65,547,000원
대구지방법원 2025타경2405. 대구 달서구 월성동 원더풀스파랜드 3층 302호가 표시된 사건입니다. 감정 이용상태는 302호가 근린생활시설(교습소), 303호가 교육연구시설(학원)으로 이용되었고 303호는 현재 공실상태로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 토지는 8필지 일단의 부정형 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
가격만 보면 감정가 273,000,000원에서 4회 유찰되어 65,547,000원까지 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서는 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 권리구조와 점유관계, 당해세 가능성, 상업용 부동산의 환금성을 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2405 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 1540-2 원더풀스파랜드 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 302호 근린생활시설(교습소) · 303호 교육연구시설(학원, 현재 공실상태) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 9층 건물 중 제3층 |
| 소유자 | 박철 · 2015.06.01. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 65,547,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 대비 24.01% |
| 신청채권자 / 청구액 | 월배농업협동조합 / 572,104,515원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
핵심은 2018.07.27. 을구 6번 월배농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 575,900,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 월배농업협동조합의 2021년 근저당, 경북신용보증재단·대구신용보증재단 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 2건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정윤하 | 302호 | 2021.12.09 | 미상 | 미상 | 2025.10.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최현아 | 303호 | 2023.12.01 | 20,000,000원 | 2,200,000원 | 2025.11.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
정윤하는 2021.12.09., 최현아는 2023.12.01. 전입으로 모두 말소기준일인 2018.07.27.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘점포’로 기재된 점유 표기는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 보증기관 대위·승계 표기는 없어 보증금 중복합산 문제는 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 24.01%, 하지만 ‘싸다’ 단정 금지
현재 최저매각가는 65,547,000원으로 감정가 273,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 이 물건은 근린생활시설·교육연구시설 성격을 가진 상업용 부동산입니다. 따라서 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하기보다 임대수익 가능성, 공실, 점유, 용도 적합성, 매각 난이도를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,579,846원 |
| 1. 근저당 · 월배농업협동조합 | 575,900,000원 | 63,967,154원 |
| 2. 후순위 근저당 · 월배농업협동조합 | 80,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 22,382,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 87,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 766,582,000원 중 채권자 예상배당은 63,967,154원이며, 미배당은 702,614,846원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 월성동 ‘조암중학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로변 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 간선도로변에 위치해 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 도로. 남동측으로 왕복6차선 포장도로, 북동측으로 왕복4차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 8필지 일단의 부정형 평지이며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,112.0㎡, 공시지가는 3,494,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로2류, 중로1류, 상대보호구역 등 규제가 함께 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 302호는 근린생활시설(교습소), 303호는 교육연구시설(학원)로 이용했으며 303호는 현재 공실상태입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표기도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘점포’ 표기는 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 당해세라면 배당에서 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 대지이고 감정 이용상태는 302호 근린생활시설, 303호 교육연구시설입니다. 실제 매각 범위와 이용현황을 원본으로 확인해야 합니다.
- 공실·임대수익. 303호는 현재 공실상태로 기재돼 있으므로 임대 가능성과 수익성을 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 4회 유찰된 상업용 물건인 만큼 감정가 대비 할인율보다 실제 재매각 가능성과 수요층을 우선 점검해야 합니다.
- 배당 착시 경계. 현재 매각가에서는 선순위 근저당도 전액 배당되지 않고 702,614,846원의 미배당이 남습니다. 후순위 채권은 대부분 배당을 받지 못합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 감정가 273,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 65,547,000원까지 내려온 물건입니다. 권리의 기준점은 명확합니다. 2018.07.27. 월배농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 정윤하·최현아도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
하지만 입찰 판단을 단순화하기에는 남은 확인사항이 큽니다. 전입일·보증금 미상 점유 1건은 대항력 가능·미상이고, 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부를 확인해야 합니다. 또한 근린생활시설·교육연구시설 성격의 상업용 물건으로서 4회 유찰 자체가 환금성 리스크를 보여줍니다. 따라서 권리기준은 비교적 명확하지만, 점유·세금·환금성 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
