서울남부지방법원 2025타경13960. 마곡동 메트로비즈타워 제1층 제104호 근린시설입니다. 등기상 공유자는 안옥순·윤정숙으로 각 지분 2분의 1이고, 2020.02.11 거래가액 1,936,480,000원으로 소유권이전이 접수됐습니다. 같은 날 우리은행 근저당권 1,755,600,000원이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 그 뒤의 중소기업은행 근저당, 국 압류, 경매개시결정, 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기 순위보다 현황 이용상태에 있습니다. 감정평가와 매각물건명세서에는 공부상 각각 독립된 104호·105호 사이의 경계벽을 제거하고, 조사일 현재 두 호를 통합해 ‘이여곰탕’ 음식점으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 따라서 104호만을 전제로 한 점유·명도·시설 분리 가능성은 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13960 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 799-6 메트로비즈타워 제1층 제104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설 · 104호·105호 경계벽 제거 후 통합 음식점 이용 |
| 소유자 | 안옥순 2분의 1 · 윤정숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,259,000,000원 / 2,259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 / 1,300,178,584원 |
| 임차인 | 민상호 · 104호 · 보증금 30,000,000원 · 월세 4,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.11 우리은행 근저당권입니다. 민상호의 전입일은 2025.11.18로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 승계는 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민상호 | 104호 | 2025.11.18 | 30,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래보다 회차별 미배당 구조를 본다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 2,259,000,000원입니다. 실질취득액도 매수인 인수 0원이므로 현재 회차에서는 2,259,000,000원입니다. 다만 동일·유사 실거래를 기준으로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거는 확인되지 않으므로, “신건이 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
대신 배당 시뮬레이션은 회차가 내려갈수록 채권자 미배당액이 커지는 구조를 명확하게 보여 줍니다. 현재 회차 미배당은 1,158,000,493원이고, 1회 유찰 시 1,605,282,493원, 2회 유찰 시 1,963,108,093원입니다. 이는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수가 발생한다는 뜻이 아니라, 담보권자 등에게 돌아가지 못하는 채권액이 증가한다는 의미입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,990,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,755,600,000원 | 1,755,600,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,566,000,000원 | 478,410,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 70,410,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 3,392,010,493원 중 2,234,010,000원이 배당되고, 1,158,000,493원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수는 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철 5호선 마곡역 남동측 인근입니다. 주위는 오피스텔·근린생활시설·사무소 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 마곡역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설이고, 조사일 현재 104호·105호 경계벽 제거 후 ‘이여곰탕’ 음식점으로 통합 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상10층 건물로 사용승인일은 2019.08.30입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·천장형 냉난방·승강기·화재탐지·스프링클러·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m, 남측 약 18m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 도시개발구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 7,439,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 104호·105호는 각각 독립된 구분건물이지만 현황은 두 호실을 통합해 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104·105호 경계 확인. 현황상 경계벽이 제거돼 있으므로 104호의 실제 점유범위와 105호 사이의 물리적 분리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 명도 확인. 민상호는 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만, 현재 104호를 점유하는 임차인이므로 인도·명도 절차는 별도로 검토해야 합니다.
- 영업시설 확인. 현재 두 호가 하나의 음식점으로 사용 중이므로 내부 설비·인테리어·출입 동선이 104호 단독 사용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가 2,259,000,000원이 실거래 대비 저렴하다고 확인된 것은 아닙니다. 권리 인수 0원과 가격 메리트를 동일시하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 분리. 1회 유찰 시 매각가 1,807,200,000원, 2회 유찰 시 1,445,760,000원이지만 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “좋은 상가”는 다른 문제다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2020.02.11 우리은행 근저당이 말소기준이고, 민상호의 2025.11.18 전입은 그 뒤입니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 근린시설 경매는 인수액만 보고 끝낼 수 없습니다. 이 물건은 104호와 105호가 공부상 별도 구분건물인데도 현황상 경계벽을 제거한 채 하나의 음식점으로 사용 중입니다. 현재 신건 최저가가 실거래 대비 유리하다고 확인할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 단순하지만, 현황 분리와 환금성을 확인하기 전까지 가격 메리트 판단은 보류”입니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유가 아니라, 104호 단독으로 실제 사용할 수 있는 상태와 가격을 함께 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
