울산지방법원 2025타경12909. 울산광역시 동구 전하동 661-1의 1층 6호, 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 판매시설(상호: (주)송림축산)로 이용 중입니다. 감정가는 620,000,000원, 현재 최저매각가도 620,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 김보미는 2016.06.30. 이 부동산을 거래가액 430,000,000원에 취득했고, 같은 날 울산동부신용협동조합이 채권최고액 546,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
등기상 그 뒤 2023.11.24. 주식회사중앙축산농업회사법인의 채권최고액 200,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025.11.26. 울산동부신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 둘 다 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 이 사건에서 권리분석의 핵심은 후순위 근저당이 아니라 현재 영업 중인 임차인의 대항력 성립 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12909 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 전하동 661-1 1층 6호 · 도로명 울산광역시 동구 진성14길 77 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 6호 판매시설(상호: (주)송림축산) |
| 소유자 | 김보미 · 2016.06.30. 소유권이전 · 거래가액 430,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 620,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산동부신용협동조합 / 427,088,060원 |
| 말소기준권리 | 2016.06.30. 을구 11번 울산동부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 546,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인 확인은 남는다
말소기준은 2016.06.30. 울산동부신용협동조합 근저당권입니다. 2023년 추가 근저당과 2025년 경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 또한 말소기준 근저당에는 울산광역시 동구 전하동 661-1 제1층 제52호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1곳, 권리요건은 미상
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)송림축산 · 대표이사 박시우(개명 전 박혁) | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
감정평가 조사상 임대관계입니다. 대항력·우선변제권·매수인 승계 여부는 관련 요건의 선후관계가 확인돼야 확정할 수 있습니다.
② 가격·배당 구조 — 신건 620,000,000원, 실거래 비교는 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 620,000,000원입니다. 현재 시세를 판단할 수 있는 최근 실거래 자료는 이 사건 자료에 포함되어 있지 않으므로, 감정가가 시세보다 싸거나 비싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 2016년 소유권 취득 당시 거래가액 430,000,000원은 확인되지만, 현재 가격 메리트를 판정하는 실거래 시세로 사용할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 620,000,000원 | 611,400,000원 | 134,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 496,000,000원 | 488,640,000원 | 257,360,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 396,800,000원 | 390,444,800원 | 355,555,200원 | 0원 |
현재 매각가 620,000,000원을 전제로 한 배당모델에서는 집행비용을 제외한 채권자 배당액이 611,400,000원, 미배당 채권이 134,600,000원입니다. 1회 유찰 시 미배당은 257,360,000원, 2회 유찰 시에는 355,555,200원으로 늘어납니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지는 않아 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 620,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,600,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 울산동부신용협동조합 | 546,000,000원 | 546,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사중앙축산농업회사법인 | 200,000,000원 | 65,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 746,000,000원 중 611,400,000원이 배당되고 134,600,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모델입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 전하동 전하2동행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 현재 이용. 1층 6호는 판매시설, 1층 52호는 (주)송림축산의 냉동창고로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 도로. 동측 약 10m, 서측 약 12m, 북측 약 15m~20m 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물 내 1층 구분건물입니다. 공동위생·급배수·화재탐지 및 경보·소화전·승강기·CCTV·노외주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 상업용 이용이며 토지면적은 2,978.6㎡, 공시지가는 3,195,000원/㎡입니다. 시장에 포함되고 중로·소로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사된 사항도 없습니다.
- 임차인 설치시설. 구분건물 내부의 냉동창고·가판대 등 설비는 임차인의 부담으로 설치된 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 선후 확인. (주)송림축산의 점유개시일과 사업자등록 시점을 2016.06.30. 말소기준권리와 비교해야 합니다.
- 우선변제권 확인. 확정일자 및 배당요구 관련 사실을 확인해야 보증금 50,000,000원의 배당·잔존 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 6호·52호 관계 확인. 감정평가상 두 구분건물이 일체로 임대 중이고, 말소기준 근저당에도 제52호가 공동담보로 기재돼 있으므로 경매 목적물과 점유 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 영업시설 범위 확인. 냉동창고와 가판대 등이 임차인 부담 설치 시설로 조사되어 있으므로 인도 시 존치되는 시설과 임차인 소유 설비의 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 신건 최저가는 620,000,000원이지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 단정할 근거가 없습니다.
- 배당모델과 실제 인수 구분. 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 임차인의 대항력 요건이 미상인 상태이므로 해당 수치를 최종 권리확정으로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임차인의 사업자등록·확정일자 관련 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차권은 확인이 끝나지 않았다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2016.06.30. 울산동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 2023년 후순위 근저당과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 620,000,000원 매각가를 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 현장 점유관계는 한 단계 더 확인해야 합니다. 감정평가 조사상 (주)송림축산이 보증금 50,000,000원·월세 3,500,000원에 1층 6호와 52호를 일체로 임차하고 있고, 판매시설과 냉동창고를 사용하고 있습니다. 이 임차인의 점유·사업자등록·확정일자 시점이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 권리확인 전까지는 인수위험을 완전히 닫을 수 없는 C등급 사건입니다. 또한 현재 시세를 확인할 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 620,000,000원이 싸다는 가격 가점도 줄 수 없습니다.
