인천지방법원 2026타경503143. 보미골드리즌빌 1층 117호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고, 건축물대장상 용도는 의료기기판매소, 현황 117호는 인테리어업소로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 정지열이며, 2010.11.15. 매매를 원인으로 거래가액 384,159,000원에 소유권을 취득한 기록이 확인됩니다.
권리의 중심은 2016.01.14. 설정된 정릉새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2016.03.09. 추가로 설정된 근저당권 390,000,000원과 96,000,000원, 2017.10.13. 근저당권 42,000,000원, 이후 경매개시결정과 가압류들은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503143 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1077-3 보미골드리즌빌 1층 117호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 · 117호 현황 인테리어업소 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 정지열 · 거래가액 384,159,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 403,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정릉새마을금고 / 414,585,820원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2010.12.07. 설정된 정릉1동새마을금고 근저당권 390,000,000원은 등기부상 이미 말소된 과거 권리입니다. 현재 말소기준은 그 이후인 2016.01.14. 정릉새마을금고 근저당권이며, 2016.03.09. 이후의 근저당권과 2026년 가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 본건 117호는 대항력 없음
현황조사에는 116호 진선희와 117호 문화수가 각각 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 모두 실제 점유자로 기재되어 있으며, 본건 주소인 117호의 점유자는 문화수 1명입니다. 두 점유자의 기준일은 모두 2016.01.14. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 기준일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진선희 | 116호 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2023.03.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 문화수 | 117호 | 20,000,000원 | 900,000원 | 2025.03.13 | 2026.07.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
문화수는 2026.07.02. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하지 않습니다. 다만 대항력은 없는 것으로 판정되어, 배당에서 보증금 전부를 받지 못하더라도 그 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다.
③ 가격 — 신건 감정가 100%, 싸다고 단정할 근거는 없다
현재 회차 매각가는 감정가와 같은 403,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차를 기준으로 한 실질취득금액도 403,000,000원입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 이 가격이 저렴하다고 볼 수는 없습니다.
제시된 근거에서는 동일 용도·동일 건물의 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 값이 확인되지 않으므로, 본 리포트는 감정가 403,000,000원의 시장 대비 할인 여부에 가격 가점을 주지 않습니다. 현재 확인 가능한 가격 사실은 신건·감정가 100%라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,430,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 정릉새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 정릉새마을금고 | 390,000,000원 | 300,570,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 정릉새마을금고 | 96,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 정릉새마을금고 | 42,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 7,764,550원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 58,081,236원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 689,845,786원 중 채권자 예상배당은 396,570,000원, 미배당은 293,275,786원입니다. 신청채권자 청구액은 414,585,820원이고 현재 회차 예상 지급액은 396,570,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 소재 완정역 서측 인근으로, 주위는 공동주택·상업시설·업무시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천2호선 완정역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 116호와 117호 모두 근린생활시설로 이용 중이며, 현황은 116호 부동산중개업소, 117호 인테리어업소입니다.
- 도로. 북측·서측·남측으로 노폭 약 40m, 20m, 10m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(당하지구)이며 공시지가는 3,617,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부와 현황. 건축물대장상 용도는 의료기기판매소이나 현황 117호는 인테리어업소로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 117호 점유관계 재확인. 현황상 문화수가 보증금 20,000,000원·차임 900,000원으로 점유하고 있고 2026.07.02. 배당요구를 했습니다.
- 우선변제 여부 확인. 문화수의 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부를 단정하지 말고 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 과거 임차권과 현재 점유 분리. 김유보 상가건물임차권은 2017.10.20. 말소된 과거 권리이므로 현재 문화수 점유와 혼동하지 않아야 합니다.
- 감정가 100% 신건. 현재 최저가 403,000,000원이 곧 감정가입니다. 권리 안전성만으로 가격상 이익까지 있다고 판단하지 않습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 322,400,000원, 2회 유찰 시 257,920,000원으로 제시되어 있으므로 가격 변화와 권리 구조를 분리해 검토합니다.
- 용도 현황 확인. 공부상 의료기기판매소와 현황 인테리어업소가 다르므로 실제 사용과 인도 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 별도”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2016.01.14. 정릉새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 117호 점유자 문화수 역시 기준일이 2025.03.13.으로 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 403,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격상 저평가 여부는 확인 전”입니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 감정가 100%를 곧바로 가격 메리트로 해석하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
