대구지방법원 2024타경1646. 상주시 모서면 지산리 380-2, 도로명 화현2길 58의 창고·사무실·저온창고 이용 물건입니다. 등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2023.03.30 농협은행 근저당권 360,000,000원이 설정됐지만 2023.04.07 일부포기로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2024.03.28 신용보증기금 가압류 991,500,000원입니다. 이후 가압류들과 2024.10.07 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 아람유통사업단 영농조합법인은 2023.06.28, 주식회사 사계 농업회사법인 대표자 이지영은 2023.11.16 등록돼 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 그러나 두 임차인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 승계할 보증금이 있다면 최저가 16,751,000원 외에 추가 부담이 생길 수 있으므로, 현재 가격을 실질취득가로 고정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 모서면 화현2길 58 · 지산리 380-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 창고, 사무실, 저온창고 · 창고 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 창고 및 저온창고 |
| 소유자 | 에이플공선출하회영농조합법인 |
| 토지 | 창고용지 · 1,169㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 20,200원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 99,666,000원 / 16,751,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 198,144,219원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기상 핵심은 2024.03.28 신용보증기금 가압류입니다. 앞선 농협은행 근저당권은 2023.04.07 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 농업협동조합중앙회, 농협은행, 중소기업은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 등록일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 아람유통사업단 영농조합법인 | 33㎡ · 창고시설 | 2023.06.28 | 보증금 미상 · 월 330,000원 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 주식회사 사계 농업회사법인 대표자 이지영 | 176.4㎡ · 창고시설 | 2023.11.16 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 집계되므로 실제 임차인은 2명입니다. 보증금 중복합산 문제는 없지만, 반대로 보증금 자체가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 현재 단계에서 계산할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구도 확인되지 않아 우선변제 순위 역시 확정하지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,751,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 701,518원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 991,500,000원 | 16,049,482원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 188,868,885원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,985,431원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,060,864원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 91,277,000원 | 0원 |
| 7. 강제경매 · 농업협동조합중앙회 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 16,751,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,298,692,180원 중 16,049,482원이 배당되고, 미배당은 1,282,642,698원입니다. 신청채권 청구액은 198,144,219원이며 현재 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 위 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 산출돼 있지만, 임차보증금 자체가 확인되지 않았으므로 이 수치를 실제 임차보증금 승계액 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 리스크는 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 16.81% | 16,751,000원 | 16,049,482원 | 1,282,642,698원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 11,725,700원 | 11,114,637원 | 1,287,577,543원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 8,207,989원 | 7,660,245원 | 1,291,031,935원 |
유찰이 이어지면 표면적인 매각가는 11,725,700원, 8,207,989원으로 내려갑니다. 그러나 임차인의 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 낙찰가 하락분만큼 총 취득부담이 줄어든다고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 가격 판단에서 먼저 고정해야 할 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금과 승계 여부입니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호1은 창고·사무실·저온창고, 기호2는 창고로 이용 중입니다.
- 구조. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이며, 기호1 저온창고에는 저온저장설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,169㎡, 지목은 창고용지, 토지이용상황은 답창고, 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 농업진흥구역·농림지역·가축사육제한구역과의 접함 또는 포함 관계가 표시돼 있고, (금강)폐수배출시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 판단. 창고·사무실·저온창고 용도의 비주거 물건이고 이미 5회 유찰됐습니다. 최저가가 크게 내려왔다는 사실 자체를 환금성 우수의 근거로 볼 수는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 아람유통사업단 영농조합법인과 주식회사 사계 농업회사법인의 실제 보증금을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 대항요건 확인. 등록일이 2023.06.28과 2023.11.16으로 말소기준일 2024.03.28보다 앞서므로 실제 점유·등록의 연속성과 대항요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 미배당 승계 범위를 현재 확정할 수 없습니다.
- 명세서 문구와 임차관계 분리. 명시 인수권리 해당없음이라는 문구와 임차보증금 승계 가능성을 동일하게 보지 말고 각각 확인해야 합니다.
- 저온저장설비 상태 확인. 기호1에 저온저장설비가 있으므로 현장 상태와 정상 작동 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역 외에도 농업진흥구역·농림지역·가축사육제한구역·폐수배출시설 설치제한지역 관련 표시가 있으므로 향후 사용계획과 맞는지 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 임차인 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “16.81% 가격”보다 중요한 숫자는 아직 확인되지 않았다
이 사건은 표면만 보면 감정가 99,666,000원이 5회 유찰돼 16,751,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 그 다음입니다. 말소기준보다 앞선 실제 임차인 2명의 보증금과 우선변제·승계 범위가 확인되지 않았습니다. 그래서 현재 최저가가 아무리 낮아 보여도 실질취득액은 아직 미상입니다.
특히 이 물건은 창고·사무실·저온창고 용도의 비주거 물건이고 이미 5회 유찰됐습니다. 매각가 하락만을 근거로 가격 가점을 주기보다는, 임차보증금 승계 위험을 먼저 해소한 뒤 실제 부담액을 다시 계산해야 합니다. 등기권리는 정리되지만 임차관계는 미확정, 가격은 싸 보이지만 실질취득가는 아직 모른다. 이것이 이 사건의 결론입니다.
