대구지방법원 2025타경2405. 월성동 원더풀스파랜드 3층 303호 사건입니다. 등기상 소유자는 박철로, 2014.06.27 거래가액 340,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2018.07.27 설정된 월배농업협동조합 근저당권 575,900,000원입니다. 그 뒤의 월배농업협동조합 추가 근저당권, 가압류 2건, 경매개시결정, 국세 및 달서구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
임차관계는 별도로 볼 필요가 있습니다. 정윤하는 302호에 2021.12.09 전입했고, 최현아는 303호에 2023.12.01 전입했습니다. 두 전입일 모두 말소기준일인 2018.07.27보다 늦어 대항력은 없습니다. 정윤하는 2025.10.13, 최현아는 2025.11.04 배당요구를 했습니다. 따라서 배당 부족이 발생하더라도 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션 기준으로 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2405 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 1540-2 원더풀스파랜드 3층303호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 303호 교육연구시설(학원)으로 이용하였음 · 현재 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 중 제3층 · 감정요항표상 제302호 및 303호 2개 호수 |
| 소유자 | 박철 (2014.06.27 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 526,000,000원 / 126,293,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 월배농업협동조합 / 572,104,515원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2018.07.27 월배농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 월배농업협동조합의 2021.02.10 근저당권 80,400,000원, 경북신용보증재단 가압류 22,382,000원, 대구신용보증재단 가압류 87,900,000원, 경매개시결정과 압류는 모두 후순위입니다. 등기 데이터상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정윤하 | 302호 | 2021.12.09 | 미상 | 미상 | 2025.10.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최현아 | 303호 | 2023.12.01 | 20,000,000원 | 2,200,000원 | 2025.11.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 ‘24% = 저가’는 아니다
감정가는 526,000,000원, 현재 최저매각가는 126,293,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 상태이며 감정가의 24.01% 수준입니다. 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 현재 최저가 기준 126,293,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 126,293,000원 | 123,724,898원 | 642,857,102원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 88,405,100원 | 86,413,808원 | 680,168,192원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 61,883,569원 | 60,369,665원 | 706,212,335원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 126,293,000원 → 88,405,100원 → 61,883,569원으로 내려가고, 채권자 미배당액은 642,857,102원 → 680,168,192원 → 706,212,335원으로 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 채권자의 미배당 확대가 곧 매수인의 인수 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,293,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,568,102원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 월배농업협동조합 | 575,900,000원 | 123,724,898원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 월배농업협동조합 | 80,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 경북신용보증재단 | 22,382,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 대구신용보증재단 | 87,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,568,102원을 제외한 123,724,898원이 을구 9번 월배농업협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 권리에는 배당 재원이 남지 않습니다. 총 채권액 766,582,000원 대비 미배당은 642,857,102원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 월성동 조암중학교 북측 인근으로, 주위는 간선도로변 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 간선도로변에 위치해 교통상황은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 왕복 6차선 포장도로, 북동측 왕복 4차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 이용. 감정요항표상 302호는 근린생활시설(교습소), 303호는 교육연구시설(학원)으로 이용됐으며 303호는 현재 공실상태로 기재돼 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물로 공동 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링쿨러·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형이며 토지면적은 1,112.0㎡, 공시지가는 3,494,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고 대로2류에 접하는 토지가 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.07.27 을구 9번 월배농업협동조합 근저당권을 기준으로 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임차인·점유 확인. 정윤하·최현아 모두 권리판정상 대항력은 없지만, 303호 공실 기재와 전입·배당요구 기록이 함께 존재하므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 최현아 보증금은 20,000,000원, 차임은 2,200,000원이며 정윤하의 보증금은 미상입니다. 권리상 인수는 0원이지만 배당 및 명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 용도 확인. 303호는 교육연구시설(학원) 이용 이력이 있습니다. 실제 사용계획과 해당 용도 유지·변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 4회 유찰은 가격 외에도 용도·공실·수요 등 복합적인 요인이 작용했을 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 세금·배당 변수. 국 및 달서구 압류가 등기돼 있고 배당 시뮬레이션에는 당해세 등이 별도로 반영될 수 있으므로 실제 배당요구 및 교부청구 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 별개다”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2018.07.27 월배농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 526,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 126,293,000원까지 내려왔지만, 감정가의 24.01%라는 숫자 자체가 시세 대비 저가를 증명하지는 않습니다. 303호는 교육연구시설(학원) 이용 이력이 있고 감정요항표에는 공실상태로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원, 승부처는 실사용·임대수요·재매각 가능성과 응찰가격으로 정리하는 것이 맞습니다.
