울산지방법원 2025타경1545. 울산 동구 화정동 명성블루빌 4층 401호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2012.11.29. 설정된 한마음새마을금고 근저당 130,000,000원입니다. 소유권은 2015.12.31. 주성열에게 거래가액 120,000,000원으로 이전됐고, 같은 날 기존 근저당 채무가 주성열에게 계약인수된 뒤 추가 근저당 19,500,000원이 설정됐습니다. 두 근저당과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 매수인이 떠안을 담보권은 없습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서에 주거 용도로 기재된 점유자 “주식회사”가 확인되는데, 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 “대항력 있음”이라고 단정할 수도, “인수 없음”이라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1545 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 화정동 650-2 명성블루빌 4층 401호 · 방어진순환도로 586 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 대상면적 60.84㎡ |
| 소유자 | 주성열 (2015.12.31. 거래가액 120,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한마음새마을금고 / 291,389,135원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2012.11.29. 한마음새마을금고 근저당 130,000,000원입니다. 2015.12.31. 추가 설정된 근저당 19,500,000원은 후순위이고, 2025.11.24. 현재 사건의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2024년 국의 압류는 2024.08.12. 말소됐고, 2025.03.18. 민지영의 강제경매개시결정은 2025.06.04. 취하에 따라 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 대항력 ‘가능·미상’
| 점유자 | 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮아 보여도 직접 비교에는 한계가 있다
명성블루빌에서 확인된 거래는 총 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 3월 84.84㎡·5층 220,000,000원 한 건이며, 본건 대상면적 60.84㎡와는 면적이 일치하지 않습니다. 과거 거래 역시 111.56㎡와 84.87㎡로 본건과 동일 면적 거래가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.84㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2023.12 | 111.56㎡ | 15 | 320,000,000원 |
| 2022.02 | 84.87㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.84㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
전체 거래 평균은 255,000,000원이지만 과거의 320,000,000원 거래가 포함되어 있어 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 220,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거보다 19.3% 하락했습니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 58.2%이지만, 거래 면적이 본건과 다르므로 이를 근거로 곧바로 “시세의 58%에 사는 물건” 또는 “시세보다 싸다”라고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,592,000원 |
| 1. 근저당 · 한마음새마을금고 | 130,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 한마음새마을금고 | 19,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 149,500,000원 중 125,408,000원이 배당되고, 24,092,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 미상 점유자의 대항력 여부도 확정되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 24,092,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 49,333,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 81,920,000원 | 80,045,440원 | 69,454,560원 |
유찰이 거듭될수록 담보권자의 미배당액은 24,092,000원에서 49,333,600원, 69,454,560원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 후순위 담보권 채권의 부족액 계산이며, 그 자체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 임차인 인수 문제는 별도로 판정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화진초등학교 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,954,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 명성블루빌은 32세대이고 2012.06.13. 준공됐습니다. 확인된 거래는 3건뿐이며 본건과 면적이 일치하는 거래가 없어 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입일 확인. 말소기준일 2012.11.29.과 비교할 수 있도록 주민등록·사업자등록·점유관계를 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 통해 인수 가능 금액을 먼저 특정해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이므로 실제 사용·전입·사업자등록 및 용도상 제약을 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세 확인. 220,000,000원 최신 거래는 84.84㎡로 본건 60.84㎡와 다릅니다. 동일·유사 면적 거래 없이 단순 비율만으로 저평가를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 과거보다 19.3% 낮아진 흐름이므로 과거 전체 평균 255,000,000원을 기준으로 가격 가점을 주지 않아야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 거래자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘미상 임차인’이 승부처
이 물건은 등기부만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2012년 한마음새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그러나 권리분석의 결론을 “인수 0원”으로 닫기에는 아직 이릅니다. 매각물건명세서에 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않은 점유자 1명이 있기 때문입니다.
가격 역시 128,000,000원이 최근 거래 220,000,000원보다 낮아 보이지만, 최신 거래는 본건보다 큰 84.84㎡이고 동일 면적 거래가 없습니다. 더구나 최근 가격 흐름은 -19.3%입니다. 따라서 이 사건은 등기권리는 비교적 단순하지만, 점유자 확인과 적정가격 검증이 끝나기 전까지 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
