광주지방법원 2025타경4044. 나주 빛가람동 나주혁신도시스타타워 5층 510호 근린시설입니다. 감정평가상 이 호실은 사무소로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층입니다. 소유자 정정관은 2017년 소유권을 취득했고, 같은 해 하나은행 근저당 240,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리로, 뒤에 설정된 최해인 근저당 199,000,000원, 국·나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리의 뼈대 자체는 단순하지만, 임차관계는 한 번 더 확인해야 합니다. 주식회사 승승엔지니어링과 박건은 전입일이 말소기준인 2017.03.17 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 ‘승승엔’은 주거 이용으로 기재돼 있으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 현재 배당표상 인수액 0원을 곧바로 ‘임차 위험 0’으로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4044 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 203-1 나주혁신도시스타타워 5층 510호 · 도로명 전라남도 나주시 우정로 106 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 사무소로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상9층 · 제5층 510호 |
| 소유자 | 정정관 · 2017.03.03 소유권이전 · 거래가액 210,698,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 71,322,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 193,027,990원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2017.03.17 하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 2017.10.25 최해인 근저당 199,000,000원, 2025년 국·나주시의 압류, 2025.08.20 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 하나은행 근저당은 509호와 공동담보로 설정돼 있고, 최해인 근저당도 509호와 공동담보입니다.
② 임차관계 — 2건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 성명 / 법인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 승승엔지니어링 | 510호 · 사무실 | 2023.12.27 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박건 | 알 수 없음 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 승승엔 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 199,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 71,322,000원, 감정가의 35.84%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 57,057,600원, 6회 유찰 시 45,646,080원입니다.
다만 이 사건은 근린시설이고, 확인된 동일 조건 실거래 시세와 비교해 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 별도로 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다. 특히 이미 4회 유찰된 점은 환금성과 수요를 보수적으로 볼 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,322,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,683,796원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 69,638,204원 |
| 2. 근저당 · 최해인 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 439,000,000원 중 예상배당 69,638,204원, 미배당 369,361,796원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동주민센터 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·관공서·상업용 부동산이 있는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 현 이용. 510호는 사무소로 이용 중입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측·서측·북측으로 보도 분리된 왕복 4차로 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 사다리형 평지의 상업용 건부지입니다. 공시지가는 1,997,000원/㎡입니다.
- 유찰. 현재 4회 유찰 상태입니다. 근린시설 특성상 실제 매수·임대 수요와 공실·명도 가능성을 함께 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차관계 확인. ‘승승엔’의 전입일·보증금·확정일자를 확인해 대항력 여부를 확정하는 것이 최우선입니다.
- 기존 임차 2건. 주식회사 승승엔지니어링과 박건은 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다.
- 미납관리비. 2026.04.22 현재 미납관리비 670,110원이 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 71,322,000원이 감정가의 35.84%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 나주혁신도시 상가의 실매매·임대 수준을 직접 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행·최해인 근저당 모두 509호와 공동담보로 설정돼 있으므로 배당과 채권관계 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “36%까지 내려왔다”보다 미상 임차관계가 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 199,000,000원에서 71,322,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율보다 임차관계 확인에 달려 있습니다. 하나은행 근저당 이후의 등기 권리는 매각으로 소멸하고 산정상 매수인 인수액도 0원이지만, ‘승승엔’의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다. 여기에 근린시설의 4회 유찰과 미납관리비 670,110원까지 감안하면, 가격은 크게 내려왔지만 권리·환금성 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
