광주지방법원 2025타경3737. 화순읍 힐스테이트화순 114동 1층 120에이호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 소유자는 주식회사지오산업개발이고, 2022년 1월 18일 설정된 광주동부신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 840,000,000원입니다. 현재 최저가는 감정가 300,000,000원에서 세 차례 유찰돼 134,400,000원까지 내려왔습니다.

권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당보다 뒤에 접수된 송지현의 가압류, 국가 및 국민건강보험공단의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권자가 최저가보다 훨씬 큰 채권을 가지고 있어 배당 후 대규모 미배당이 남지만, 이는 채권자의 부족액일 뿐 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

최초 신탁 소유권과 금지사항등기는 이미 말소됐고, 2022년 1월 3일 주식회사지오산업개발 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이어 2022년 1월 18일 설정된 광주동부신용협동조합 근저당권 840,000,000원이 말소기준입니다. 이 근저당은 제114동 제1층 제126호와 공동담보 관계이고, 제125비호 부분은 2025년 6월 2일 공동담보에서 일부 소멸했습니다.

말소기준 이후인 2023년 송지현 가압류 140,414,300원, 2024년 국가 압류, 2025년 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2024년 개시됐던 종전 임의경매는 2025년 5월 19일 취하돼 말소됐고, 현재 사건은 2025년 6월 9일 개시된 2025타경3737입니다.

② 임차·점유 — 신고 내역은 없지만 현장 확인 필요

감정평가상 본 호실은 현재 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등록된 임차인이나 배당요구 임차인은 없어 배당모형상 인수액은 0원이나, 입찰 전에는 현장 출입·점유자·사업자등록 여부를 다시 확인해야 합니다. 근린시설은 주거용 물건보다 실제 사용관계와 영업시설 잔존 여부가 명도비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

③ 거래자료 — 숫자상 35.1%, 그러나 직접 비교는 금지

힐스테이트화순 단지의 최근 12개월 거래 12건 평균은 382,666,666원, 최신 거래는 2026년 4월 390,000,000원입니다. 현재 최저가 134,400,000원은 이 평균의 35.1%로 표시됩니다. 그러나 해당 거래는 전용 84.65~113.7㎡ 아파트이고, 본건은 32.3499㎡ 근린생활시설이므로 용도와 면적이 일치하지 않습니다.

단지 경매통계도 주의 신호입니다. 평균 유찰 횟수는 3.9회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 본건 역시 이미 3회 유찰된 만큼, 낮아진 최저가만 보지 말고 실제 임대수익과 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)

배당대상 채권 합계는 980,414,300원이고, 예상배당은 집행비용을 제외한 131,718,400원입니다. 예상 미배당은 848,695,900원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권자의 청구액 788,762,166원도 전액 충족되지 않습니다.

예상 미배당은 채권자에게 남는 부족액입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 조세채권과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

추가 유찰 시 채권자의 미배당은 늘지만, 등기상 말소구조와 매수인 인수액 0원은 동일합니다. 다만 낙찰가가 더 낮아진다고 해서 자동으로 수익성이 높아지는 것은 아닙니다. 공실 근린시설은 임대료와 공실기간, 관리비, 내부 상태에 따라 실제 가치가 크게 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화순읍행정복지센터 북서측 인근으로 상가·점포·근린생활시설이 혼재하는 상업지대이며, 제반 입지조건은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남측 왕복4차선 도로, 남동측·북동측·북서측 왕복2차선 도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,254,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 외벽은 석재붙임, 내벽은 인테리어 마감이며 위생·급배수·냉방·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 현황. 감정평가상 현 공실이고 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설이고 이미 3회 유찰됐으며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다. 아파트 거래량을 본 호실의 매도 유동성으로 그대로 해석해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 동일 용도 시세 확인. 아파트 실거래가가 아니라 힐스테이트화순 단지 내 근린시설 및 화순읍 교리 주변 1층 상가의 실제 거래·임대 사례를 확인하세요.
• 임대수익 확인. 현 공실이므로 예상 보증금·월세·공실기간과 관리비를 반영해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 점유 재확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사업자등록, 시설물 소유관계를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 광주동부신용협동조합 근저당은 제114동 제1층 제126호와 공동담보 관계입니다. 최신 공동담보목록과 배당관계를 원본으로 대조하세요.
• 압류·조세 확인. 국가와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하나 실제 배당순위와 당해세 여부는 매각물건명세서 및 배당요구 내역으로 확인하세요.
• 관리비·시설 상태. 공실 기간 중 체납 관리비, 냉방·급배수·소방설비 상태, 내부 인테리어 철거비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장에서 검증

이 물건은 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 2022년 광주동부신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자에게 848,695,900원의 미배당이 남더라도 낙찰자가 이를 떠안는 구조는 아닙니다.

문제는 가격과 활용성입니다. 최저가는 134,400,000원까지 내려왔지만 제시된 382,666,666원의 실거래 평균은 다른 면적의 아파트 거래입니다. 본건은 32.3499㎡ 공실 근린생활시설이므로, 아파트 시세와의 격차를 할인율로 보아서는 안 됩니다. 동일 상가 임대료와 실제 공실기간, 관리비, 내부 상태, 주변 근린시설 거래를 확인해 134,400,000원이 적정한지를 따로 계산해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다.