📉 감정가 대비 35.84% 🛡️ 인수 0원 🔁 4회 유찰 🧾 미납관리비 8,074,840원
광주지방법원 2025타경4044. 나주 빛가람동 나주혁신도시스타타워 5층 509호입니다. 소유자 정정관은 2017년 3월 소유권을 이전받았고, 같은 달 하나은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 최해인의 근저당과 국·나주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 71,322,000원으로 감정가 199,000,000원의 35.84%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건의 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 큰 할인만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 오히려 4회 유찰이라는 사실 자체가 해당 가격대에서 시장 수요가 충분하지 않았음을 보여주는 신호로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 203-1 나주혁신도시스타타워 5층 509호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 용도 병원 · 감정평가 당시 현 공실 |
| 소유자 | 정정관 (2017.03.03. 소유권이전 · 거래가액 210,698,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 71,322,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 193,027,990원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 미납관리비 | 8,074,840원 (2026.04.22. 현재) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.03.17. 하나은행 근저당권입니다. 이후 2017.10.25. 최해인 근저당, 2025년 국·나주시 압류, 2025.08.20. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유·임차인 — 실제 기재 2명, 대항력은 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 승승엔지니어링 | 510호 · 사무실 | 2023.12.27 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 확정일자 없음 | 인수 0 |
| 박건 | 알 수 없음 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 확정일자 없음 | 인수 0 |
현황조사에는 실제 점유자 2명이 기재되어 있으며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 2017.03.17. 말소기준보다 훨씬 뒤이므로 대항력은 없습니다. 승승엔지니어링의 점유 부분은 510호로 기재되어 있고, 박건은 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았습니다. 한편 감정평가에서 이 사건 509호는 공부상 병원, 현 공실로 조사되었습니다.
③ 가격 판단 — 35.84%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가 199,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가는 71,322,000원입니다. 금액만 보면 감정가의 35.84%지만, 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 유찰 경과를 보여주는 지표일 뿐 실제 시장가 대비 할인율로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,322,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,683,796원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 69,638,204원 |
| 2. 근저당 · 최해인 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 439,000,000원 중 69,638,204원이 배당되고, 미배당액은 369,361,796원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동주민센터 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·관공서·상업용 부동산이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 9층 건물의 5층입니다. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측·서측·북측 3면이 보도 분리된 왕복 4차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,997,000원/㎡.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이고 공부상 병원이며 현재 509호는 공실로 평가됐습니다. 실제 임대수요와 재매각 수요는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 매매가와 실제 임대료를 확인해야 합니다.
- 미납관리비 확인. 2026.04.22. 현재 미납관리비가 8,074,840원입니다. 실제 낙찰 시 부담 범위와 이후 추가 발생액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 509호 현장 확인. 감정평가상 공실이지만 현황조사에는 박건의 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 현재 점유 여부와 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 510호와 구분. 승승엔지니어링은 현황조사상 510호 사무실 점유자로 기재되어 있습니다. 509호와 510호의 출입·시설·관리비 관계를 혼동하지 않도록 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 병원인 근린시설입니다. 예정 업종이 있다면 해당 용도의 사용 가능 여부와 필요한 인허가·시설 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전의 관리비·점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 환금성을 먼저 봐야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자들도 말소기준 이후 전입이어서 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 4회 유찰, 근린시설·공부상 병원, 509호 공실, 미납관리비 8,074,840원이라는 요소가 동시에 있습니다. 실거래 자료가 없기 때문에 현재 최저가 71,322,000원이 시장가보다 낮다는 근거도 없습니다. 이 물건은 ‘감정가 대비 얼마나 싸졌나’보다 실제 임대수익과 공실 위험, 재매각 가능성이 얼마나 되는가를 확인한 뒤 접근해야 합니다. 권리는 합격, 가격·환금성은 보수적으로 검증. 그것이 이 사건의 핵심입니다.
