인천지방법원 2026타경503143. 대상은 보미골드리즌빌 1층 116호로, 감정평가상 근린생활시설입니다. 건축물대장상 용도는 의료기기판매소이고 현황은 기호(1) 부동산중개업소, 기호(2) 인테리어업소로 이용되고 있습니다. 감정가는 389,000,000원, 최저매각가도 389,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리분석의 중심은 2016.01.14 설정된 정릉새마을금고 근저당권 96,000,000원입니다. 2010.12.07 설정됐던 390,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2016년 말소기준 이후의 추가 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503143 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1077-3 보미골드리즌빌 1층 116호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 정지열 |
| 취득 | 2010.12.07 · 거래가액 365,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 389,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 414,585,820원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
2010.12.07 정릉1동새마을금고 명의의 채권최고액 390,000,000원 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 을구 2번, 2016.01.14 정릉새마을금고 96,000,000원 근저당권입니다. 이후 을구 3번 390,000,000원, 을구 4번 96,000,000원, 을구 6번 42,000,000원의 근저당권과 제이비우리캐피탈·하나캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 조사 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진선희 | 116호 · 주거 | 2023.03.25 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문화수 | 117호 | 2025.03.13 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
진선희의 전입일은 2023.03.25, 문화수의 전입일은 2025.03.13으로 모두 말소기준일 2016.01.14보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 조사됐습니다. 문화수는 2026.07.02 배당요구를 했고, 두 임차인 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 389,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,246,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 정릉새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 정릉새마을금고 | 390,000,000원 | 286,754,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 정릉새마을금고 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 정릉새마을금고 | 42,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 7,764,550원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 | 58,081,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 689,845,786원 중 예상배당은 382,754,000원, 미배당은 307,091,786원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자의 문제이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 389,000,000원 | 382,754,000원 | 307,091,786원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 311,200,000원 | 306,043,200원 | 383,802,586원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 248,960,000원 | 244,674,560원 | 445,171,226원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 완정역 서측 인근으로, 주위는 공동주택·상업시설·업무시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인천2호선 완정역과 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설입니다. 건축물대장상 용도는 의료기기판매소이나 현황은 부동산중개업소·인테리어업소로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·서측·남측으로 약 40m, 20m, 10m 내외 포장도로가 각각 개설돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 3,617,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 제1층 제116호 및 제117호로 평가돼 있고, 위생·급배수·소화전·승강기설비가 돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 주소는 116호로 표시되지만 감정평가와 조사 내용에는 116호·117호가 함께 나타나므로 매각목록과 현황조사 원본을 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 진선희는 116호, 문화수는 117호로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 점유와 인도 협의 대상은 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 문화수는 2026.07.02 배당요구를 했습니다. 진선희의 배당요구 여부와 각 임차인의 최우선변제 해당 여부는 원본에서 재확인하세요.
- 신건 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 389,000,000원을 적정가로 전제하지 말고 동일 상권·동일 건물 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 공부·현황 차이. 건축물대장상 의료기기판매소와 실제 부동산중개업소·인테리어업소 사이의 이용 차이를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격 검증은 별도”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2016.01.14 정릉새마을금고 근저당권이고, 이후 등기된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 진선희·문화수 두 임차인 역시 전입일이 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가와 신건 최저가가 389,000,000원이라는 사실만 있을 뿐, 이를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 게다가 대상은 1층 근린생활시설이고 공부상 용도와 현황 이용도 다릅니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격의 적정성과 116호·117호의 실제 매각·점유 범위를 반드시 원본과 현장에서 확인해야 하는 물건입니다.
