서울남부지방법원 2025타경13960. 마곡동 메트로비즈타워 1층 105호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김영선이고, 2019.11.14. 중소기업은행이 채권최고액 1,566,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023.08.10. 우리은행 근저당 1,503,600,000원과 2025.12.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 감정평가상 공부 용도는 제1종근린생활시설이고, 현황은 104호와 105호 사이 경계벽을 제거해 두 호실을 합친 뒤 상호 ‘이여곰탕’ 음식점으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 역시 본 사건 물건번호 1·2가 공부상 각각 독립된 구분건물이지만 현황상 통합 이용 중이라고 적고 있습니다. 따라서 공부와 실제 이용상태가 다르다는 점을 반드시 전제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13960 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 799-6 메트로비즈타워 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설 · 104호·105호 경계벽 제거 후 음식점 통합 이용 |
| 등기 소유자 | 김영선 |
| 감정가 / 최저가 | 2,282,000,000원 / 2,282,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,300,178,584원 |
| 경매개시 채권자 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸
말소기준은 2019.11.14. 중소기업은행 근저당입니다. 2023.08.10. 설정된 우리은행 근저당과 2025.12.17. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 압류는 없고, 예상배당에서도 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 기재 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민상호 | 104호 | 30,000,000원 | 4,000,000원 | 2025.11.18 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 임차인은 민상호 1명이며 임차 부분은 104호로 기재되어 있습니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 4,000,000원, 전입일은 2025.11.18.입니다. 이 날짜는 말소기준권리인 2019.11.14.보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증기관 승계나 대위신고도 아닙니다.
② 가격 검증 — 신건 2,282,000,000원, 시세 판단은 유보
현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,282,000,000원으로 신건입니다. 다만 비교 가능한 동일 유형 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 이 금액을 근거로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘비싸다’고 단정할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 그 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,282,000,000원 | 2,256,780,000원 | 812,820,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,825,600,000원 | 1,804,944,000원 | 1,264,656,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,460,480,000원 | 1,443,475,200원 | 1,626,124,800원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,220,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,566,000,000원 | 1,566,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,503,600,000원 | 690,780,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 25,220,000원과 중소기업은행 1,566,000,000원이 먼저 반영되고, 우리은행에는 690,780,000원이 배당되어 전체 채권 미배당은 812,820,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 마곡역 남동측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·사무소 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 마곡역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상10층 건물의 1층 104호·105호이며, 사용승인일은 2019.08.30.입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 도시가스, 천장형 냉난방, 승강기, 화재탐지·스프링클러, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m, 남측 약 18m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 7,439,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 독립된 두 구분건물이지만 현황상 경계벽 제거 후 통합 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 통합 사용 현황. 매각물건명세서와 감정평가서에 기재된 104호·105호 경계벽 제거 상태를 현장에서 직접 대조하세요.
- 점유 범위. 임차인 민상호는 104호로 기재되어 있지만 두 호실이 하나의 음식점으로 이용 중이므로 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 임차인 권리. 전입일 2025.11.18.은 말소기준일 2019.11.14.보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있으나, 확정일자와 우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 2,282,000,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 실거래 근거가 확인되지 않으므로 인근 근린시설 거래와 임대조건을 별도로 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당관계는 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황과 가격은 별도 검증”
이 물건은 권리순위만 보면 비교적 명확합니다. 2019.11.14. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 우리은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 역시 후순위여서 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 바로 입찰가까지 단순해지는 것은 아닙니다. 104호와 105호가 공부상 독립된 호실인데 현황상 경계벽을 제거한 하나의 음식점으로 사용되고 있고, 임차인도 104호로 기재되어 있습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않아 신건 최저가 2,282,000,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 근거가 부족합니다. 권리는 합격, 현황과 가격은 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 인수금이 아니라 통합 점유상태와 실제 가격 적정성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
