서울남부지방법원 2025타경13960. 서울 강서구 마곡동 메트로비즈타워 1층 105호에 관한 임의경매입니다. 공부상 제1종근린생활시설인 이 물건은 현재 인접한 104호와 경계벽을 제거해 ‘이여곰탕’ 음식점으로 통합 이용되고 있습니다.

권리관계의 출발점은 2019년 11월 14일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,566,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 부동산을 실제로 인수하는 과정은 등기상 권리가 소멸하는 문제와 별개입니다. 특히 104호 임차인의 점유, 통합 영업공간의 분리 가능성, 공동담보 관계는 입찰 전에 반드시 확인해야 할 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당

2019년 11월 14일 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023년 8월 10일 설정된 주식회사우리은행 근저당권 1,503,600,000원은 후순위로, 매각 시 소멸합니다. 2025년 12월 17일 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

중소기업은행 근저당권에는 메트로비즈타워 104호가 공동담보로 추가된 이력이 있습니다. 104호와 105호의 물리적 통합 이용뿐 아니라 금융상 담보관계도 연결되어 있으므로, 공동담보목록과 각 물건의 실제 매각 방식을 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 104호 임차인과 통합 점유 문제

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인은 민상호입니다. 임차 부분은 104호로 표시되어 있으며, 보증금은 30,000,000원, 월차임은 4,000,000원입니다.

민상호의 전입일인 2025.11.18은 말소기준권리 설정일인 2019.11.14보다 늦습니다. 조사된 권리관계상 대항력은 없으며, 보증금 30,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 산정하지 않습니다. 확정일자 및 배당요구 여부에 따른 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다

이번 물건의 감정가는 2,282,000,000원입니다. 2회 유찰된 현재 최저매각가는 1,460,480,000원으로, 감정가의 64% 수준입니다.

향후 유찰 금액은 회차별 가격 시나리오이며 실제 매각 결과나 유찰을 보장하지 않습니다.

가격 평가에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 거래 가능한 상가의 시장가격입니다. 이 사건은 근린생활시설이므로 아파트와 달리 상권, 영업 가능성, 임대수익, 점포 접근성, 전면 노출, 분리 사용 가능성이 가치 판단에 큰 영향을 줍니다.

현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실은 확인되지만, 이를 동일 조건 상가의 최근 거래가격보다 저렴하다는 의미로 해석할 근거는 없습니다. 따라서 현 단계에서 시세 차익이나 확정적인 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,460,480,000원 가정)

집행비용과 배당은 추정치입니다. 채권최고액 기준으로 계산했으며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보의 실제 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각되면 예상 집행비용 17,004,800원을 제외한 1,443,475,200원이 선순위 중소기업은행에 배당됩니다. 후순위 우리은행의 예상 배당액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

채권자 전체의 예상 미배당액은 1,626,124,800원에 달하지만, 이는 채권자 측의 회수 부족액이지 낙찰자가 승계할 금액이 아닙니다. 신청채권자인 유더블유제십육차유동화전문유한회사의 청구액은 1,300,178,584원이며, 현재 산정된 배당 시나리오에서는 신청채권자에 대한 예상 배당이 0원입니다. 신청채권자의 권리 취득·승계 관계 및 실제 배당순위는 원본 기록으로 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 마곡역 남동측 인근입니다. 주변에 오피스텔, 근린생활시설, 사무소 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 마곡역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 10층 건물입니다. 기본 위생·급배수 설비, 도시가스, 천장형 냉난방, 승강기, 화재탐지 및 스프링클러, 지하주차장이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 준주거지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역이며, 공시지가는 7,439,000원/㎡입니다. 공항 관련 중요시설물보호지구 및 수평표면구역 등도 포함됩니다.
• 규제 확인. 토지이용계획에는 용도와 대상자가 특정된 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 기재되어 있습니다. 본 근린시설에 대한 실제 적용 여부는 해당 용도·대상자 조건을 대조해야 합니다.
• 환금성. 마곡역 인근 근린시설이라는 입지 장점은 있으나, 상가의 환금성은 임대수익과 영업 적합성에 크게 좌우됩니다. 특히 두 호수를 통합한 현재 구조가 개별 호수 매각 시 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
• 공부와 현황의 차이. 104호와 105호는 공부상 독립된 구분건물이지만 현황상 경계벽이 제거되었습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 이는 경계 복원이나 개별 사용에 문제가 없다는 보장은 아닙니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 단위 확인. 물건번호 1, 2가 각각 어떻게 매각되는지, 일괄매각인지 개별매각인지 매각공고와 기일입찰표를 대조해야 합니다.
• 104·105호 경계. 실제 경계선, 출입구, 공용통로, 설비 및 인테리어의 분리 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 점유·명도. 104호 임차인 민상호가 음식점 전체를 이용하는지, 105호의 점유 주체와 실제 사용 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.
• 공동담보. 중소기업은행 근저당권에 104호가 공동담보로 추가된 이력이 있으므로 공동담보목록과 배당관계를 확인하세요.
• 신청채권자 권리관계. 경매신청채권자와 등기상 근저당권자 명칭이 다르므로 채권양도·승계 및 경매신청 근거를 원본 기록으로 확인해야 합니다.
• 상가 수익성. 주변 유사 점포의 최근 거래사례, 실질 임대료, 공실 가능성 및 예상 운영비용을 점검한 후 응찰가를 결정하세요.
• 시설·관리비. 공용부분 미납 관리비, 설비의 공동사용 여부, 분리공사 비용, 소방 및 위생 관련 시설 조건을 확인하세요.
• 입찰보증금. 해당 매각기일 공고에서 입찰보증금과 납부방법을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “64% 할인보다 중요한 것은 독립 사용 가능성”

이 사건은 권리관계와 물건의 실제 이용상태를 구분해서 판단해야 하는 근린시설 경매입니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인의 대항력도 없어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

반면 현재 영업공간은 104호와 105호가 통합되어 있습니다. 이러한 물리적 구조는 실제 점유 인도와 독립적인 점포 운영에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 등기상 권리가 깨끗하다는 이유로 곧바로 사용·수익이 가능하다고 생각해서는 안 됩니다.

감정가 2,282,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 1,460,480,000원으로 낮아졌지만, 이는 감정가 대비 할인일 뿐 실거래 시세 대비 할인이라는 의미는 아닙니다. 앞으로의 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 매각 대상의 물리적 사용 문제는 가격 인하만으로 해결되지 않습니다.

결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 사용상 위험은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 104·105호의 매각 단위, 실제 점유, 공동담보, 분리 사용 가능성을 확인하고 적정 시장가치가 검증될 때 입찰을 검토하는 것이 타당합니다.