울산지방법원 2025타경12331. 울산 남구 신정동 지움포유 15층 1501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기 흐름에서 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2023.08.23 국민건강보험공단 압류이며, 이후 국 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021년 부산동래신용협동조합 근저당권은 2022.07.01 이미 말소됐습니다.
가격은 권리보다 눈에 띕니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 181,000,000원인데, 최근 12개월 실거래 평균은 217,500,000원, 최신 거래는 2026.01의 210,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세는 -1.0%로 소폭 하락하고 있어, 과거 전체 평균 219,250,000원만 기준으로 가격 매력을 과대평가할 필요는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 15층 1501호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 팔등로41번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사지움포유 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,307,535원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 2021.06.10 설정된 부산동래신용협동조합 근저당권 152,280,000원은 2022.07.01 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 계산된 2023.08.23 국민건강보험공단 압류와 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세는 확인
지움포유는 총 48세대, 2019.05.24 준공입니다. 확인된 실거래는 12건이고, 전체 평균은 219,250,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 217,500,000원, 가장 최근인 2026.01 거래는 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 61.5㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 61.5㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2024.10 | 61.5㎡ | 12 | 236,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 57.77㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 61.5㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 61.5㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 217,500,000원 |
현재 최저가 181,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.2%이고, 최신 거래 210,000,000원보다 29,000,000원 낮습니다. 전체 12건의 거래범위 200,000,000원~245,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 다만 최근 시세 추세가 -1.0%인 만큼, “과거 평균보다 싸다”는 사실만으로 향후 가격을 보장할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,334,000원 |
| 주택도시보증공사 · 경매개시결정 | 292,307,535원 | 177,666,000원 |
| 미배당 | - | 114,641,535원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 181,000,000원 가정 시 집행비용 3,334,000원을 제외한 177,666,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 신청채권 292,307,535원 중 114,641,535원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 상수도사업본부 동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생급배수·승강기·화재관리·도시가스공급·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·정방형 토지이며 공시지가는 2,033,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 도시지역, 일반상업지역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구 금액을 매각 전 확인해야 배당 변동을 판단할 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 실제 이용은 오피스텔입니다. 현 이용상태와 공부상 용도의 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 219,250,000원보다 최근 12개월 평균 217,500,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.0%이므로 현재 할인율만으로 미래 매도가를 낙관하지 않는 편이 좋습니다.
- 환금성 확인. 경매 평균 유찰 횟수 3.4회와 매각률 0.0%가 집계돼 있어, 실거래 가격과 별개로 경매 수요를 보수적으로 점검해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 분명, 환금성은 별도 점검”
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 임차인 조사 내역이 없고 매수인 인수는 0원이며, 2023.08.23 압류를 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 가격도 신건 최저가 181,000,000원이 최근 12개월 평균 217,500,000원의 83.2%, 최신 거래 210,000,000원보다 낮아 현재 시점의 가격 메리트는 있습니다.
다만 최근 거래 추세가 -1.0%이고 이 건물 관련 경매의 평균 유찰 횟수가 3.4회라는 점은 따로 봐야 합니다. 사건상 근린시설이면서 감정상 오피스텔로 이용 중인 만큼, 권리는 양호하고 가격도 할인돼 있지만 환금성·실제 점유·세금 배당을 확인한 뒤 접근할 물건으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
