대구지방법원 2025타경31647. 대구 달성군 옥포읍 교항리 2897, 주건축물제1동 5층 401호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재돼 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가 이용상태는 전체 공실인 단위점포입니다. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 7층 건물에 위치하며, 외벽은 화강석과 페어글라스 마감, 내벽과 바닥은 콘크리트 노출 상태로 조사됐습니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 소유자 박재임이 2017년 396,000,000원에 취득한 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 현재 경매개시결정은 그보다 뒤에 등기됐으므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31647 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 2897 주건축물제1동 5층 401호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 옥포읍 돌미상업로1길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 단위점포 · 전체 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하 1층·지상 7층 중 5층 401호 |
| 소유자 | 박재임 (2017.08.29. 매매, 거래가액 396,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 175,910,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프엔삼삼유동화전문유한회사 / 1,192,157,012원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.09.04. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고 채무자는 박재임입니다. 2023년 농협은행이 신청한 종전 임의경매개시결정은 2024년 취하를 원인으로 이미 말소됐습니다. 2025년 에이치에프엔삼삼유동화전문유한회사가 신청한 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 359,000,000원이고 현재 최저매각가는 175,910,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 175,910,000원 | 172,647,260원 | 127,352,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 123,136,999원 | 120,613,081원 | 179,386,919원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 86,195,899원 | 84,244,373원 | 215,755,627원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권은 대항력 임차보증금처럼 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 175,910,000원이고 별도 인수액은 없습니다. 다만 시세 자료가 없으므로 그 금액의 시장 경쟁력은 현장 임대료·매매 사례를 별도로 조사해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,262,740원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 300,000,000원 | 172,647,260원 |
| 미배당 | - | 127,352,740원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.9% 기준 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 채권계산서와 배당요구 내역에 따라 변동될 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경서중학교 남서측 인근으로, 부근에는 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 형성돼 있으며 제반 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 점포 상태. 전체 공실이며 외벽은 화강석·페어글라스 마감, 내벽과 바닥은 콘크리트 노출 상태입니다. 칼라샷시 창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 화재탐지·스프링클러·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 북측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 사다리형 상업용 건부지이며, 남측으로 폭 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구에 포함되고 공공공지에 저촉되며, 중로2류와 접합니다. 공시지가는 1,492,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 점검. 공실 상태와 2회 유찰 이력은 수요와 적정가격을 별도로 검증해야 한다는 신호입니다. 실거래 자료가 없어 주변 동일 용도 점포의 매매·임대 사례 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건상 용도는 대지로 표시되지만 등기와 감정평가상 집합건물 단위점포입니다. 집합건축물대장과 감정평가서 원본으로 전유부분·대지권 범위를 대조하세요.
- 공실 현황 재확인. 매각물건명세서상 공실이지만 매각기일 전 현장 점유가 변경됐는지 현황조사와 직접 방문으로 다시 확인하세요.
- 공사비 확인. 내벽·바닥이 콘크리트 노출 상태이므로 목적 업종에 맞춘 내부 공사 범위와 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 시세·임대료 조사. 실거래 자료가 없으므로 주변 동일 건물과 인근 상가의 매매가, 보증금·임대료·공실기간을 직접 조사해야 합니다.
- 관리비·공용부담 확인. 공실 기간 중 발생한 관리비와 공용부분 체납액을 관리주체에 확인하세요.
- 채권 관계 대조. 신청채권자 청구액 1,192,157,012원과 등기상 근저당 채권최고액 300,000,000원의 관계를 채권양도서류·채권계산서·매각물건명세서로 확인하세요.
- 규제 검토. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·공공공지 저촉 사항이 실제 사용과 영업계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보류
이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 2017년 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 자산 자체는 전체 공실인 단위점포이며 내벽과 바닥이 콘크리트 노출 상태이고, 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
이 할인율이 투자 메리트인지 판단하려면 주변 점포의 실제 매매가와 임대료, 공실기간, 내부 공사비, 관리비를 먼저 확인해야 합니다. 실거래 자료 없이 감정가 대비 할인만 보고 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 통과, 점유도 공실. 다만 가격과 활용성은 현장조사 후 결정해야 하는 물건입니다.
