울산지방법원 2025타경12331. 울산 남구 신정동 지움포유 15층 1502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 187,000,000원의 신건 최저가가 아닙니다. 을구 1번에 2022.06.27. 설정된 전세금 210,000,000원의 전세권이 있고, 매각물건명세서상 이 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이후 2025.07.15. 압류가 말소기준권리이며, 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 187,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,418,000원을 먼저 제외한 뒤 전세권자에게 183,582,000원이 배당됩니다. 전세금 210,000,000원 전액에는 미치지 못해 26,418,000원의 미배당액이 생깁니다. 선순위 전세권 자체가 인수되는 구조이므로 매수인의 가격 판단은 낙찰가와 이 잔존 부담을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 15층 1502호 · 울산광역시 남구 팔등로41번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 면적 | 59.43㎡ |
| 소유자 | 주식회사지움포유 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,307,535원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 인수가 핵심
2019.06.19. 소유권보존 뒤 국제자산신탁주식회사로 신탁됐고, 해당 신탁등기는 2020.06.24. 말소되어 소유권이 주식회사로얄패밀리로 귀속됐습니다. 이후 상호가 주식회사지움포유로 변경됐습니다. 권리분석에서 중요한 것은 2022.06.27. 전세권과 2025.07.15. 압류의 선후관계입니다. 전세권이 말소기준인 압류보다 앞서며, 명세서에도 매수인 인수 권리로 명시되어 있습니다.
별도의 임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 임차인 조사 내역이 없다는 사실과 등기된 전세권 부담은 별개입니다. 이 사건은 임차인 표가 아니라 등기된 선순위 전세권 자체를 중심으로 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 1.87억이 아니라 실질취득 2.13418억으로 본다
지움포유의 실거래 12건 평균은 219,250,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 217,500,000원, 최신 거래는 2026.01. 210,000,000원이고 최근 대비 과거 추세는 -1.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 61.5㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 61.5㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2024.10 | 61.5㎡ | 12 | 236,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 57.77㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 61.5㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 61.5㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 219,250,000원 |
표면상 최저가 187,000,000원은 최근 12개월 평균 217,500,000원의 86.0%로 보입니다. 하지만 이 수치만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 전세권 미배당 26,418,000원을 합친 실질취득은 213,418,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다는 낮지만, 최신 거래 210,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 흐름은 -1.0%이므로 신건 단계에서 뚜렷한 가격 가점을 줄 근거가 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 을구 1번 전세권 · 인아오리엔탈모터주식회사 | 210,000,000원 | 183,582,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 292,307,535원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 502,307,535원, 예상 배당액은 183,582,000원이며 부족액은 318,725,535원입니다. 전세금 210,000,000원 중 예상배당 183,582,000원을 뺀 26,418,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 소재 울산광역시 상수도사업본부 동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물이며 해당 물건은 15층 1502호입니다.
- 도로·토지. 정방형 토지로 업무시설·근린생활시설·공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측 약 8미터, 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,033,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래. 지움포유는 48세대, 2019.05.24. 준공이며 실거래 표본 12건은 200,000,000원~245,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수액 재확인. 을구 1번 전세권이 매각으로 말소되지 않는다는 명세서 기재를 원본에서 다시 확인하고, 실제 배당 후 남는 전세금 범위를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 187,000,000원에 미배당 26,418,000원을 합치면 실질취득 213,418,000원입니다. 시세 판단 기준은 이 금액입니다.
- 최근 가격 우선. 전체 평균 219,250,000원보다 최근 12개월 평균 217,500,000원, 최신 거래 210,000,000원, 최근 추세 -1.0%를 우선해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 가능성. 관련 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.4회이고 낙찰률이 0.0%인 만큼, 신건에서 할인율만 보고 경쟁적으로 접근할 근거가 약합니다.
- 이용상태 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 오피스텔로 이용 중이므로 실제 사용현황과 관련 공부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.87억 낙찰”이 “1.87억 취득”은 아니다
이 사건의 판단을 바꾸는 한 줄은 “2022.06.27. 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨”입니다. 신건 최저가 187,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 86.0%이지만, 예상 배당 뒤 남는 전세금 26,418,000원을 더하면 실질취득은 213,418,000원입니다. 최근 12개월 평균 217,500,000원보다는 낮으나 최신 거래 210,000,000원보다 높고, 시세 추세도 -1.0%입니다. 여기에 관련 경매물건 평균 3.4회 유찰 이력까지 겹칩니다. 가격표는 할인되어 보여도 권리 부담을 넣으면 신건 메리트는 크지 않습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 전세권의 실제 잔존 부담과 그 부담을 포함한 총취득비용입니다.
