서울남부지방법원 2025타경13960. 서울 강서구 마곡동 메트로비즈타워의 1층 104호입니다. 공부상 제1종근린생활시설이며, 현재는 옆 105호와 경계벽을 제거한 상태로 ‘이여곰탕’ 음식점에 사용되고 있습니다. 단순한 상가 한 칸이 아닙니다. 등기상 독립된 두 호수가 현장에서는 하나의 영업공간으로 묶여 있다는 점이 이 물건의 가장 중요한 변수입니다.

소유자는 안옥순·윤정숙으로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2020년 소유권이전 당시 거래가액은 1,936,480,000원이고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 1,755,600,000원의 근저당을 설정했습니다. 그 후 중소기업은행의 후순위 근저당과 세무서 압류, 국민은행 가압류 등이 이어졌습니다. 이번 경매는 유더블유제십육차유동화전문유한회사가 신청했습니다.

표면상 가장 눈에 띄는 숫자는 36% 하락한 최저매각가입니다. 하지만 상업시설은 감정가 할인율보다 실제 임대수익, 공실 위험, 물리적 독립성, 명도 가능성 및 최근 거래가격이 중요합니다. 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인도 별도 확인

말소기준권리는 2020.02.11 접수된 우리은행 근저당권입니다. 2019년 하나자산신탁 명의의 소유권보존 및 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020년 공유자들에게 소유권이 이전됐습니다. 말소기준 이후 설정된 중소기업은행 근저당, 국세 압류, 국민은행 가압류 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 30,000,000원, 대항력 없음으로 분류

임차인은 민상호 1명입니다. 조사상 104호를 점유하며, 보증금은 30,000,000원, 월차임은 4,000,000원입니다. 전입일 2025.11.18은 말소기준권리 설정일 2020.02.11보다 늦습니다. 따라서 현재 권리분석에서는 대항력이 없는 임차인으로 분류되며, 보증금이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되지 않습니다.

현황조사 및 매각물건명세서 기준. 상가임대차의 대항력은 상가 인도 및 사업자등록 등 요건을 기준으로 최종 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 내역도 별도로 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 64%, 그러나 시세 대비 저렴하다는 근거는 없다

현재 최저매각가는 1,445,760,000원입니다. 감정가 2,259,000,000원의 64%로, 감정가에서 813,240,000원 낮은 금액입니다. 매수인이 별도로 인수하는 등기상 권리와 임차보증금을 0원으로 보는 경우, 최저가 낙찰 기준 실질취득액도 1,445,760,000원입니다. 다만 취득 관련 세금, 명도비, 경계벽 복구비 등은 포함하지 않았습니다.

이 물건은 비교 가능한 최근 실거래가를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 감정가 대비 36% 하락했다는 사실은 실제 시장가격보다 36% 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 최근 12개월 거래 및 최신 거래 수준을 확인하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 상가 특유의 임대수익과 환금성까지 고려해야 하므로 감정가 할인율만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.

회차별 금액은 유찰 시나리오이며 향후 매각기일이나 실제 낙찰가격을 의미하지 않습니다. 실질취득액은 각 회차 최저가에 권리상 인수액 0원을 반영한 금액으로, 명도·복구·취득 관련 추가비용은 제외합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,445,760,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당계산입니다. 집행비용 16,857,600원을 먼저 공제하고, 우리은행의 선순위 근저당에 1,428,902,400원이 배당되는 구조입니다. 이후 후순위 근저당 및 국민은행 가압류에는 배당액이 배정되지 않습니다.

배당계산에 포함된 채권총액은 3,392,010,493원, 채권자 예상배당 합계는 1,428,902,400원, 미배당 채권총액은 1,963,108,093원입니다. 채권액이 매각대금을 크게 웃도는 구조입니다. 그러나 미배당 1,963,108,093원이 낙찰자에게 인수되는 것은 아닙니다. 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰별 채권 회수와 인수 위험

유찰이 늘어날수록 채권자 회수금액은 감소하고 미배당 채권액은 증가합니다. 그러나 계산된 세 회차 모두 매수인 권리 인수액은 0원으로 유지됩니다. 즉 이 사건의 낙찰자 부담을 결정짓는 변수는 배당 부족액 그 자체보다 물리적 통합 사용, 점유 정리, 상가의 실제 시장가치입니다.

