울산지방법원 2025타경12368. 양산시 동면 석산리 금강프라자 1층 111호로, 건축물대장상 용도는 교육연구시설이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 소유자는 주식회사금강프라자입니다. 등기상 말소기준은 2017년 11월 9일 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 384,000,000원 근저당이며, 이후 남아 있는 중소기업은행 근저당, 국 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 그러나 이 물건은 110호와 경계 구분 없이 일체로 이용 중이고, 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로 조사됐습니다. 집합건축물대장 평면도 등에 의해 위치와 형상이 특정되고 경계 복원이 용이해 구분건물의 독립성은 인정됐지만, 실제 분리 비용과 설비·동선 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12368 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 1층 111호 · 도로명주소 경상남도 양산시 동면 금오로 256 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 건축물대장상 교육연구시설 · 현황 공실 · 5층 건물 내 1층 111호 |
| 소유자 | 주식회사금강프라자 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 더블유비2309유동화전문 유한회사 / 384,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준권리 | 2017.11.09. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 384,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
부산은행 근저당은 110호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 2021년 설정된 중소기업은행 근저당도 109호와 110호 관련 공동담보 내역이 있으나, 109호에 대한 근저당은 2025년 1월 21일 일부 소멸로 부기됐습니다. 이 물건의 등기상 권리순위에서는 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 중소기업은행 근저당과 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 비교보다 현장 검증이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 377,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 377,000,000원 | 370,922,000원 | 303,078,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 301,600,000원 | 296,577,600원 | 377,422,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 241,280,000원 | 237,102,080원 | 436,897,920원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 303,078,000원에서 377,422,400원, 436,897,920원으로 커지지만 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이는 권리 인수의 문제일 뿐이며, 유찰 후 가격이 실제 시장가보다 저렴해지는지는 별도의 임대·매매 사례와 현장 상태를 확인해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,078,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 384,000,000원 | 370,922,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 674,000,000원 | 303,078,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정한 금액입니다. 부산은행 근저당에도 미배당이 발생하고 중소기업은행 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·경계 — 이 물건의 핵심 위험
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양산국유림관리소 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·판매시설·아파트 등이 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 12미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로1류와 중로3류에 접합니다.
- 건물·설비. 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 5층 건물로, 공동위생·급배수시설·승강기·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 상업용 건부지이며 토지면적은 1,332.6㎡, 공시지가는 2,745,000원/㎡입니다.
- 환금성. 교육연구시설 용도와 공사 중단 상태, 110호와의 통합 이용을 반영해 실제 매매·임대 수요를 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 110호와의 경계. 집합건축물대장 평면도와 현장을 대조하고, 경계 복원에 필요한 벽체·출입구·설비 분리 범위를 확인하세요.
- 용도 적합성. 교육연구시설 그대로 사용할 수 있는지, 다른 용도 변경이 가능한지는 관할시청에 확인하세요.
- 공사 상태. 중단된 내부 인테리어의 시공 범위, 철거·보수 필요 여부와 설비 상태를 점검하세요.
- 점유 재조사. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상이므로 전입·사업자등록·실제 점유 변동을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당과 중소기업은행 근저당의 공동담보 관계 및 배당요구·채권계산서를 원본으로 확인하세요.
- 세금·관리비. 금정세무서장 압류 관련 조세채권과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재는 감정가 100% 신건입니다. 같은 건물과 인근 교육연구시설·상업용 집합건물의 매매·임대 사례를 조사한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
말소기준인 2017년 부산은행 근저당 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 110호와 경계 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점, 건축물대장상 교육연구시설이라는 점, 내부 인테리어 공사가 중단된 상태라는 점은 낙찰 후 사용성과 비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 377,000,000원이며 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 현장 경계와 용도, 공사 상태, 점유 및 실제 시장가격을 확인한 뒤에만 입찰 여부와 상한가를 정하는 것이 안전합니다.
