대구지방법원 2024타경1646. 상주시 모동면 이동리 489-2에 있는 경량철골구조 창고·저온창고입니다. 감정평가 이용상태는 기호1이 창고·사무실·저온창고, 기호2가 창고이며, 기호1 저온창고에는 저온저장설비가 설치돼 있습니다. 등기상 근저당권은 없고, 말소기준은 2024년 3월 20일 감문농업협동조합의 가압류 39,947,000원입니다. 그 뒤 다수의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기상 가압류보다 점유와 보조금 처분제한입니다. 2018년 소유권이전 당시 부기된 금지사항에는 이 건물이 보조금을 지원받았고 2028년 7월 2일까지 상주시장의 승인 없이 교부목적에 위배되는 용도 사용·양도·교환·대여·담보 제공을 할 수 없다고 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고 역시 제시외 건물 포함 보조금 관련 조건에 따라 관할 관청 승인이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1646 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 모동면 이동리 489-2 1동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 창고·사무실·저온창고 / 창고 |
| 구조 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 창고 및 저온창고 |
| 설비 | 기호1 저온창고에 저온저장설비 |
| 소유자 | 영농조합법인에이플사과공선출하회 · 2018.08.21 매매 · 거래가액 31,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,595,000원 / 39,759,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 198,144,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 그보다 앞선 점유를 봐야 한다
등기상 말소기준은 2024.03.20 감문농업협동조합 가압류입니다. 이후 이용덕, 신용보증기금, 농업협동조합중앙회, 농협은행, 정정욱, 글로벌통상, 서울보증보험, 한국농수산식품유통공사 등의 가압류와 2024.10.07 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 보증금이 모두 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 조건 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 아람유통사업단 영농조합법인 | 33㎡ · 창고시설 | 2023.06.28 | 월 330,000원 · 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 사계 농업회사법인 대표자 이지영 | 176.4㎡ · 창고시설 | 2023.11.16 | 보증금 미상 · 차임 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 기재돼 있고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있지만, 두 점유자의 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로 실제 실질취득비용을 39,759,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,115,662원 |
| 갑구 3번 가압류 · 감문농업협동조합 | 39,947,000원 | 38,643,338원 |
| 갑구 4번 가압류 · 이용덕 | 116,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 991,500,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 188,868,885원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,985,431원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 정정욱 | 135,144,350원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 글로벌통상 주식회사 | 279,933,280원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,060,864원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 349,942,200원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 789,218,380원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권총액 2,917,600,390원 가운데 38,643,338원이 채권자에게 배당되고, 총 미배당은 2,878,957,052원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인 보증금 2건이 미상이므로 임차관계의 최종 확인과는 별개입니다.
④ 보조금 처분제한 — 이 사건의 별도 관문
2018.09.04 부기된 금지사항등기에는 이 건물이 보조금 지원을 받았고, 2028.07.02까지 상주시장의 승인 없이 보조금 교부목적에 위배되는 용도 사용, 양도, 교환, 대여 및 담보 제공을 할 수 없다는 내용이 기재돼 있습니다.
⑤ 토지·이용환경 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 토지. 지목 창고용지, 토지면적 660㎡, 토지이용상황 답창고, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역이 포함돼 있습니다.
- 기타 지역. 도로구역에 접하고, (금강)폐수배출시설 설치제한지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 21,900원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 창고·저온창고이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관할 관청 승인 확인. 보조금 관련 처분제한 승인 요건과 제출 절차를 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 기재돼 있습니다.
- 임차보증금 확인. 2023.06.28 전입 아람유통사업단 영농조합법인과 2023.11.16 전입 주식회사 사계 농업회사법인의 실제 보증금·계약서·확정일자를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 두 점유자는 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다.
- 시설 상태 확인. 창고·사무실·저온창고 및 저온저장설비의 현 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 2026.01.07 상주시농업기술센터 회신서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가보다 먼저 볼 것은 승인과 임차관계”
이 물건은 감정가 165,595,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 39,759,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후의 가압류들은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 하지만 그것만으로 권리가 깨끗하다고 결론내리기는 어렵습니다.
말소기준일보다 앞서 전입한 실제 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 모두 미상이라 대항력·우선변제·실제 인수액을 확정할 수 없고, 별도로 보조금 관련 처분제한 때문에 관할 관청 승인과 미제출 시 보증금 미반환 조건이 존재합니다. 여기에 실거래 시세도 없어 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 근거가 부족합니다. 이 사건은 최저가보다 임차관계와 승인 조건을 먼저 해결해야 하는 물건입니다.
