수원지방법원 2023타경3464. 사건 용도는 다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 2층으로 사용승인일은 2022.12.22.입니다. 소유자는 이관용이며 2023.01.05. 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 그 뒤 2023.01.20. 여주시산림조합 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 방광순 720,000,000원, 김영구 130,000,000원, 최옥숙 110,000,000원의 근저당과 두 건의 임의경매개시결정, 두 건의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 점유자들의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦습니다. 다만 이 물건의 핵심 위험은 등기순위보다 일부 토지에 대한 유치권 성립 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경3464 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 대신면 옥촌1길 138-81 (1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 2층 · 사용승인일 2022.12.22. |
| 소유자 | 이관용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,304,386,000원 / 639,149,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 773,449,411원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원
말소기준은 2023.01.20. 여주시산림조합 근저당권입니다. 방광순·김영구·최옥숙의 후순위 근저당, 두 건의 임의경매개시결정 및 이봉애·공선영의 주택임차권은 모두 그 뒤에 설정됐습니다. 여주시 압류 두 건은 2025.12.15.과 2025.12.16. 각각 해제돼 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 / 표시 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정순 | 미상 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 2023.10.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이현준 | 미상 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍가연 | 미상 | 2023.02.24 | 2023.02.27 | 미상 | 2023.08.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이봉애 | 주택 2층 중 서쪽 14.87㎡ | 2023.02.24 | 2023.02.27 | 25,000,000원 | 2024.03.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 공선영 | 건물 중 1층 전부 | 2023.02.24 | 2023.03.15 | 20,000,000원 | 2024.03.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 북동쪽 | 주거 | 2023.02.24 | 2023.02.24 | 미상 | 2023.08.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이봉애는 임차보증금 25,000,000원, 공선영은 20,000,000원의 주택임차권등기가 있으나, 두 사람 모두 주민등록일자가 2023.02.24.로 말소기준일인 2023.01.20. 이후입니다. 김정순·이현준·홍가연 및 북동쪽으로 표시된 점유 항목도 전입일이 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 모두 없음으로 정리됩니다.
③ 핵심 리스크 — 유치권은 목록별로 결론이 다르다
따라서 이 물건은 “배당표상 인수 0원”이라는 사실만으로 권리위험이 끝나는 사건이 아닙니다. 유치권은 등기부의 후순위 권리처럼 자동으로 소멸한다고 단정할 수 있는 항목이 아니므로, 특히 목록9·10·11의 실제 점유·공사관계·채권 발생 및 변제기·점유개시 시점 등을 원본에서 대조해야 합니다.
④ 가격 — 49%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 1,304,386,000원, 현재 최저매각가는 639,149,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 49%니까 싸다”는 결론은 금지하는 것이 맞습니다.
오히려 배당 시나리오를 보면 현재 회차에서도 채권총액 1,200,000,000원 가운데 630,357,510원이 배당되고 569,642,490원이 미배당됩니다. 3회 유찰 시 미배당은 759,469,743원, 4회 유찰 시 892,001,552원까지 확대됩니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이지만, 이는 앞서 본 유치권 불명확성을 대신 해결해 주는 숫자는 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 639,149,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,791,490원 |
| 1. 근저당 · 여주시산림조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 방광순 | 720,000,000원 | 390,357,510원 |
| 3. 근저당 · 김영구 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최옥숙 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,200,000,000원 중 예상 배당액은 630,357,510원, 미배당액은 569,642,490원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 여주시 대신면 옥촌리 ‘옥촌1리마을회관’ 남동측 인근으로 임야·농경지·주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 기호(1)은 지적상 맹지이나 서측 농로로 접근 가능하고, 기호(2)는 맹지로 차량접근이 어렵습니다. 기호(4·5·6)은 차량 진·출입이 가능하며 인근 버스정류소가 있으나 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 토지. 토지면적 496.0㎡, 지목은 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 115,200원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역을 포함해 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 목록10·11. 공부상 지목은 각 임야이나 현황은 하단부 일부 조성토지로서 나지 상태입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 박명화의 111,794,370원 유치권 신고 중 목록9·10·11 성립 여부가 불명확합니다. 유치권신고서·판결문·현장점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록11 지상의 제시외 콘테이너 1동과 이동식 화장실 1개는 매각 제외입니다. 현장 인도 범위를 분리해 확인해야 합니다.
- 점유관계. 조사된 임차·점유 항목은 대항력이 없지만 보증금이 미상인 항목이 있으므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 맹지·접근성. 일부 토지는 맹지이거나 차량접근이 어렵습니다. 일괄매각 토지 각각의 실제 진입로와 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 2회 유찰·감정가 49%만으로 시세 대비 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 비교 가능한 실거래가를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기순위만 보면 정리가 명확합니다. 2023.01.20. 여주시산림조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유·임차 항목은 전부 그 이후 전입이며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 토지 목록9·10·11에 관해서는 박명화의 111,794,370원 유치권 성립 여부가 아직 불명확합니다.
가격 역시 감정가 1,304,386,000원에서 2회 유찰돼 639,149,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 49%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결국 이 사건은 등기상 인수는 0원, 그러나 유치권과 현장 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 특히 목록9·10·11의 유치권과 일부 토지의 접근성까지 해소된 뒤에야 최저가 639,149,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
