23,930,000원
대구지방법원 2024타경1646. 상주시 모서면 화현2길 58의 창고·사무실·저온창고 이용 건물입니다. 등기 흐름만 보면 2023.03.30. 농협은행 근저당권 360,000,000원이 설정됐다가 2023.04.07. 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2024.03.28. 신용보증기금 가압류 991,500,000원입니다. 그 이후의 가압류들과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기부만 보면 안 됩니다. 2023.06.28.과 2023.11.16. 전입한 두 점유자가 있어, 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심 변수입니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 두 임차인의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확정되지 않아, 이를 근거로 매수인 인수액을 곧바로 0원이라고 단정해서는 안 됩니다. 특히 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 소멸하지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 모서면 화현2길 58 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 기호1 창고·사무실·저온창고, 기호2 창고 |
| 소유자 | 에이플공선출하회영농조합법인 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 99,666,000원 / 23,930,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 198,144,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 창고용지 · 1,169㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 20,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유를 먼저 본다
2024.03.28. 신용보증기금 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 2024.03.29. 농업협동조합중앙회, 2024.04.01.·2024.04.22. 농협은행, 2024.04.30. 중소기업은행의 가압류와 2024.10.07. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 그보다 먼저 전입한 실제 임차인 2명이 있어, 등기상 후순위 권리가 지워진다는 사실만으로 권리분석이 끝나지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 아람유통사업단 영농조합법인 | 33㎡ · 창고시설 | 2023.06.28 | 보증금 미상 · 월 330,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 주식회사 사계 농업회사법인 대표자 이지영 | 176.4㎡ · 창고시설 | 2023.11.16 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 두 임차인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 인수액을 확정할 수 없습니다.
② 가격·유찰 — 24.01%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 99,666,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 23,930,000원입니다. 감정가 대비 24.01% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 16,750,999원, 6회 유찰 시 11,725,699원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 23,930,000원 | 23,099,260원 | 1,275,592,920원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16,750,999원 | 16,049,481원 | 1,282,642,699원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11,725,699원 | 11,114,636원 | 1,287,577,544원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 등기상 채권의 미배당액은 커집니다. 더 중요한 것은 임차보증금입니다. 현재 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실은 감정가 대비 할인율일 뿐, 실질취득가가 낮다는 뜻은 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당분을 매수인이 승계하는 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 총 실질취득액은 그만큼 내려가지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 830,740원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 991,500,000원 | 23,099,260원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 188,868,885원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,985,431원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,060,864원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 91,277,000원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 집행비용 830,740원을 제외한 23,099,260원이 말소기준 가압류 채권자에게 배당되고, 나머지 채권자는 미배당입니다. 채권자 총 청구액 1,298,692,180원 중 미배당은 1,275,592,920원입니다. 이 계산에는 임차인 보증금·최우선변제와 당해세가 반영되지 않아, 임차인 관련 실제 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호1은 창고·사무실·저온창고, 기호2는 창고로 이용 중입니다.
- 구조. 기호1·기호2 모두 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층이며, 기호1 저온창고에는 저온저장설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 창고용지, 면적 1,169㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 농업진흥구역·가축사육제한구역·농림지역과 접하거나 포함되고, (금강)폐수배출시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 이미 4회 유찰된 사건으로, 현재 최저가는 감정가의 24.01%입니다. 추가 유찰 시 16,750,999원, 11,725,699원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 두 실제 임차인의 보증금이 미상입니다. 보증금과 배당가능액을 확인하기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 대항력은 가능·미상으로 접근. 전입일은 모두 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 정보가 확정되지 않았으므로 대항력과 우선변제 범위를 단정하지 마세요.
- 명시 인수권리 없음과 실제 점유관계를 함께 확인. 명세서에는 인수권리 해당 없음으로 기재돼 있지만, 현황조사와 명세서에 실제 임차인 2명이 확인됩니다.
- 4회 유찰 가격만 보고 판단 금지. 23,930,000원이 감정가 대비 24.01%라도 선순위 보증금 인수가 있다면 실질취득액은 크게 달라질 수 있습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 두 임차인의 배당요구 여부와 확정일자가 미상인 만큼, 배당절차에서 얼마가 소멸하고 얼마가 남는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역 외에도 농업진흥구역·가축사육제한구역· 폐수배출시설 설치제한지역 등 접함·포함 사항을 이용계획과 함께 확인하세요.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 99,666,000원이 4회 유찰돼 23,930,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 2024.03.28. 말소기준보다 앞선 실제 임차인 2명이 있고, 두 사람 모두 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 가압류가 모두 소멸하고 법정지상권도 해당사항 없다는 점은 분명한 장점이지만, 선순위 임차보증금이 낙찰가를 넘는 인수형이라면 낙찰가가 더 낮아져도 실질취득액은 그만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 보증금·확정일자·배당요구와 최종 매각물건명세서를 확인한 뒤에야 이 23,930,000원이 실제로 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
