89,152,000원
광주지방법원 2025타경4044. 나주 빛가람동 나주혁신도시스타타워 5층 510호로, 감정 이용상태는 사무소입니다. 소유자 정정관은 2017년 3월 3일 거래가액 210,698,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 달 하나은행에 채권최고액 240,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 최해인의 채권최고액 199,000,000원 근저당과 국·나주시의 압류가 차례로 등기됐지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 등기부만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 권리등기보다 현장 점유관계가 더 중요합니다. 등록일이 확인된 2건은 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, “승승엔”으로 기재된 점유는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 203-1 나주혁신도시스타타워 제5층 제510호 도로명: 전라남도 나주시 우정로 106 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 사무소로 이용 중 · 철근콘크리트구조 지하1층/지상9층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 정정관 (2017.03.03. 소유권 취득 · 거래가액 210,698,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 89,152,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 193,027,990원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 미납관리비 | 670,110원 (2026.04.22. 현재) |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 미완결
말소기준은 2017년 3월 17일 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고, 같은 건물 5층 509호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 최해인 근저당도 채권최고액 199,000,000원이며 509호와 공동담보입니다. 국과 나주시의 압류, 하나은행의 임의경매개시결정까지 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 현황 — 1건은 대항력 가능·미상
| 점유·임차인 | 사용 부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 승승엔지니어링 | 510호 · 사무실 | 2023.12.27 | 3,000,000원 월 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 박건 | 미상 | 2023.08.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 승승엔 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
주식회사 승승엔지니어링과 박건의 전입·등록일은 각각 2023년 12월 27일과 2023년 8월 2일로, 2017년 3월 17일 말소기준보다 늦습니다. 이 2건은 대항력이 없습니다. 반면 “승승엔”은 전입일·보증금이 확인되지 않아 선순위 여부를 판정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 44.8%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 89,152,000원으로 감정가 199,000,000원의 44.8%입니다. 4회 유찰 시 71,321,600원, 5회 유찰 시 57,057,280원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다.
동일 건물·유사 근린시설의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 최저가가 현재 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 사무소로 이용 중인 근린시설은 임대수익, 공실 기간, 관리비, 전용면적, 층·호별 접근성에 따라 가격 차이가 크므로 감정가 대비 하락폭만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,004,736원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 87,147,264원 |
| 2. 근저당 · 최해인 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계는 439,000,000원이고, 현재 최저가 기준 채권자 예상배당은 87,147,264원입니다. 미배당액은 351,852,736원이며, 후순위 최해인 근저당에는 배당 재원이 남지 않습니다. 이 미배당액은 채권자의 배당 부족액이지, 말소되는 후순위 권리를 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 점유자의 실제 계약내용과 배당요구 여부가 확인되면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 510호는 사무소로 이용 중인 근린시설입니다.
- 입지. 빛가람동주민센터 북동측 인근으로 아파트단지·관공서·상업용 부동산이 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 동측·서측·북측 3면이 보도와 분리된 왕복4차로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 공시지가는 1,997,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상9층으로 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 상업용 사무소이고 이미 3회 유찰된 만큼 주거용 집합건물보다 매수층과 재매각 속도가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. “승승엔”의 정확한 명칭, 점유 부분, 점유 개시일, 전입·사업자등록일, 보증금과 계약서를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 점유·임차 관련 3건의 배당요구 여부와 확정일자를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 509호의 경매·매각·배당 진행 상황과 하나은행·최해인의 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 미납관리비 확인. 2026년 4월 22일 현재 670,110원의 미납관리비가 있으므로 공용부분과 전용부분의 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 사무소 운영 여부, 내부 상태, 실제 점유자, 인도 가능 시점과 명도 협의 난도를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 비율만 보지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 최근 매매가와 임대료·공실률을 별도로 조사해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건은 감정가 199,000,000원에서 3회 유찰돼 89,152,000원까지 내려왔습니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·압류·경매등기는 소멸하므로 등기부만 보면 확정 인수 0원의 단순한 구조입니다.
하지만 점유관계는 아직 닫히지 않았습니다. 확인된 등록일이 말소기준보다 늦은 2건은 대항력이 없지만, “승승엔”은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 점유의 대항력과 보증금이 확인되지 않는 한 실질취득액도 확정되지 않습니다. 여기에 3회 유찰된 근린시설의 환금성, 공동담보, 미납관리비 670,110원까지 겹칩니다.
등기 권리는 조건부 합격, 점유관계와 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 몇 퍼센트인가가 아니라, 미상 점유자가 누구이며 언제부터 어떤 조건으로 점유했는지를 확인하는 것입니다.
