대구지방법원 2025타경31647. 대구 달성군 옥포읍 교항리 2897 주건축물제1동 5층 403호입니다. 사건 용도는 대지로 분류되어 있으나 감정 내용상 대상은 지하 1층·지상 7층 건물 안의 상업용 단위점포이며, 현재 전체 공실입니다. 외벽은 화강석·페어글라스 마감, 내부 벽과 바닥은 콘크리트 노출 상태로 조사됐습니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 박재임이 2017년 8월 29일 매매를 원인으로 427,000,000원에 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 320,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤에 들어온 달성군 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31647 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 2897 주건축물제1동 5층 403호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 옥포읍 돌미상업로1길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 상업용 단위점포 · 전체 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 7층 · 대상 5층 403호 |
| 내·외부 상태 | 외벽 화강석·페어글라스 마감 · 내벽과 바닥 콘크리트 노출 · 칼라샷시 창호 |
| 소유자 | 박재임 (2017.08.29. 매매, 거래가액 427,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 192,080,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프엔삼삼유동화전문유한회사 / 1,192,157,012원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음·공실. 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태 모두 공실로 조사됐으며, 임차인 신고 내역도 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 나타나지 않고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
2017년 9월 4일 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 2023년 8월 22일 농협은행이 신청한 종전 임의경매는 2024년 12월 16일 취하돼 같은 달 24일 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 2023년 12월 1일 등기된 달성군 압류와 2025년 8월 8일의 현재 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 392,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 192,080,000원입니다. 감정가에서 199,920,000원 낮아졌고 최저가율은 49%입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 특히 대상은 주거용 아파트가 아니라 공실 상태의 상업용 단위점포이며, 내부 벽과 바닥이 콘크리트 노출 상태입니다. 낙찰가 외에 실제 사용 가능 상태와 환금성을 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,489,120원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 320,000,000원 | 188,590,880원 |
| 근저당 미배당 | - | 131,409,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 188,590,880원이 근저당권에 배당되고, 131,409,120원이 미배당됩니다. 근저당 미배당액은 채무자 측에 남는 채권 부족분이며 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 192,080,000원 | 188,590,880원 | 131,409,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 134,456,000원 | 131,773,616원 | 188,226,384원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 94,119,200원 | 92,025,054원 | 227,974,946원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 131,409,120원 → 188,226,384원 → 227,974,946원으로 커집니다. 그러나 임차인이나 매수인에게 승계되는 권리가 없으므로, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경서중학교 남서측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 접근성을 포함한 전반적인 교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접합니다.
- 용도·토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구이며, 토지는 북측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 사다리형 상업용 건부지입니다.
- 계획 제한. 공공공지에 저촉되고 중로2류 도로에 접하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,492,000원이며, 토지면적은 1,394.1㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수, 화재탐지, 스프링클러, 승강기와 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 점포 내부의 벽과 바닥은 콘크리트 노출 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물 또는 인근 상업용 점포의 실제 매매가와 임대료를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내벽과 바닥이 콘크리트 노출 상태이므로 현장 방문을 통해 실제 마감 상태와 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 원인 점검. 전체 공실 상태와 2회 유찰의 원인이 가격, 상권, 건물 상태 중 어디에 있는지 구분해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인은 없지만 현장 점유 상태와 잔존 물품 여부를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 달성군 압류 관련 체납액, 당해세 배당 순위와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 청구액 원본 대조. 신청채권자 청구액 1,192,157,012원과 등기상 근저당 채권최고액 320,000,000원의 관계를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 안전은 별개”
이 물건은 임차인 없이 공실이고, 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정이 소멸하므로 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 392,000,000원에서 2회 유찰돼 192,080,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 투자 매력을 입증할 수 없습니다.
비교 가능한 실거래 자료가 없고, 대상은 공실 상업용 단위점포이며 내부 벽과 바닥이 콘크리트 노출 상태입니다. 이미 두 차례 유찰됐다는 시장 반응도 무시할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 시세를 확인한 뒤 판단. 이 사건의 핵심은 권리 인수가 아니라 현재 최저가 192,080,000원이 실제 상권과 점포 상태에 맞는 가격인지 검증하는 것입니다.
