창원지방법원 2024타경4430. 거제시 고현동 153-2의 토지와 근린생활시설·숙박시설 등이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(2)가 근린생활시설, 기호(4)가 지하 1층 계단실·기계실, 1~2층 근린생활시설, 3~6층 숙박시설, 7층 계단실 및 주택입니다. 따라서 단순 주거용 물건이 아니라 상업·숙박·주거가 섞인 복합 이용형 부동산으로 봐야 합니다.
등기부상 말소기준권리는 2018.08.29 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당권 2,210,000,000원입니다. 그 뒤 등기된 경남신용보증재단·우리카드·소상공인시장진흥공단 가압류, 거제시·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리와 별개로 김용석의 전입일이 2008.01.02로 말소기준권리보다 훨씬 앞서 있어, 점유·보증금 관계를 반드시 별도 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4430 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 153-2 · 거제중앙로13길 6 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설·숙박시설·주택 이용 |
| 소유자 | 노윤선 · 단독소유 |
| 토지 | 419.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,406,190,300원 / 1,124,952,240원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구액 | 1,898,776,381원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물(감정서상 ㉠~㉤) 매각포함 · 대항력 주의 요함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도
현재 남아 있는 등기상 핵심 기준은 2018.08.29 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2006년 장승포농협 근저당, 2009년 거제제일주류판매상사 근저당, 2013년 진주축협 근저당 등은 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 점유자 7명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용석 | 1층 | 2008.01.02 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 송진숙 | 1층 일부 | 2022.07.08 | 2024.10.02 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 한도경 | 2층 | 2023.05.12 | 2024.10.02 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 김부옥 | 3~6층 | 2024.06.13 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 장원철 | 1층 일부 | 2023.11.24 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 하학선 | 궁전모텔 6층601호 | 2024.04.15 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 정재욱 | 확인되지 않음 | 2022.09.15 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 7명은 모두 실제 점유관계 확인 대상입니다. 이 가운데 말소기준보다 앞선 사람은 김용석 1명이고, 나머지 6명은 모두 2018.08.29 이후 전입입니다. 따라서 권리분석의 우선순위는 김용석의 실제 임대차계약 존재 여부·보증금·점유의 연속성 확인입니다.
③ 가격 — 최저가 11.25억만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 1,406,190,300원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 1,124,952,240원입니다. 2회 유찰 시 899,961,792원, 3회 유찰 시 719,969,433원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 더구나 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이라 실제 매수인의 총 취득부담도 아직 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,124,952,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,649,522원 |
| 2. 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 2,210,000,000원 | 1,111,302,718원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 45,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,830,667원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,091,229원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,295,421,896원 중 1,111,302,718원이 배당되고, 미배당은 1,184,119,178원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제 역시 별도 반영될 수 있습니다. 선순위 가능 점유자의 보증금은 현재 금액이 확인되지 않아 위 표에서 매수인 인수액으로 산정되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 고현동 계룡초등학교 북측 인근. 주위는 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하고, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2)는 근린생활시설, 기호(4)는 지하1층 계단실·기계실, 1~2층 근린생활시설, 3~6층 숙박시설, 7층 계단실 및 주택입니다.
- 토지. 면적 419.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·자루형·소로한면. 일반상업지역이며 공시지가는 1,339,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 중심의 2층 및 7층 건물이며 급배수·위생설비, 숙박시설 부분 심야전기, 7층 주택부분 전기필름 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김용석 계약서 확인. 2008.01.02 전입의 근거, 실제 임대차 여부, 보증금, 점유의 연속성, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 선순위 가능 점유자의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 점유자 7명 명도 검토. 근린생활시설·숙박시설·주택이 혼재하고 여러 층에 점유자가 분산돼 있어 명도 범위와 비용을 개별 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 거제시 및 국의 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외건물 ㉠~㉤이 매각에 포함되므로 현황과 감정평가 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없는 상태이므로 감정가 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 상업·숙박 복합용도에 맞는 별도 시세조사가 필요합니다.
- 집행정지 이력 확인. 2025.04.24 채권자에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있으므로 사건 진행기록과 현재 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.25억”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
감정가 1,406,190,300원에서 한 번 유찰돼 최저가가 1,124,952,240원까지 내려왔지만, 이 물건을 단순히 “20% 할인된 물건”으로 보면 위험합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 말소기준보다 10년 이상 앞선 2008.01.02 전입 점유자가 존재하고 그 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류입니다. 먼저 김용석의 임대차관계를 확정하고, 인수 가능 금액이 있다면 이를 낙찰가에 합산한 뒤 실제 취득부담을 계산해야 합니다. 여기에 근린생활시설·숙박시설·주택이 혼재하고 점유자도 7명이라 명도와 활용 난도까지 함께 봐야 합니다. 등기 후순위 소멸은 확인되지만, 선순위 점유 리스크가 해소되기 전에는 안전한 입찰가를 확정하기 어렵습니다.
