울산지방법원 2025타경12909. 울산 동구 전하동 661-1의 1층 52호 근린시설로, 감정평가상 이용상태는 주식회사 송림축산의 냉동창고입니다. 현재 소유자는 김보미이며 2016년 6월 30일 거래가액 320,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 울산동부신용협동조합이 채권최고액 546,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기 흐름 자체는 단순합니다. 2003년 동울산새마을금고 근저당과 2004년 일산새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 남은 2016년 울산동부신용협동조합 근저당과 2023년 주식회사중앙축산농업회사법인 근저당, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기보다 점유관계가 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12909 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 전하동 661-1 1층52호 · 울산광역시 동구 진성14길 77 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 · 주식회사 송림축산의 냉동창고로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상4층 건물 내 1층 52호 |
| 소유자 | 김보미 · 2016.06.30. 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 427,088,060원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 현재 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.06.30. 울산동부신용협동조합 근저당 546,000,000원입니다. 이후 2023년 주식회사중앙축산농업회사법인 근저당 200,000,000원과 2025년 울산동부신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 선순위로 남아 매수인이 그대로 승계하는 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 점유는 확인, 대항력은 미상
| 임차인 / 점유자 | 이용 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 송림축산 대표이사 박시우 · 개명 전 박혁 | 1층 52호 냉동창고 | 50,000,000원 1층 6호·52호 일체 | 3,500,000원 1층 6호·52호 일체 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
감정평가 조사에서는 일련번호 1,2 구분건물 전체를 주식회사 송림축산이 전세보증금 50,000,000원, 월세 3,500,000원에 임차 중인 것으로 확인됐습니다. 1층 52호는 그 임차인이 냉동창고로 사용하고 있습니다. 다만 이 자료에는 사업자등록일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 有 또는 승계 없음으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 울산동부신용협동조합 | 546,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사중앙축산농업회사법인 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 채권최고액 합계 746,000,000원 중 68,340,000원이 배당되고 677,660,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 시나리오상 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 실제 점유 임차인의 대항력·우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 낮아져도 임차 리스크는 자동 소멸하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 시나리오상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 677,660,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 691,408,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 702,406,400원 | 0원 |
현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 70,000,000원이 시장가격 대비 높은지 낮은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이 싸다거나 유찰 후 가격 메리트가 생긴다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 대항력 여부가 확인되지 않은 점유 임차인이 있는 만큼, 최저가 하락만 보고 응찰 판단을 하는 것은 위험합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전하2동행정복지센터 서측 인근이며 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 현 이용. 1층 52호는 판매시설로서 주식회사 송림축산의 냉동창고로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물이며, 52호 내벽은 경량판넬, 바닥은 시멘트몰탈미장이고 창호는 없습니다.
- 설비. 공동위생설비·급배수설비·화재탐지 및 경보설비·소화전·승강기·CCTV·노외주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,978.6㎡, 상업용 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,195,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 10m, 서측 약 12m, 북측 약 15m~20m 도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설물. 냉동창고·가판대 등 설비는 임차인의 부담으로 설치된 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사업자등록·점유개시일 확인. 주식회사 송림축산의 대항력 성립 시점을 말소기준일인 2016.06.30.과 반드시 비교해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 및 미배당 보증금 승계 여부를 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다.
- 보증금 귀속 확인. 50,000,000원은 1층 6호·52호 일체의 임대보증금이므로 52호 단독 귀속액을 확인해야 합니다.
- 냉동창고 설비 귀속 확인. 냉동창고와 가판대 등은 임차인 부담 설치로 조사됐으므로 철거·반출·원상복구 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없어 감정가 70,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·사업자등록·임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 임차 확인이 끝나야 권리분석이 끝난다
이 사건의 등기부만 보면 결론은 명확합니다. 2016년 울산동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 2023년 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 현장에서는 주식회사 송림축산이 1층 52호를 냉동창고로 사용하고 있으며, 1층 6호·52호 일체에 보증금 50,000,000원·월세 3,500,000원의 임대차가 조사됐습니다. 대항력과 우선변제를 판단할 날짜가 없는 상태에서 이를 단순히 “임차인 인수 없음”으로 처리하는 것은 위험합니다. 등기상 소멸 구조는 확인됐지만, 임차관계는 아직 미상. 이 물건은 사업자등록·점유개시·확정일자·배당요구와 보증금 귀속 범위를 확인한 뒤에야 최종 입찰 판단을 할 수 있습니다.
