대구지방법원 2025타경525. 포항시 북구 두호동 동아금강맨션 101동 9층 906호 아파트입니다. 전용면적은 84.57㎡, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 중 9층이며, 현재 소유자는 최정은입니다. 최정은은 2021.11.24 거래가액 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
표면적인 입찰가는 감정가와 같은 162,000,000원입니다. 하지만 권리분석의 중심은 가격표가 아니라 임차보증금입니다. 박진욱은 2022.03.25 전입했고 보증금은 310,000,000원으로 조사됐습니다. 이후 2022.06.07 설정된 포항수산업협동조합 근저당의 채권최고액은 144,000,000원입니다. 전입이 이 근저당보다 앞서므로, 박진욱은 낙찰자에게 보증금 잔액을 주장할 수 있는 선순위 대항력 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경525 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 두호동 1070 동아금강맨션 101동 9층906호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 용두산길 74 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.57㎡ · 22층 중 9층 |
| 소유자 | 최정은 · 2021.11.24 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 보증금이 최저가보다 크다
핵심 순서는 단순합니다. 박진욱의 전입일은 2022.03.25, 포항수산업협동조합의 근저당 설정일은 2022.06.07입니다. 따라서 임차인의 전입이 근저당보다 먼저입니다. 이 근저당은 이후 2025.12.17 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 선후관계 자체는 바뀌지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진욱 점유표시 2603호 | 2022.03.25 | 310,000,000원 | 2025.11.24 | 있음 | 확인 필요 | 미배당 인수 |
매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 각각 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 반면 현황조사·문건접수에는 박진욱의 전입과 보증금 310,000,000원이 나타납니다. 따라서 명세서 문구만으로 인수 위험이 없다고 결론내리면 안 됩니다. 이 상충관계 자체가 이번 사건의 핵심 확인사항입니다.
② 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세 이상, 실질취득은 더 멀다
동아금강맨션 전용 84.57㎡의 최근 12개월 거래는 9건이며 평균은 129,111,111원입니다. 최신 거래는 2026.05 120,000,000원이고, 최근 구간이 이전 구간보다 -14.5% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.57㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 84.57㎡ | 19 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 84.57㎡ | 20 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 84.57㎡ | 8 | 128,000,000원 |
| 2026.03 | 84.57㎡ | 20 | 115,000,000원 |
| 2025.11 | 84.57㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.10 | 84.57㎡ | 18 | 141,000,000원 |
| 2025.09 | 84.57㎡ | 9 | 118,000,000원 |
| 2025.07 | 84.57㎡ | 18 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.57㎡ | 9건 | 129,111,111원 |
현재 최저가 162,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 125.5%입니다. 즉 신건 가격부터 이미 최근 시세 이상입니다. 전체 12건 평균 134,583,333원보다도 높습니다. 더 중요한 것은 실제 인수 구조를 포함한 실질취득이 약 310,000,000원이라는 점입니다. 따라서 이 물건을 “감정가에서 할인된 경매” 또는 “시세보다 싼 물건”으로 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 임차인 박진욱 보증금 | 310,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 박진욱 | 310,000,000원 | 158,932,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 포항수산업협동조합 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 162,000,000원 가정 시 집행비용 3,068,000원과 박진욱 채권 배당 158,932,000원으로 매각대금이 소진되는 시뮬레이션입니다. 대항력 있는 임차보증금은 별도의 인수 문제이므로 낙찰가만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 461,068,000원 | 약 310,000,000원 수준 |
| 1회 유찰 시 | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 493,014,400원 | 약 310,000,000원 수준 |
| 2회 유찰 시 | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 518,571,520원 | 약 310,000,000원 수준 |
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 중 9층 906호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 12미터 왕복2차로, 북·남·동측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 811,700원/㎡입니다.
- 단지. 동아금강맨션은 284세대, 1993.04.20 준공입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 최저가 162,000,000원만 보고 가격 메리트를 계산하지 말고 대항력 보증금 310,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 박진욱 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 동일한 이름으로 나타나므로 임대차계약서·판결문·채권원인과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. 임차인 점유표시는 2603호, 경매 대상은 906호입니다. 현황조사 원본에서 본건 점유관계가 맞는지 반드시 대조해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자는 확인되지 않으므로 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금이 전액 배당된다고 가정하면 안 됩니다.
- 명세서와 조사자료 상충 확인. 명세서의 인수권리 해당사항없음 문구와 전입·보증금 조사내용이 함께 존재하므로 법원 원본을 기준으로 최종 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 129,111,111원, 최신 거래 120,000,000원, 추세 -14.5%를 기준으로 가격을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “1.62억 낙찰”이 곧 “1.62억 취득”은 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 162,000,000원이라는 최저가입니다. 최근 12개월 실거래 평균이 129,111,111원이고 최신 거래가 120,000,000원이라 최저가 자체도 이미 최근 시세보다 높습니다. 그런데 박진욱의 310,000,000원 보증금과 2022.03.25 전입이 확인되어, 대항력 인수 구조를 적용하면 실질취득은 약 310,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
1회·2회 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금 인수부담이 늘어 총액이 크게 달라지지 않습니다. 여기에 최근 가격 추세는 -14.5%입니다. 임차인과 강제경매 채권자가 동일인으로 나타나는 점, 점유표시 2603호와 본건 906호가 일치하지 않는 점, 명세서의 인수권리 해당사항없음 문구와 임차조사 내용이 충돌하는 점까지 남아 있습니다. 가격도 불리하고 권리 확인 난도도 높은 사건으로, 원본 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
