울산지방법원 2025타경12909. 울산 동구 전하동 661-1의 1층 6호로, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 김보미이고, 2016.06.30. 거래가액 430,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 같은 날 울산동부신용협동조합 앞으로 채권최고액 546,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
2023.11.24.에는 주식회사중앙축산농업회사법인 앞으로 채권최고액 200,000,000원의 후순위 근저당이 추가됐고, 2025.11.26. 울산동부신용협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기부상 두 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12909 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 전하동 661-1 1층 6호 · 도로명 울산광역시 동구 진성14길 77 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 6호 판매시설(상호 : (주)송림축산) |
| 소유자 | 김보미 · 2016.06.30. 소유권이전 · 거래가액 430,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 434,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산동부신용협동조합 / 427,088,060원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.06.30. 근저당
말소기준권리는 을구 11번 울산동부신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 12번 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 전세권과 선순위 근저당들은 이미 말소된 이력이 있어 현재 매수인에게 남는 등기권리로 보기는 어렵습니다.
② 임차관계 — 보증금은 확인됐지만 대항력은 미상
| 임차인 | 점유·이용 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)송림축산 · 대표이사 박시우(개명 전 박혁) | 1층 6호 판매시설 · 1층 52호 냉동창고를 일체로 임차 | 50,000,000원 / 3,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
감정평가 조사에서는 1층 6호와 52호를 일체로 임차한 관계가 확인됐습니다. 따라서 보증금 50,000,000원을 본건 6호에 단독 귀속되는 금액으로 나눠 볼 수는 없습니다. 또한 사업자등록일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 인수위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 620,000,000원, 현재 최저매각가는 434,000,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 70%이고, 2회 유찰 시 시나리오는 303,800,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 212,660,000원입니다.
다만 이 사건은 동일 용도의 최근 실거래와 비교해 현재 가격이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 제시된 구조가 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 근린시설·판매시설은 실제 임차조건과 영업수요, 개별 점포의 위치·접근성이 가격 판단에 함께 작용하므로 권리 확인과 현장 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 434,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,740,000원 |
| 2. 근저당 · 울산동부신용협동조합 | 546,000,000원 | 427,260,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사중앙축산농업회사법인 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 746,000,000원 중 427,260,000원이 배당되고 318,740,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전하2동행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 이용상태. 본건 1층 6호는 판매시설인 (주)송림축산으로 이용 중이고, 공동담보로 기재된 1층 52호는 같은 업체의 냉동창고로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 동측 폭 10m 정도, 서측 폭 12m 정도, 북측 폭 15m~20m 정도 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·가로장방 형상이며 공시지가는 3,195,000원/㎡입니다.
- 시설. 공동위생설비·급배수설비·화재탐지 및 경보설비·소화전·승강기·CCTV·노외주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항요건. (주)송림축산의 점유개시일·사업자등록일을 확인해 2016.06.30. 말소기준보다 선행하는지 대조해야 합니다.
- 보증금 귀속범위. 50,000,000원은 1층 6호와 52호를 일체로 임대한 조건으로 조사됐으므로, 본건에 귀속될 금액을 임의로 전액 적용하거나 분할하지 마세요.
- 우선변제·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 매수인 승계 가능성이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 시설물 소유관계. 냉동창고·가판대 등 설비는 임차인 부담으로 설치된 것으로 조사됐으므로, 매각대상 포함 여부와 철거·원상복구 문제를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 울산동부신용협동조합 근저당에는 1층 52호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보의 진행·배당 관계도 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 현장 임대수익·공실위험·점포 수요를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기부는 단순하지만 임차관계 확인이 승부처
이 사건의 등기부 구조 자체는 명확합니다. 2016.06.30. 울산동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표도 현재 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 감정평가 현황에서는 (주)송림축산이 1층 6호와 52호를 함께 임차해 영업 중인 사실이 확인됐고, 보증금 50,000,000원·월세 3,500,000원의 임대조건까지 조사돼 있습니다. 대항력과 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태에서는 이 임차관계를 단순히 없는 것으로 취급할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기부상 인수 0원”과 “실질 인수위험 확인 완료”를 구분해서 보는 사건입니다. 현재 최저가 434,000,000원은 1회 유찰된 가격이지만, 가격 할인보다 먼저 임차권의 기준일과 배당관계를 확정하는 것이 우선입니다.
