울산지방법원 2025타경12909. 울산 동구 전하동 661-1의 1층 52호로, 감정평가상 판매시설이며 현재 주식회사 송림축산의 냉동창고로 이용 중입니다. 소유자는 김보미이고, 2016.06.30 울산동부신용협동조합의 채권최고액 546,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023.11.24 설정된 주식회사중앙축산농업회사법인 근저당권과 2025.11.26 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유와 임대관계입니다. 감정평가 조사에는 1층 6호와 52호를 일체로 주식회사 송림축산 대표이사 박시우에게 전세보증금 50,000,000원, 월세 3,500,000원에 임대 중이라고 적혀 있습니다. 그러나 이 보증금은 두 구분건물 일체의 임대조건으로 조사됐고, 52호에 귀속되는 보증금 금액이나 사업자등록일·점유개시일·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정하거나, 반대로 ‘승계 0원’으로 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12909 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 전하동 661-1 1층52호 · 도로명 울산광역시 동구 진성14길 77 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설 · 주식회사 송림축산 냉동창고 이용 |
| 소유자 | 김보미 · 2016.06.30 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산동부신용협동조합 / 427,088,060원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 확인 필요
말소기준은 2016.06.30 설정된 울산동부신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.11.24 주식회사중앙축산농업회사법인의 채권최고액 200,000,000원 근저당권과 2025.11.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2003년·2004년 설정된 과거 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 송림축산 · 대표이사 박시우 | 1층 52호 냉동창고 · 1층 6호와 일체 임대 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
조사상 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금 50,000,000원은 1층 6호와 52호를 일체로 임대한 조건이므로 이 사건 52호만의 보증금으로 분리해 계산할 수 없습니다. 또한 사업자등록일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부가 제시되지 않아 대항력 有 또는 우선변제권 有로 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 근저당 · 울산동부신용협동조합 | 546,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사중앙축산농업회사법인 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 746,000,000원 중 47,718,000원만 배당되고, 698,282,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 이 시나리오에서 0원으로 산정돼 있으나, 임차인의 대항력·우선변제·배당요구 관계는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 최저가보다 임차관계가 우선
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 698,282,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 712,717,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 722,822,180원 | 0원 |
표면상 최저가는 감정가 70,000,000원에서 49,000,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 실거래 자료가 없어 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 비교할 수 없고, 냉동창고로 쓰이는 판매시설이라는 용도 특성도 있습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인” 자체를 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전하2동행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 용도. 1층 52호는 판매시설이며 주식회사 송림축산의 냉동창고로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층입니다.
- 도로. 동측 폭 10M 정도, 서측 폭 12M 정도, 북측 폭 15M~20M 정도의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 3,195,000원/㎡입니다. 토지는 2,978.6㎡이며 완경사·가로장방·소로각지입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아니라 판매시설·냉동창고 이용 물건이므로, 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 사용수요와 임대·점유관계를 함께 보아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사업자등록·점유개시 확인. 주식회사 송림축산이 언제부터 52호를 점유했고 사업자등록을 갖췄는지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금 50,000,000원의 우선변제 및 미배당 승계 여부를 판단하려면 확정일자와 배당요구 관계 확인이 필요합니다.
- 보증금 귀속 확인. 50,000,000원은 1층 6호와 52호를 일체로 임대한 보증금이므로, 이 사건 52호에 귀속되는 범위를 확인해야 합니다.
- 냉동창고 설비 확인. 구분건물 내 냉동창고·가판대 등 설비가 임차인 부담으로 설치됐으므로 매각 후 철거·잔존·원상회복 범위를 확인해야 합니다.
- 명도비용 확인. 현재 임차인이 실제 영업·보관용 냉동창고로 사용 중이므로 인도 시기와 협의 비용을 예상해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70,000,000원과 최저가 49,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 원본에서 대항력과 배당요구를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49,000,000원보다 먼저 확인할 것은 50,000,000원”
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 2016.06.30 울산동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 그러나 실제 현황에는 주식회사 송림축산이 냉동창고로 점유하고 있으며, 1층 6호·52호 일체 임대의 보증금 50,000,000원이 존재합니다.
현재 최저가 49,000,000원은 그 보증금보다 1,000,000원 낮습니다. 하지만 사업자등록·점유개시·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 이 보증금을 매수인이 승계한다고도, 승계하지 않는다고도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 유찰로 내려간 가격이 아니라 임차인의 대항력과 보증금 귀속을 확인하는 것입니다. 그 확인 전에는 최저가만 보고 ‘싸다’고 평가할 근거가 부족합니다.
