당되고 미배당액은 61,912,800원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 최우선변제와 실제 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 임차관계 확인 전까지는 이 숫자를 최종 인수액으로 단정하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 61,912,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 62,719,999원 | 61,191,039원 | 88,308,961원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,903,999원 | 42,713,727원 | 106,786,273원 | 0원 |
유찰이 반복되면 매각가가 62,719,999원, 43,903,999원으로 내려가면서 금융기관의 미배당액은 88,308,961원, 106,786,273원으로 커집니다. 등기상 후순위 채권의 미배당이 커지는 것 자체가 매수인에게 곧바로 승계되는 것은 아닙니다. 하지만 임차인의 대항력과 보증금이 미상인 현재 상황에서는 가격 하락만으로 실질취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화진초등학교 북동측 인근이며 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물의 4층이며, 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 대로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,954,000원/㎡이며 토지면적은 661.9㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 명성블루빌은 32세대이며 최근 거래는 2026.03 220,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -19.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 최우선 확인. 주식회의 전입신고일·점유개시일·보증금·확정일자를 확인해 2012.11.29 말소기준보다 선순위인지 판단해야 합니다.
- 대항력 미확정 상태에서 상한가 금지. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 89,600,000원만으로 총 취득비용을 계산하면 안 됩니다.
- 실거래 면적 대조. 대상 면적 60.84㎡와 공개된 거래 표본 84.84㎡·111.56㎡·84.87㎡가 일치하지 않으므로 동일 면적 또는 유사 전용면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -19.3%이므로 전체 평균 255,000,000원만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 실제 사용, 전입 가능 여부, 금융 및 환금성 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 볼 것은 임차인
감정가 128,000,000원에서 89,600,000원까지 내려온 가격만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 등기부도 2012년 한마음새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 매각물건명세서상 점유자 주식회의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 이 상태에서는 배당표상 인수 0원만 믿고 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.
시세 역시 최근 거래 220,000,000원과 비교하면 최저가가 40.7%에 불과하지만, 거래 면적이 대상과 일치하지 않고 최근 흐름도 -19.3% 하락했습니다. 따라서 이 사건은 “가격은 크게 내려왔지만, 임차인과 비교 시세가 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 핵심은 할인율이 아니라 미상 임차인의 선순위 여부와 보증금입니다.
