광주지방법원 2025타경3737. 화순읍 힐스테이트화순 114동 1층 126호의 근린생활시설입니다. 감정평가상 이용상태는 현 공실이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층 중 1층입니다. 소유자는 주식회사지오산업개발이고, 2022년 1월 18일 광주동부신용협동조합이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 이미양의 가압류, 화순군과 국가의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 채권자의 미배당액은 543,267,344원에 달하지만, 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3737 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 제114동 제1층 제126호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 현 공실 · 지상 4층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사지오산업개발 (2022.01.03. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 777,000,000원 / 348,096,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주동부신용협동조합 / 788,762,166원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 등기 발급기관 | 광주지방법원 화순등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022년 1월 18일 설정된 광주동부신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 이미양의 가압류 45,690,000원, 화순군 압류, 국가 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 5월 24일 시작된 종전 임의경매는 2025년 5월 19일 취하로 말소됐고, 2025년 6월 9일 현재 경매가 다시 개시됐습니다.
② 점유·임차 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 조사 내역은 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가상 이용상태는 현 공실입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 방문과 현황조사서·매각물건명세서 원문을 통해 실제 점유자와 열쇠 관리 주체를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 검증 — 44.8% 할인율만 보면 안 된다
감정가 777,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 348,096,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 55.2% 낮아진 가격입니다. 그러나 최근 거래 자료는 힐스테이트화순 단지의 84.65~84.96㎡대 거래이고, 본건은 1층 근린생활시설입니다. 따라서 아래 거래가는 참고 지표일 뿐, 본건 상가의 직접 실거래 시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.66㎡ | 27 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 18 | 382,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 28 | 358,000,000원 |
| 2026.02 | 84.65㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2026.02 | 84.65㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.01 | 84.66㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 16 | 379,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 16 | 379,000,000원 |
| 2025.12 | 84.66㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 23 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 84.66㎡ | 18 | 373,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 369,583,333원 |
최근 12개월 평균은 369,583,333원, 최신 거래는 2026년 4월 390,000,000원입니다. 현재 최저가 348,096,000원은 최근 평균의 94.2%, 최신 거래의 약 89.3%입니다. 수치만 보면 평균보다 낮지만, 본건은 현 공실 근린생활시설이므로 주거동 거래보다 임대수익, 전용면적, 동선, 가시성, 업종 제한과 공실 기간을 우선 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 348,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,673,344원 |
| 1. 근저당 · 광주동부신용협동조합 | 840,000,000원 | 342,422,656원 |
| 2. 가압류 · 이미양 | 45,690,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 885,690,000원 | 543,267,344원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 현 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
회차별 배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 348,096,000원 | 342,422,656원 | 543,267,344원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 36% | 278,476,800원 | 273,778,125원 | 611,911,875원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 222,781,440원 | 218,862,500원 | 666,827,500원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화순읍행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 상가·점포·근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 도로, 남동·북동·북서측으로 각각 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 중 1층으로, 석재붙임 외벽과 인테리어 내벽, 샷시창 마감입니다. 위생·급배수·냉방·화재탐지·소방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공시지가는 1,254,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 힐스테이트화순은 604세대 규모이며 사용승인일은 2021.07.12.입니다.
- 환금성. 현 공실 근린생활시설이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.9회이므로, 주거동 거래량과 별개로 상가 임대수요와 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 원문 대조. 감정평가 요항에는 기호1 120에이호와 기호2 126호가 함께 기재돼 있습니다. 매각대상 목록과 감정평가서 원문에서 입찰 대상의 범위를 정확히 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 단지 최근 거래 평균 369,583,333원은 본건 근린생활시설의 직접 비교가격이 아닙니다. 인근 1층 상가의 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 비용. 현 공실이므로 관리비, 전기·수도 기본료, 내부 보수비와 신규 임차인 유치 기간을 실질취득비에 더해 판단해야 합니다.
- 업종과 동선. 1층 상가의 외부 노출, 출입구 방향, 배후세대 접근 동선, 전용·공용면적과 가능한 업종을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유, 사업자등록, 전입세대 및 상가건물 임대차 현황을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 120에이호·125비호 공동담보의 처분 및 배당 내역이 근저당 채권 잔액에 미친 영향을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 화순군과 국가 압류가 있으므로 당해세 법정기일과 체납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 상가 수익으로 검증해야 한다”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2022년 광주동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 가격과 환금성이 핵심입니다.
현재 최저가 348,096,000원은 감정가의 44.8%이고 단지 최근 12개월 평균의 94.2%입니다. 그러나 본건은 현 공실 근린생활시설인 반면 비교 거래는 단지 내 84.65~84.96㎡대 거래입니다. 용도가 다른 거래를 근거로 현재 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균도 3.9회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 권리는 통과, 가격은 보수적 검증. 적정 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 실제 상가 임대료와 공실 기간, 수익률, 재매각 가능성으로 결정해야 합니다.
