울산지방법원 2025타경12368. 경남 양산시 동면 석산리 금강프라자 1층 110호입니다. 건축물대장상 용도는 교육연구시설이며, 감정평가상 현재 공실로 파악됩니다. 소유자는 주식회사금강프라자로, 2017년 소유권보존등기를 마쳤습니다. 이후 부산은행과 중소기업은행의 근저당권이 설정되었고, 국세 압류와 임의경매개시결정이 뒤따른 물건입니다.

이 사건의 특징은 단순히 유찰 횟수가 많다는 데 있지 않습니다. 110호와 111호가 실제 사용상 구획 없이 연결되어 있다는 점이 중요합니다. 감정평가와 매각물건명세서에서는 집합건축물대장 평면도 등을 통해 각각의 위치와 형상이 특정되고 경계 복원이 용이하다고 판단하여 110호의 구분건물 독립성을 인정했습니다. 그러나 낙찰 후 별도 사용이나 임대를 계획한다면 실제 경계 복원, 출입 및 설비 분리 가능성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 현황 확인은 별개

이 사건의 말소기준권리는 2017.11.09. 설정된 을구 1번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원이며, 111호와 공동담보 관계가 등기되어 있습니다.

그 이후 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 290,000,000원), 금정세무서장의 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 윤정상의 근저당권(채권최고액 1,000,000,000원)은 이미 2019.07.15. 해지로 말소되었으며, 종전 두 건의 임의경매개시결정 등기도 각각 말소된 상태입니다.

② 점유·임대관계 — 공실이지만 확정적 인수 없음으로 단정 금지

감정평가에서는 현황 공실로 파악하고 있으며, 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 공실이라는 현황만으로 과거 임대차의 종료 여부, 보증금 반환관계, 점유 권원까지 모두 해소되었다고 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 377,000,000원입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 184,730,000원, 감정가 대비 49%입니다. 감정평가액에서는 상당한 폭으로 가격이 내려왔지만, 교육연구시설의 실제 거래가격과 수익성을 직접 비교하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

후속 회차는 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각기일·최저가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 예상 미배당액은 채권최고액 기준의 추정 수치로 실제 확정 배당액과 다를 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,730,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,386,220원을 제외한 181,343,780원이 부산은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 중소기업은행에 돌아가는 배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권최고액 기준 합계 674,000,000원 중 예상배당은 181,343,780원, 미배당은 492,656,220원입니다. 이는 채권자가 배당받지 못할 것으로 추정되는 금액이지 낙찰자가 추가로 갚아야 하는 금액이 아닙니다.

집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·조세 우선순위·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권 잔액, 담보권 양수도 및 공동담보 배당관계에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산국유림관리소 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·판매시설·아파트 등이 형성된 상업지역입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하며 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 35m 도로와 남측 약 12m 도로에 접하는 입지로, 상업시설 접근성 측면에서 검토할 만합니다.
• 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 1층입니다. 강화유리 창호, 공동 위생·급배수시설, 승강기 및 소화전설비 등이 확인됩니다.
• 용도. 건축물대장상 교육연구시설입니다. 다른 용도로 사용하려면 관할 양산시에 용도변경 가능 여부와 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 토지규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로3류와 접합니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며, 공시지가 자료는 2,745,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 토지가격 지표로, 110호의 개별 거래가격을 뜻하지 않습니다.
• 현황. 2025.09.25. 현황조사에서 내부 인테리어 공사가 중단된 것으로 관찰되었습니다. 공사 완료를 위한 비용과 설비 상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1층이라는 입지상 장점은 있으나 교육연구시설의 용도 제한, 111호와의 경계 문제, 현재 공실 상태를 고려하면 일반적인 근린생활시설과 동일한 매수 수요를 기대하기 어렵습니다.

⑥ 핵심 특수사항 — 110호와 111호의 경계

이는 경계가 물리적으로 구획되어 있지 않더라도 법적·구조적으로 각각의 구분건물을 식별할 수 있다는 취지입니다. 그러나 독립성 인정과 즉시 독립 사용 가능은 다른 문제입니다.

낙찰 후 110호만 별도로 이용하거나 임대하려는 경우에는 경계벽 복원, 출입구 분리, 소방시설·전기·급배수 등 설비 구획에 추가 검토나 공사가 필요할 수 있습니다. 공사 가능성 및 비용이 확인되지 않은 상태에서는 이를 단순한 내부 인테리어 문제로 취급하면 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 경계·독립성. 집합건축물대장 평면도와 현장을 대조하고, 110호와 111호의 물리적 경계 및 구분 사용 가능성을 확인하세요.
• 111호 권리관계. 공동담보 및 일체 이용관계가 있으므로 111호의 소유권, 점유, 별도 경매 또는 처분 상황을 확인하세요.
• 용도변경. 교육연구시설에서 다른 용도로 변경하려면 양산시에 가능 여부와 인허가 조건을 확인하세요.
• 공사비. 중단된 인테리어의 상태와 복구·마감·경계 복원 비용을 검토하세요.
• 공실·임대차. 현황상 공실이지만 임대관계는 미상이므로 실제 점유, 기존 임대차 및 보증금 관계를 재확인하세요.
• 조세·배당. 금정세무서장 압류와 관련된 체납세액, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요.
• 공동담보. 부산은행 및 중소기업은행 근저당권의 공동담보 내역과 실제 채권 잔액을 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 지역의 교육연구시설 거래사례, 임대 가능한 용도와 예상 임대수익을 확인한 후 입찰가를 결정하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능액, 공사 관련 미지급금 및 관리상태를 확인하세요.
• 법원 원본. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 최신 매각공고를 대조하세요.

맺으며 — “반값 낙찰보다 중요한 것은 제대로 쓸 수 있는가”

이 사건은 말소기준권리가 분명하고 후순위 담보권이 매각으로 소멸하는 구조라는 점에서 권리분석의 기본 틀은 비교적 명확합니다. 확인된 임차인도 없으며, 등기상 담보권 인수액은 0원으로 예상됩니다. 그러나 이것이 곧 매수 후 모든 위험이 사라진다는 의미는 아닙니다.

현재 최저매각가 184,730,000원은 감정가의 49%입니다. 다만 교육연구시설이라는 용도, 110호와 111호의 경계 미구분, 중단된 인테리어 공사, 임대관계 미상이라는 조건을 반영해야 합니다. 실거래 시세에 대한 직접적인 검증 없이 낙찰가가 저렴하다고 평가하거나 추가 유찰만을 이유로 적극적인 입찰을 권하기는 어렵습니다.

결론은 ‘등기상 인수부담은 낮지만, 가격과 사용 가능성은 보수적으로 판단’입니다. 입찰 전 경계 복원 가능성과 비용, 적법한 사용 용도, 실제 점유 및 임대관계, 동종 시설의 거래·임대 시세를 확인하는 것이 우선입니다. 이러한 항목이 검증되기 전까지는 적극적인 입찰보다 현장·권리·가격 확인을 우선하는 관망 판단이 적절합니다.