울산지방법원 2025타경12368. 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7에 있는 금강프라자 1층 111호입니다. 해당 물건은 주거용 아파트가 아니라 건축물대장상 교육연구시설인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사금강프라자이며, 등기상 가장 앞선 담보권은 2017년 11월 9일 설정된 주식회사부산은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원으로, 해당 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 중소기업은행 근저당권과 국의 압류, 현재 경매개시결정이 뒤따릅니다. 매각으로 소멸하는 권리가 중심인 구조이므로 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 직접 인수하는 위험은 제한적입니다. 다만 이 사건은 단순히 권리가 깨끗한지만 살펴서는 부족합니다. 111호의 독립적인 사용 가능성, 용도변경 여부, 실제 점유와 내부 공사 상태를 함께 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 확인할 사항이 남는다

말소기준은 2017.11.09 주식회사부산은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 이후 설정된 중소기업은행 근저당권, 국의 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 윤정상의 근저당권과 과거 두 건의 임의경매개시결정은 이미 등기부상 말소되었습니다.

② 점유·임대관계 — 임차인 명단보다 현장 확인이 중요하다

현재 확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 이용상태는 공실입니다. 그러나 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 임차인이나 제삼자의 권리·점유 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력을 임의로 인정하거나 부정해서도 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 대비 저평가는 다르다

현재 최저매각가는 184,730,000원으로, 감정가 377,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰되어 가격이 크게 내려왔다는 점은 명확하지만, 인근 유사 교육연구시설의 최근 실거래가격을 확인하지 못했으므로 시장가격 대비 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다.

후속 회차의 금액은 유찰 시나리오에 따른 계산값이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 기준의 추정치로 실제 채권잔액 및 배당결과와 다를 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,730,000원 가정)

채권최고액 기준 합계는 674,000,000원이며, 현재 매각가격에서 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당액은 181,343,780원입니다. 주식회사부산은행이 해당 배당액을 받는 것으로 추정되고, 중소기업은행에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.

예상 미배당 합계는 492,656,220원이지만, 후순위 담보권이 매각으로 소멸하므로 이 금액이 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다. 추정 인수액은 0원입니다.

집행비용은 약 매각가의 1.8%를 적용한 추정치입니다. 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액이 아닙니다. 당해세·조세채권 우선순위·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 국의 압류가 있으므로 실제 조세채권의 성립 시기와 배당 우선순위를 별도 확인해야 합니다.

⑤ 특수사항 — 110호와 111호의 경계 문제

매각물건명세서 비고에 따르면 본 건 111호는 인접한 110호와 경계 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다. 다만 집합건축물대장 평면도 등에 의해 각 호실의 위치와 형상을 특정할 수 있고, 건물의 구조·규모·용도를 고려할 때 경계 복원도 용이하다고 판단하여 구분건물로서의 독립성을 인정하고 정상평가했습니다.

주식회사부산은행의 2017년 근저당권에는 110호가 공동담보로 기재되어 있으며, 중소기업은행의 2021년 근저당권에도 110호에 대한 담보물 추가설정 이력이 있습니다. 이후 110호에 대한 일부 공동담보 소멸 기재도 확인됩니다. 따라서 111호 낙찰이 곧 인접한 110호의 소유권이나 사용권까지 취득한다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 양산국유림관리소 동측 인근입니다. 주변에 근린생활시설·업무시설·판매시설·아파트 등이 형성된 상업지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 편으로 조사되었습니다.
• 도로. 북측은 폭 약 35m, 남측은 폭 약 12m 도로에 접합니다. 상업용 건물 접근성 측면에서는 긍정적인 조건입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로1류 및 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다. 토지 공시지가는 2,745,000원/㎡입니다.
• 건물·설비. 5층 건물로 공동위생 및 급배수시설, 승강기, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다. 외벽은 복합판넬 및 스톤코트 마감, 창호는 강화유리 등으로 조사되었습니다.
• 용도. 건축물대장상 교육연구시설입니다. 다른 용도로 변경하려면 관할 시청에 허용 여부와 필요한 절차를 확인해야 합니다. 일반 근린생활시설과 동일하게 사용할 수 있다고 가정하면 안 됩니다.
• 공실·공사. 2025.09.25 현황조사에서 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로 파악되었습니다. 내부 공사 재개 및 사용을 위한 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 환금성. 교육연구시설 용도와 호실 간 일체 이용 상태는 향후 매수자 및 임차인 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 거래가격 자료가 확인되지 않아 객관적인 매각 가능 가격과 투자 회수기간을 산정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 110호·111호 경계 복원. 집합건축물대장 평면도와 현장을 대조하고, 독립 출입 및 시설 분리가 가능한지 확인하세요.
• 교육연구시설 사용 제한. 계획 중인 업종이 건축물대장상 용도로 가능한지, 타용도 변경에 인허가와 공사가 필요한지 관할 시청에 확인하세요.
• 실제 점유·임대관계. 감정상 공실이라도 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 계약관계, 대항력 있는 권리자 존재 여부를 다시 확인하세요.
• 내부 공사 상태. 중단된 인테리어의 시공 범위, 잔여 공사, 설비 상태와 원상복구 또는 마감 비용을 살펴보세요.
• 조세채권. 금정세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 해당 세금의 종류와 법정기일, 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
• 공동담보 및 등기. 110호 관련 공동담보 이력과 일부 소멸 기록을 확인하고 매각 대상이 111호임을 명확히 구분하세요.
• 시장가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 유사 상업용 집합건물의 거래가격과 실제 임대수익 가능성을 조사하세요.
• 취득 부대비용. 세금, 관리비 체납, 공사비, 경계 복원비 등 낙찰대금 이외의 비용까지 포함해 총취득비용을 산정하세요.
• 매각서류 원본. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 법원 매각공고를 직접 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 “독립 사용과 용도”가 먼저다

이 물건의 장점은 분명합니다. 두 차례 유찰로 최저매각가가 감정가의 49%까지 낮아졌고, 말소기준 이후의 근저당권과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 배당 추정상 낙찰자가 인수할 금액도 0원입니다.

그러나 위험의 중심은 등기상 채무보다 물건의 이용 가능성과 환금성에 있습니다. 110호와 111호의 실질적인 경계가 없고, 교육연구시설 용도에 따른 사용 제한을 검토해야 하며, 내부 인테리어 공사가 중단된 상태입니다. 게다가 임대관계는 미상이고, 시세와 비교할 만한 거래가격도 확인되지 않습니다.

따라서 권리 소멸 구조는 대체로 양호하지만, 가격 매력은 아직 검증되지 않은 조건부 검토 물건으로 보는 것이 적절합니다. 호실별 독립 사용 가능성, 적법한 용도, 실제 점유관계, 공사비와 시장가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.