울산지방법원 2025타경12368. 양산시 동면 석산리 금강프라자 1층 110호입니다. 등기상 소유자는 주식회사금강프라자이고, 말소기준은 2017.11.09. 주식회사부산은행 근저당권 384,000,000원입니다. 그 뒤의 중소기업은행 근저당권과 국세 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 자료는 없어 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기보다 물건 자체의 사용 형태에서 올라갑니다. 매각물건명세서에는 110호가 111호와 경계 구분 없이 일체로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 다만 집합건축물대장 평면도 등으로 위치와 형상이 특정되고 경계 복원이 용이해 구분건물의 독립성은 인정되어 정상평가됐습니다. 또 건축물대장상 용도는 교육연구시설이며, 다른 용도로 변경하려면 관할시청 확인이 필요하다는 점이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12368 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 1층 110호 · 도로명 경상남도 양산시 동면 금오로 256 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 건축물대장상 교육연구시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사금강프라자 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 384,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 이 사건 배당 계산상 매수인이 승계하는 임차보증금이나 인수 권리는 없습니다. 말소기준은 2017.11.09. 부산은행 근저당권이며, 2021.11.02. 중소기업은행 근저당권, 2025.03.24. 국 압류, 2025.08.28. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2018년 윤정상 근저당권은 2019.07.15. 해지로 이미 말소됐고, 2023년에 기입된 두 건의 임의경매개시결정 역시 현재 등기부상 말소 상태입니다.
② 물건 현황 — 가격보다 먼저 확인할 부분
- 110호·111호 일체 이용. 두 호실이 경계 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 다만 평면도 등으로 위치·형상이 특정되고 경계 복원이 용이해 구분건물 독립성은 인정됐습니다.
- 건축물대장상 교육연구시설. 다른 용도로 변경할 계획이라면 관할시청에 용도변경 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 현황 공실. 감정평가 이용상태는 건축물대장상 교육연구시설, 현황은 공실입니다.
- 인테리어 공사 중단. 2025.09.25. 현황조사 기준 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로 보입니다.
- 위반건축물 표시 없음. 제공된 감정 자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,078,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 384,000,000원 | 370,922,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 377,000,000원 가정 시 채권 총액 674,000,000원 중 370,922,000원이 배당되고, 303,078,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산국유림관리소 동측 인근이며 주변은 근린생활시설·업무시설·판매시설·아파트 등으로 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 12미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 상업용 건부지이며 토지면적은 1,332.6㎡, 공시지가는 2,745,000원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 호실로, 공동위생·급배수시설·승강기·소화전설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 110호 경계 현장 확인. 111호와 경계 없이 이용된 상태이므로 평면도와 실제 현황을 대조하고 경계 복원 방식·비용을 확인하세요.
- 용도 확인. 건축물대장상 교육연구시설입니다. 계획한 업종이나 사용 목적이 허용되는지 관할시청에 확인하세요.
- 중단된 내부 공사 확인. 공사 진행 범위와 철거·복구·마감에 필요한 추가 비용을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 377,000,000원 자체를 할인 가격으로 보지 말고 별도 시세조사를 거쳐 응찰가를 정하세요.
- 세금·관리비 확인. 배당표는 당해세 등을 반영하지 않았고, 상가성 집합건물의 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 집합건축물대장 평면도를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
등기만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리되는 비교적 명료한 구조입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 독립 호실처럼 접근하기 어렵습니다. 110호와 111호가 경계 없이 일체로 이용됐고, 교육연구시설이라는 공부상 용도, 공실 및 중단된 인테리어 공사가 동시에 존재합니다. 독립성 자체는 인정됐지만 낙찰 후 실제 사용을 위해 어떤 복원·용도 절차와 비용이 필요한지가 수익성을 좌우할 수 있습니다.
또한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 377,000,000원을 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원”만 보고 들어가는 물건이 아니라, 현장·평면도·용도 확인을 끝낸 뒤 가격을 별도로 검증해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 물건성 리스크 때문에 종합 평가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
