대구지방법원 2025타경525. 포항시 북구 흥해읍 초곡삼구트리니엔시티 106동 26층 2603호 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가격은 모두 281,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 최정은으로, 2021.05.26 소유권을 이전받았고 등기 당시 거래가액은 280,000,000원입니다.
등기부만 놓고 보면 현재 살아 있는 근저당권이나 가압류가 복잡하게 얽힌 구조는 아닙니다. 하나은행 근저당권은 2022.03.25 해지로 말소됐고, 2025년 롯데카드·우리카드 가압류도 각각 해제되어 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2025.09.19 강제경매개시결정입니다. 그러나 이보다 앞선 2022.03.25 전입 임차인 박진욱이 있어, 이번 사건의 핵심은 등기상 담보권이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1761 초곡삼구트리니엔시티 106동 26층2603호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9753㎡ |
| 단지 | 초곡삼구트리니엔시티 · 1,609세대 · 2018.12.13 준공 |
| 소유자 | 최정은 (2021.05.26 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박진욱 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2022.03.25 전입
과거 하나은행 근저당권은 2019.11.25 설정됐다가 채권최고액이 102,500,000원으로 변경된 후 2022.03.25 해지·말소됐습니다. 이후 박진욱은 같은 날 2603호에 전입했고, 현재 말소기준인 2025.09.19 강제경매개시결정보다 전입일이 앞섭니다. 따라서 임차인 조사에서는 대항력 있음으로 판정되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진욱 | 2603호 | 2022.03.25 | 미상 | 310,000,000원 | 2025.11.24 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
박진욱은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 보증금은 310,000,000원이며, 배당요구는 2025.11.24 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권은 없는 것으로 정리되어 있지만, 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력은 인정되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 2.81억도 최근 거래보다 높다
초곡삼구트리니엔시티 전용 84.98㎡ 안팎의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 254,041,666원, 최신 거래는 244,000,000원입니다. 현재 최저가 281,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 110.6%이고, 최근 12건 최고가 278,000,000원보다도 높습니다. 여기에 대항력 보증금 구조를 반영한 실질취득 기준은 약 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 15 | 244,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 29 | 248,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17 | 243,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 25 | 277,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 249,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 16 | 266,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 19 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 28 | 248,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 22 | 278,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 10 | 255,500,000원 |
| 평균 | 84.9753㎡ | 12건 | 254,041,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 대항력 임차인 박진욱 보증금 | 310,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 박진욱 | 310,000,000원 | 276,266,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 신청채권 310,000,000원 중 276,266,000원이 배당되고 33,734,000원이 미배당으로 남습니다. 임차인과 신청채권자가 동일하게 표시되는 사건이므로 두 310,000,000원을 기계적으로 중복 합산하지 않고, 대항력 임차보증금의 실제 인수 범위는 임대차 및 채권 원인을 원본 대조해야 합니다. 가격 판단은 대항력 인수형 규칙에 따라 실질취득 약 310,000,000원을 기준으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득은 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 281,000,000원 | 276,266,000원 | 33,734,000원 | 약 310,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,800,000원 | 220,852,800원 | 89,147,200원 | 약 310,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,840,000원 | 176,522,240원 | 133,477,760원 | 약 310,000,000원 |
표면 최저가는 281,000,000원에서 224,800,000원, 179,840,000원으로 내려가지만, 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 같이 내려간다고 볼 수 없습니다. 인수되는 미배당 보증금이 늘어나는 만큼 총 부담은 약 310,000,000원 기준에 수렴합니다. 따라서 1회·2회 유찰 후에도 단순히 “싸졌다”는 판단은 금물입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정요항표상 아파트로 이용 중입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 입지. 초곡초등학교 북동측 인근으로 학교·공동주택·근린생활시설·나지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 12미터 왕복2차로, 북·남·동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지정보. 공시지가 691,800원/㎡, 토지면적 50,669.7㎡이며 지목은 대입니다.
- 환금성. 1,609세대 단지이고 최근 동일면적 12건이 230,000,000원부터 278,000,000원 사이에서 거래됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준부터 확인. 최저가 281,000,000원이 아니라 대항력 보증금 310,000,000원을 중심으로 총 부담을 검토해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 박진욱의 임대차계약서, 전입세대열람, 확정일자 유무, 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 채권 원인 확인. 임차인 박진욱과 경매신청채권자 박진욱이 동일하게 표시되므로 310,000,000원 신청채권이 임차보증금 반환채권과 동일한지 별개인지 확인해야 합니다.
- 명세서 교차검증. 명시 인수권리 “해당사항없음” 문구와 대항력 임차인 판정 사이의 관계를 원본 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 254,041,666원, 최신 거래 244,000,000원, 최고 거래 278,000,000원과 비교하면 현재 최저가부터 이미 높은 구간입니다.
- 내부 상태 확인. 현장 방문 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부구조·내부현황·구조변경 여부를 직접 확인하지 못한 상태로 평가되었습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 3.10억 구조가 사라지지 않는다”
이 사건의 함정은 감정가 281,000,000원이 아닙니다. 핵심은 2022.03.25 전입한 대항력 임차인 박진욱의 보증금 310,000,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득은 약 310,000,000원 기준으로 고정됩니다.
최근 12개월 동일면적 평균은 254,041,666원, 최신 거래는 244,000,000원이고, 최근 12건 최고 거래도 278,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 281,000,000원부터 이미 최근 실거래 구간 상단을 넘고 있으며, 실질취득 310,000,000원을 기준으로 보면 가격 부담은 더 커집니다. 여기에 임차인과 경매신청채권자가 같은 박진욱으로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 확인해야 합니다.
등기부상 담보권은 단순하지만, 임차관계는 단순하지 않습니다. 최저가 하락을 가격 메리트로 착각하기보다, 임대차와 신청채권의 실체를 확인하고 약 310,000,000원의 실질취득 기준이 최근 시세를 웃돈다는 점을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