⑥ 가장 큰 현황 위험 — 104호와 105호의 경계벽 제거

매각물건명세서에 따르면 본 사건의 물건번호 1·2는 공부상 각각 독립된 구분건물입니다. 하지만 실제 현장에서는 두 호수 사이 경계벽을 제거하고 하나의 음식점으로 사용하고 있습니다. 감정평가서도 동일하게 통합 이용 상태를 기재합니다.

특히 음식점은 주방, 홀, 냉난방, 급배수, 가스설비, 출입문 등이 두 호수에 걸쳐 설치되어 있을 수 있으므로 실제 배치를 확인해야 합니다. 어느 시설이 어느 호수에 속하는지, 별도 운영이나 임대가 가능한지에 따라 해당 상가의 이용 가치와 명도 난도가 달라집니다.

중소기업은행의 2022년 근저당 등기에는 105호 관련 공동담보 추가 설정 내용도 확인됩니다. 이 사실만으로 104호와 105호가 동일한 매각 범위에 포함된다고 판단할 수는 없습니다. 두 호수의 권리 및 매각 조건은 각각 구분해 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 마곡동에 위치하며 지하철 5호선 마곡역 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 사무소 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 마곡역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의가 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측 약 12m, 남측 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다. 1층 상업시설의 접근성을 검토할 수 있는 입지 조건입니다.
• 건물. 2019.08.30 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·도시가스·천장형 냉난방·승강기·화재탐지·스프링클러 및 지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역이며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한을 받는 지역입니다. 토지 공시지가는 7,439,000원/㎡입니다.
• 환금성. 업무시설과 근린생활시설이 혼재한 입지이나, 1층 상가는 주거용 집합건물보다 임대수익·점포 구성·공실 여부에 따라 매수 수요가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 이 물건은 옆 호수와의 통합 이용 문제가 있어 독립적인 처분 가능성 확인이 중요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 104호 단독 매각 범위. 사건의 물건번호 1·2 및 제104호·제105호의 매각 범위를 구분하고, 어느 부분을 실제로 취득하는지 확인해야 합니다.
• 경계벽 복구와 설비 분리. 현장 평면과 출입문, 주방, 배관, 가스·전기·냉난방 설비의 위치를 확인하고 104호 단독 사용 가능성을 검토해야 합니다.
• 임차인 사업자등록·점유. 민상호의 전입일 외에도 상가 사업자등록일, 실제 점유 개시, 확정일자, 임대차계약 범위 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 명도 및 음식점 영업. 영업 주체, 임대차 종료, 시설물 소유권, 집기 철거와 명도 절차를 확인해야 합니다. 음식점의 영업 현황을 곧바로 104호만의 확정 임대수익으로 해석해서는 안 됩니다.
• 최근 실거래·실제 수익. 동일 건물 및 인근 유사 근린시설의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하고, 임대수익·공실·관리비·복구비를 반영한 입찰 상한을 계산해야 합니다.
• 국세 압류 및 우선변제. 강서세무서장의 압류 관련 세액과 법정기일, 임차인의 우선·최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다. 배당 추정치만으로 확정 순위를 판단해서는 안 됩니다.
• 채권자 승계 관계. 우리은행 근저당과 경매신청채권자의 권리승계·배당 관계, 중소기업은행의 공동담보 내역을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비와 공과금. 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능성이 있는 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 건축·영업 인허가. 경계벽 제거에 관한 건축 및 소방 기준, 104호 분리 후 음식점이나 다른 근린시설로 사용하는 데 필요한 조건을 점검해야 합니다.
• 법원 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라고 현장 위험도 0은 아니다”

이 경매의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 등기권리는 원칙적으로 소멸합니다. 민상호의 보증금 30,000,000원도 현재 분석상 낙찰자가 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다. 따라서 최저가 낙찰 기준 권리상 실질취득액은 1,445,760,000원입니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 채무 인수보다 104호와 105호의 통합 이용 상태에 있습니다. 두 개의 독립된 구분건물을 하나의 음식점으로 사용하고 있어, 낙찰 후 단독 사용·임대·매각이 가능한 상태인지 확인해야 합니다. 이에 따른 명도와 원상복구 부담은 현재 권리 인수액에 반영되어 있지 않습니다.

여기에 2회 유찰된 근린시설이라는 점과 최근 실거래 기준 가격 검증이 필요하다는 점도 중요합니다. 감정가의 64%라는 이유만으로 저렴하다고 보기는 어렵습니다. 권리상 인수는 낮지만, 현장 위험과 환금성 불확실성이 큰 조건부 검토 물건입니다. 104호의 독립적인 사용·처분 가능성과 실제 시장가치를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.