울산지방법원 2025타경1545. 울산 동구 화정동 명성블루빌 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 최초 감정가는 167,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 116,900,000원입니다. 등기상 말소기준은 2012년 11월 29일 한마음새마을금고 근저당권 178,100,000원이고, 2015년 추가 근저당권 16,900,000원과 현재 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 주성열이며 2015년 12월 31일 거래가액 140,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 2012년 설정된 선순위 근저당은 같은 날 계약인수로 채무자가 주성열로 변경됐고, 같은 날 한마음새마을금고의 추가 근저당 16,900,000원이 설정됐습니다. 임차인은 조사되지 않았으며 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1545 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 화정동 650-2 명성블루빌 4층 403호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 동구 방어진순환도로 586 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주성열 · 2015.12.31. 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 291,389,135원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2012.11.29. 한마음새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 178,100,000원이며, 2015년 계약인수로 채무자가 주성열로 변경됐습니다. 이후 2015년 설정된 같은 금융기관의 16,900,000원 근저당과 2025년 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2023년 울산광역시 동구 압류와 2024년 국의 압류는 각각 이미 해제돼 등기상 말소됐습니다. 2025년 3월 민지영의 강제경매개시결정 역시 2025년 6월 취하돼 말소됐고, 현재 진행 중인 경매는 2025년 11월 24일 한마음새마을금고가 신청한 임의경매입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 표본은 얇다
명성블루빌 실거래는 제공된 표본 기준 2건입니다. 2026년 3월 전용 84.84㎡ 5층이 220,000,000원, 2022년 2월 전용 84.87㎡ 11층이 225,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 222,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근인 2026년 거래와 최근 12개월 평균 220,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.84㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 84.87㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저가 116,900,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 53.1%, 전체 실거래 평균 222,500,000원의 52.5%입니다. 숫자만 보면 가격 간격이 큽니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -2.2%로 하락 방향이고, 최근 12개월 거래도 1건뿐이어서 220,000,000원을 두꺼운 시장가격으로 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한마음새마을금고 | 178,100,000원 | 114,463,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한마음새마을금고 | 16,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등록 근저당 채권최고액 합계는 195,000,000원이고, 현재 회차에서 채권자 예상배당은 114,463,400원, 미배당은 80,536,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 116,900,000원 | 114,463,400원 | 80,536,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 81,830,000원 | 79,957,060원 | 115,042,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,281,000원 | 55,849,942원 | 139,150,058원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 늘어나지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수액이 커져 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 동구 화정동 화진초등학교 북동측 인근. 주위는 근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 가축사육제한구역입니다.
- 공시지가. 1,954,000원/㎡이며 토지면적은 661.9㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 거래표본. 명성블루빌은 32세대, 준공일은 2012.06.13이며 제공된 실거래 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 사용·대출·취득 후 활용 가능 범위를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 220,000,000원을 단일 기준으로 고정하지 말고 주변 유사 근린시설·오피스텔 거래도 함께 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -2.2%입니다. 낮은 최저가의 할인폭만 보고 가격 가점을 과도하게 주지 않는 편이 안전합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 조사되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 발생해도 제공된 시나리오상 그 금액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 변동사항을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 간격은 크지만, 환금성 검증이 먼저”
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2012년 한마음새마을금고 근저당이고, 그 뒤 권리들은 정리되는 구조이며 임차인도 조사되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 116,900,000원은 최근 12개월 거래 220,000,000원의 53.1%로 가격 차이도 큽니다.
다만 결론을 단순히 “반값이라 싸다”로 끝내기는 어렵습니다. 최근 거래가 단 1건이고 전체 표본도 2건이며, 최근 추세는 -2.2%입니다. 무엇보다 사건상 근린시설, 실제 이용은 오피스텔이라는 특성이 있습니다. 따라서 권리는 양호, 가격은 매력적 구간, 최종 승부는 용도·점유·환금성 검증으로 보는 것이 이 사건에 가장 맞습니다.
