광주지방법원 2025타경4044. 나주 빛가람동 나주혁신도시스타타워 5층 509호로, 공부상 용도는 병원이며 감정평가 당시 공실입니다. 정정관 씨가 2016.06.28 매매를 원인으로 2017.03.03 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 210,698,000원입니다. 이어 2017.03.17 하나은행 근저당 240,000,000원, 2017.10.25 최해인 근저당 199,000,000원이 설정됐습니다.
말소기준은 먼저 설정된 2017.03.17 하나은행 근저당입니다. 두 근저당은 모두 510호가 공동담보로 표시돼 있으며, 이후 나주세무서와 나주시의 압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 193,027,990원이고, 현재 최저가 기준으로는 집행비용을 제외한 매각대금이 하나은행에 일부 배당되며 후순위 근저당에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 203-1 나주혁신도시스타타워 5층 509호 도로명: 전라남도 나주시 우정로 106 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 병원 · 현 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 9층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 정정관 · 소유권이전 2017.03.03 · 거래가액 210,698,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 89,152,000원 (3회 유찰·감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 193,027,990원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 미납관리비 | 8,074,840원 (2026.04.22 현재) |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 모두 소멸형
말소기준권리보다 앞선 임차권이나 용익권은 확인되지 않습니다. 하나은행 근저당 이후 설정된 최해인 근저당과 두 건의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼, 등기상 권리 구조만 놓고 보면 후순위 채권자의 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 형태는 아닙니다.
② 점유·임차 현황 — 509호 공실과 조사기록을 구분해야 한다
감정평가와 매각물건명세서 비고상 509호는 현 공실입니다. 다만 현황조사에는 510호를 사용하는 법인 1곳과 호수가 특정되지 않은 박건 씨가 함께 기록돼 있습니다. 두 전입일은 모두 2017.03.17 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 성명 / 법인 | 대상 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 승승엔지니어링 | 510호 | 사무실 | 2023.12.27 | 3,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 박건 | 호수 미상 | 알 수 없음 | 2023.08.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 44.8%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 199,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 89,152,000원, 감정가의 44.8%입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공부상 병원인 근린시설이고 현재 공실입니다. 실거래 비교값이 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 적정 시세나 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 44.8% | 89,152,000원 | 87,147,264원 | 351,852,736원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 35.84% | 71,321,600원 | 69,637,811원 | 369,362,189원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 28.67% | 57,057,280원 | 55,630,249원 | 383,369,751원 | 0원 |
유찰이 늘수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 근저당 미배당액은 낙찰자의 인수금이 아닙니다. 매수인의 법정 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 미납관리비 8,074,840원, 공실 회복비용, 병원 또는 다른 용도로 사용하기 위한 시설비와 명도·점유 확인 비용은 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,004,736원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 87,147,264원 | 152,852,736원 |
| 2. 근저당 · 최해인 | 199,000,000원 | 0원 | 199,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 87,147,264원이 하나은행에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권최고액 439,000,000원 중 351,852,736원이 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동주민센터 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·관공서·상업용 부동산이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·서측·북측 3면이 보도 분리된 왕복 4차로 아스팔트 도로에 접합니다.
- 건물. 지하 1층·지상 9층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 공시지가는 1㎡당 1,997,000원입니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 병원 용도의 공실 근린시설이고 3회 유찰된 점을 고려하면, 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 가능성을 반영해 보수적인 처분기간을 적용해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 509호 실제 점유 확인. 공실 기재와 호수 미상 점유자 기록이 함께 존재하므로 현장 방문, 전입세대 열람 및 사업자등록 현황을 대조하세요.
- 510호와의 관계 확인. 근저당 공동담보와 현황조사 기록에 510호가 반복되므로 물건목록, 공동담보목록 및 일괄·개별매각 여부를 원본에서 확인하세요.
- 관리비 원장 확인. 2026.04.22 현재 미납관리비는 8,074,840원입니다. 전유부분과 공용부분을 구분하고 이후 추가 발생액까지 관리사무소에서 확인하세요.
- 병원 용도 활용성. 공부상 병원 용도를 그대로 사용할지, 사무소 등 다른 용도로 사용할지 건축물대장·관리규약·관할 행정기관 기준을 확인하세요.
- 내부 상태와 시설비. 공실 기간, 기존 병원 설비의 철거·재사용 가능성, 냉난방·전기용량· 급배수 상태를 점검해 공사비를 입찰가에서 차감하세요.
- 임대수익 검증. 동일 건물과 인근 상가의 실제 보증금·월세·공실기간을 조사해 관리비·세금·중개비를 차감한 순수익률로 입찰 상한을 정하세요.
- 배당 원본 대조. 압류 관련 조세채권과 최우선변제 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 서류와 매각물건명세서를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 같은 말이 아니다
이 물건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2017년 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 소멸하고, 조사된 전입도 모두 그 이후여서 매수인 법정 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 공실 근린시설의 실제 가치입니다.
현재 최저가 89,152,000원은 감정가의 44.8%이지만, 이미 3회 유찰됐고 공부상 병원인 509호는 공실입니다. 여기에 미납관리비 8,074,840원, 510호 공동담보와 점유기록, 호수 미상 점유자의 현장 확인 문제가 남습니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격은 검증형입니다. 주변 실매매·임대료와 내부 공사비를 확인해 총투입비용 기준으로 수익성이 입증될 때만 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
