107,520,000원
광주지방법원 2025타경3737. 화순읍 교리 힐스테이트화순 114동 1층 120에이호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현 공실)입니다. 현재 최저매각가는 107,520,000원으로 감정가 300,000,000원의 35.84%까지 내려왔습니다. 그러나 할인율 숫자 하나만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다. 확인된 단지 실거래는 84.65㎡·84.66㎡·84.96㎡·113.7㎡ 아파트 거래이고, 분석 대상 면적 32.3499㎡와 일치하지 않기 때문입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.01.18 설정된 광주동부신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 송지현 가압류와 국·국민건강보험공단 압류, 2025.06.09 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리분석 기준으로 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3737 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층 120에이호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(현 공실) · 1층 120에이호 |
| 분석 대상 면적 | 32.3499㎡ |
| 소유자 | 주식회사지오산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 107,520,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주동부신용협동조합 / 788,762,166원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸형
말소기준은 2022.01.18 광주동부신용협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보로 설정됐고, 이후 2023.10.13 송지현 가압류 140,414,300원, 2024.07.10 국 압류, 2025.05.30 국민건강보험공단 압류, 2025.06.09 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리 상태상 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
확인된 임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대 관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유와 실제 사용자를 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 감정평가상 이용상태는 현 공실입니다.
② 가격 판단 — 아파트 실거래를 근린시설 시세로 쓰면 안 된다
힐스테이트화순의 최근 거래 자료 12건은 최근 12개월 평균 382,666,666원, 최신 거래는 2026.04 390,000,000원입니다. 그러나 이 거래들의 면적은 84.65㎡·84.66㎡·84.96㎡·113.7㎡이고, 대상은 32.3499㎡ 근린시설입니다. 면적 일치 여부도 불일치이므로, 이 숫자를 현재 최저가 107,520,000원과 직접 비교해 가격이 저렴하다고 결론 내리는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.66㎡ | 27 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 18 | 382,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 28 | 358,000,000원 |
| 2026.02 | 84.65㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2026.02 | 84.65㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 113.7㎡ | 15 | 530,000,000원 |
| 2026.01 | 84.66㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 16 | 379,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 16 | 379,000,000원 |
| 2025.12 | 84.66㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 23 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 382,666,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,305,280원 |
| 1. 근저당 · 광주동부신용협동조합 | 840,000,000원 | 105,214,720원 |
| 2. 가압류 · 송지현 | 140,414,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 980,414,300원 가운데 예상 배당은 105,214,720원이며, 미배당은 875,199,580원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 875,199,580원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 86,016,000원 | 84,067,712원 | 896,346,588원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 68,812,800원 | 67,174,170원 | 913,240,130원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 86,016,000원, 68,812,800원으로 내려가지만, 예상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 신청채권자 광주동부신용협동조합은 현재 회차에서도 청구액 788,762,166원을 충족하지 못하며, 예상 배당은 105,214,720원입니다. 이 미회수분은 낙찰자에게 인수되는 금액으로 잡혀 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 근린생활시설이며 감정평가 당시 현 공실입니다.
- 주위환경. 화순읍행정복지센터 북서측 인근으로, 상가·점포·근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 소재합니다.
- 도로. 남측 왕복4차선, 남동측·북동측·북서측 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,254,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 중 제1층으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·냉방·화재탐지·소방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 현 공실이지만 임대 관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 근린시설 비교사례 확보. 32.3499㎡와 용도·층이 유사한 근린시설 매매·임대 사례로 적정가를 다시 산정해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 35.84%까지 내려온 이유를 현장 상태·공실·상권·임대수요 관점에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 다른 호실과 공동담보로 기재돼 있으므로 최신 등기와 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금·공용비용 확인. 국 압류와 국민건강보험공단 압류 이력이 있으므로 실제 배당 우선순위와 체납 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “공실 근린시설의 가격 검증”이 핵심
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 단순합니다. 2022년 광주동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 현재 최저가가 감정가의 35.84%라고 해도, 확인된 실거래 12건은 대상 근린시설과 면적·용도가 맞지 않는 아파트 거래입니다. 이미 4회 유찰됐고 감정평가상 현 공실이라는 점까지 고려하면, 107,520,000원이 실제 상가 시세보다 싼지 여부는 현재 자료만으로 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격은 별도 검증입니다.
