대구지방법원 2025타경134. 경상북도 문경시 농암면 내서리 741-1 소재 부동산으로, 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고 토지가 함께 매각되는 구조입니다. 토지면적은 842.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 생산관리지역입니다. 등기상 현재 소유자는 길재홍이며, 2017.03.15 중화농업협동조합의 채권최고액 210,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
권리의 순서만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 2024년에 가압류 5건이 연이어 붙었고, 2025.03.18 중화농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이후 2025.12.09 기존 근저당권에는 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전이 기록되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경134 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 농암면 내서리 741-1 · 경상북도 문경시 농암면 우복동길 212-50 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 길재홍 |
| 토지 | 842.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 공시지가 23,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 183,889,000원 / 63,074,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중화농업협동조합 / 187,514,656원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2017.03.15 중화농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류 5건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰이 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저매각가는 63,074,000원이고, 시나리오상 3회 유찰·감정가 34% 회차입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 44,151,800원, 5회 유찰 시 30,906,259원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 또는 유사 물건의 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 비율이나 유찰 횟수만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 근거가 없습니다. 특히 농경지·농가주택·임야가 섞인 지역의 주택과 토지 일괄매각 물건은 개별 토지형상, 도로조건, 건물 상태와 제시외 건물에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,074,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,535,332원 |
| 2. 근저당 · 중화농업협동조합 | 210,000,000원 | 61,538,668원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 172,022,247원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 31,172,600원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 48,864,008원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중화농업협동조합 | 32,039,999원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 27,053,322원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 521,152,176원, 현재 회차 예상 배당액은 61,538,668원, 미배당액은 459,613,508원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문경시 농암면 내서리 ‘화산마을’ 동측 및 북동측 인근으로, 부근은 농경지·농가주택·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 경량기포 콘크리트블록조 기타지붕 단층 건물이며 주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 842.0㎡, 지목 대, 생산관리지역, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 생산관리지역과 가축사육제한구역이 포함되고, 영농여건불리농지와 배수구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 농경지·농가주택·임야가 혼재된 지역의 주택+토지 물건이고 3회 유찰 상태여서, 매각가보다 현장 수요와 재매각 가능성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·사업자등록 여부를 확인하고, 미상 점유자는 대항력 가능성을 배제하지 마세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 현황에서 위치·구조·사용상태와 감정 반영 범위를 직접 대조하세요.
- 토지 경계·진입. 부정형·완경사이고 도로접면이 세로한면(불)입니다. 실제 차량 진입, 경계, 배수, 인접 토지 이용관계를 현장에서 확인하세요.
- 용도·규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등 토지이용 제한이 있으므로 향후 이용계획과의 충돌 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34%라는 수치만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수는 별개입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 판단은 현장”
이 사건의 등기권리는 비교적 명확합니다. 2017.03.15 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 붙은 5건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자판단은 별개입니다. 건물은 주택으로 이용 중이고 842.0㎡ 토지가 함께 매각되며, 제시외 건물까지 포함됩니다. 주변은 농경지·농가주택·임야 중심이고, 토지는 생산관리지역·부정형·세로한면(불)입니다. 여기에 임대관계 미상, 3회 유찰, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮다”보다 “현장에서 실제 가치와 점유를 확인할 수 있는가”가 먼저입니다. 권리는 소멸형이지만, 가격·점유·환금성을 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
