광주지방법원 2025타경3737. 화순읍 교리 힐스테이트화순 114동 1층 126호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현 공실)입니다. 권리구조의 기준점은 2022.01.18. 설정된 광주동부신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 840,000,000원입니다. 이후 등기된 이미양의 가압류, 화순군 및 국의 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 배당 가정에서는 낙찰자가 별도로 떠안을 금액이 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격 매력이 충분하다는 것은 별개입니다. 이 물건은 감정가 777,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 278,477,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 35.84% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 근린시설은 주거용 아파트와 동일한 잣대로 시세를 비교할 수 없습니다. 특히 아래 실거래 자료는 힐스테이트화순의 84.65~84.96㎡ 거래이므로 근린시설 126호의 직접적인 적정가를 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3737 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층 126호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(현 공실) |
| 소유자 | 주식회사지오산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 777,000,000원 / 278,477,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.01.18. 광주동부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 청구액 | 788,762,166원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2021.08.05. 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기와 금지사항등기가 있었지만 이후 등기부상 말소되었습니다. 2022.01.03. 신탁재산 귀속으로 주식회사지오산업개발 앞으로 소유권이 이전됐고, 2022.01.18. 광주동부신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 45,690,000원 가압류, 화순군 압류, 국 압류, 2025.06.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 비교 — 75.3%라는 숫자는 ‘참고치’로만 봐야 한다
힐스테이트화순의 최근 12개월 거래 12건은 84.65~84.96㎡ 표본이며 평균은 369,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.04. 390,000,000원, 표본 최저는 339,000,000원, 최고는 405,000,000원입니다. 현재 최저매각가 278,477,000원은 이 최근 12개월 평균의 75.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.66㎡ | 27 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 18 | 382,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 28 | 358,000,000원 |
| 2026.02 | 84.65㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2026.02 | 84.65㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.01 | 84.66㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 16 | 379,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 16 | 379,000,000원 |
| 2025.12 | 84.66㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2025.12 | 84.65㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 23 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 84.66㎡ | 18 | 373,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 369,583,333원 |
경매 통계에서도 보수적인 접근이 필요합니다. 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.4회이고, 현재 물건도 이미 4회 유찰되었습니다. 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 점수를 크게 올리기보다, 근린시설의 환금성과 실제 임대수익을 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,477,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,698,678원 |
| 1. 근저당 · 광주동부신용협동조합 | 840,000,000원 | 273,778,322원 |
| 2. 가압류 · 이미양 | 45,690,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 278,477,000원 가정에서는 집행비용 4,698,678원을 제외한 273,778,322원이 광주동부신용협동조합에 배당되고, 이미양 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 885,690,000원 중 미배당액은 611,911,678원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화순읍행정복지센터 북서측 인근으로, 상가·점포·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대이며 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복4차선 포장도로, 남동측·북동측·북서측 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 사용되며 현재 공실입니다. 기본 위생·급배수·냉방·화재탐지·소방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,254,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 중 1층 126호이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.4회이고 본건도 4회 유찰됐습니다. 근린시설·공실이라는 특성상 주거용보다 가격 검증을 더 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근린시설 적정가 재확인. 감정가 대비 35.84%까지 내려왔지만, 주거 실거래 평균 369,583,333원을 근린시설 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 공실 확인. 감정평가상 현 공실이므로 실제 점유 여부, 출입 상태, 내부 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 임대수익 검증. 임대관계는 미상입니다. 예상 임대료와 공실기간을 확인하지 않은 채 주거 실거래만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 세금·배당 원본 확인. 화순군 압류와 국 압류가 존재하며 현재 예상배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 배당순위와 세금 내역을 원본으로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 광주동부신용협동조합 근저당은 공동담보 내용이 있으므로 공동담보 관계와 잔존채권을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “할인율은 크지만, 근린시설의 가격은 별도로 봐야 한다”
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2022.01.18. 광주동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 매각으로 정리되며, 현재 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 777,000,000원에서 4회 유찰돼 278,477,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 근린시설 자체의 실거래 자료가 아니라 힐스테이트화순 주거 거래가 제시되어 있습니다. 따라서 최근 평균 대비 75.3%라는 숫자를 곧바로 ‘싸다’는 결론으로 연결하면 안 됩니다. 권리는 무난, 가격은 근린시설 기준으로 재검증. 이 사건의 핵심은 큰 할인율보다 공실 근린시설의 실제 수익성과 환금성을 확인하는 데 있습니다.
