울산지방법원 2025타경1545. 울산 동구 화정동 명성블루빌 4층 403호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 주성열은 2015년 12월 31일 140,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 기존 한마음새마을금고 근저당의 채무자를 주성열로 변경하면서 추가 근저당 16,900,000원도 설정했습니다.
권리의 핵심은 그보다 앞선 2012.11.29. 한마음새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 178,100,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 뒤의 2015년 추가 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 압류 2건과 별도의 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1545 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 화정동 650-2 명성블루빌 4층 403호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주성열 (2015.12.31. 매매 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 291,389,135원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 중 4층 · 승강기·도시가스 난방·급배수·소화전설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2012.11.29. 한마음새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 178,100,000원으로 현재 최저매각가 167,000,000원보다 큽니다. 2015년 추가 설정된 한마음새마을금고 근저당 16,900,000원도 후순위이므로 매각으로 소멸하고, 현재 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다. 배당표 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 75.9%
명성블루빌은 32세대, 사용승인일은 2012.06.13.입니다. 비교 가능한 거래는 2건이고, 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026년 3월 220,000,000원 1건입니다. 전체 2건 평균은 222,500,000원이지만 가격 판단은 더 최근의 220,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.84㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 84.87㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 222,500,000원 |
현재 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 220,000,000원의 75.9%입니다. 금액 차이는 53,000,000원으로, 최근 거래 하나만 기준으로 보면 가격 간격이 분명합니다. 다만 거래량이 매우 적고, 2026년 거래 220,000,000원은 2022년 거래 225,000,000원보다 2.2% 낮아 최근 흐름은 하락입니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 근저당 · 한마음새마을금고 | 178,100,000원 | 163,862,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 한마음새마을금고 | 16,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계는 195,000,000원이고 예상 배당은 163,862,000원, 미배당은 31,138,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화진초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역, 대로3류 접합, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 1,954,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 명성블루빌은 32세대이고 확인된 거래는 2건뿐이어서 거래 표본이 적습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 167,000,000원 | 163,862,000원 | 31,138,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 133,600,000원 | 130,929,600원 | 64,070,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 106,880,000원 | 104,583,680원 | 90,416,320원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려간다고 별도의 인수금이 늘어나는 구조는 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 실제 이용은 오피스텔입니다. 현황과 공부상 용도 및 실제 활용 가능 범위를 대조하세요.
- 최근 거래 검증. 최신 거래 220,000,000원은 강한 비교자료지만 최근 12개월 표본이 1건뿐입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 2.2% 낮습니다. 75.9%라는 할인율만 보고 상한가를 과도하게 높이지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 31,138,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매각대금에서 우선 처리될 항목을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력 있지만 표본은 얇다
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2012년 한마음새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 1.67억이 최신 거래 2.20억의 75.9%로 숫자상 차이가 큽니다.
다만 거래 표본은 전체 2건, 최근 12개월은 1건뿐이고 최근 거래가 과거 거래보다 2.2% 낮아진 흐름입니다. 또한 사건상 근린시설이면서 오피스텔로 이용되고 있고 임대관계가 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 없고 가격 간격도 있으나, 얇은 거래 표본과 점유·용도 확인을 거쳐 접근할 물건”입니다.
