창원지방법원 2024타경4430. 거제시 고현동 154-2의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 1,442,951,620원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 1,154,361,290원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2018.08.29 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당권 채권최고액 2,210,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 1층 점유자 김용석은 2008.01.02 전입해 말소기준권리보다 10년 이상 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 정확도 원칙상 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없습니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상이며, 실제 보증금이 확인되기 전까지 매수인의 실질 인수액도 산정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차는 별도 확인

등기부에는 2018.08.29 근저당 이전에도 여러 압류·가압류·근저당이 존재했지만 해당 권리들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 을구 13번 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당권이며, 그 이후의 압류·가압류와 2024.09.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

따라서 등기부 자체만 보면 매수인이 그대로 떠안을 후순위 담보권·압류는 보이지 않습니다. 문제는 등기 외 임차관계입니다. 특히 김용석은 2008.01.02 전입으로 말소기준일보다 앞서므로 다른 후순위 점유자들과 같은 방식으로 처리할 수 없습니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 7명, 1명이 핵심

실제 점유자로 확인된 사람은 7명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 송진숙·한도경·김부옥·장원철·하학선·정재욱은 모두 전입일이 2018.08.29 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 김용석만 2008.01.02 전입으로 기준일보다 앞섭니다.

③ 가격 — 1회 유찰보다 ‘실질취득 미상’이 먼저다

현재 최저가는 감정가의 80%인 1,154,361,290원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 923,489,032원, 3회 유찰 시는 738,791,225원입니다. 그러나 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

김용석의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 현재 회차의 실질취득가 자체가 미상입니다. 특히 선순위 대항력이 성립하고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면, 낙찰가 외에 그 금액을 추가로 부담하게 됩니다. 따라서 이 사건은 “최저가 11.54억”이 곧 실제 취득비용이라는 전제로 접근할 수 없습니다.

실거래 비교자료도 확인되지 않아 감정가 대비 80%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,154,361,290원 가정)

현재 시뮬레이션상 총 채권액은 2,308,506,367원, 채권자 배당은 1,140,417,677원, 미배당은 1,168,088,690원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 또한 김용석의 보증금이 확인되지 않아 위 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산은 최종 인수판정으로 사용할 수 없습니다.

⑤ 배당·세금 리스크

• 말소기준 근저당. 2018.08.29 부산경남화훼원예농업협동조합 채권최고액 2,210,000,000원이 기준권리입니다.
• 근저당 미배당. 현재 최저가에서는 근저당에 1,140,417,677원만 배당되고 채권액 전액을 충족하지 못합니다.
• 후순위 가압류. 신용보증기금 13,084,471원, 경남신용보증재단 45,500,000원, 우리카드 20,830,667원, 소상공인시장진흥공단 19,091,229원은 현재 시뮬레이션에서 배당 0원입니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건과 관련해 당해세가 존재하면 0순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 선순위 임차 가능성. 김용석 보증금이 존재하고 대항요건을 갖춘 경우 실제 매수인 부담이 발생할 수 있어 배당표만으로 인수 0원을 확정할 수 없습니다.

⑥ 건물 이용·현황 — 복합용도와 공부 차이

감정평가상 기호(2) 건물은 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 기호(4)는 지하1층 계단실·기계실, 1~2층 근린생활시설, 3~6층 숙박시설, 7층 계단실 및 주택으로 이용되고 있습니다.

이 물건은 단일 상가나 단일 주택이 아니라 층별 용도가 섞인 복합 건물입니다. 따라서 임차관계·영업시설·숙박시설 운영 여부와 실제 각 층 점유 범위를 함께 확인해야 명도와 사용계획을 세울 수 있습니다.

⑦ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 고현동 소재 계룡초등학교 북측 인근이며, 주위는 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 토지. 267.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 가로장방, 소로한면입니다.
• 공시지가. 1,619,000원/㎡입니다.
• 건물 구조. 기호(2)는 철근콘크리트구조 2층, 기호(4)는 철근콘크리트조 및 경량철골조 7층 건물입니다.
• 설비. 급배수·위생설비가 있으며, 기호(4) 3~6층에는 심야전기, 7층 주택부분에는 전기필름 난방설비가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 김용석 보증금부터 확인. 2008.01.02 전입자의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차 원자료로 반드시 대조해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금 인수가 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 합산해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 7명 점유관계 확인. 각 층·호실의 실제 점유 범위와 영업 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
• 3층 용도 확인. 일반건축물대장상 근린생활시설과 현황 숙박시설의 차이가 이용·영업·인허가에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 7층 면적 확인. 공부상 71.775㎡와 현황 122.815㎡의 차이에 대한 구조·허가·사용상 문제를 확인해야 합니다.
• 제시외건물 확인. 감정서상 ㉥~㉧이 일괄매각에 포함되므로 위치·구조·이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위 및 인수 위험을 다시 검토해야 합니다.
• 시세 별도 검증. 비교 실거래가가 없어 감정가 대비 80%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.

맺으며 — “80% 유찰가보다 선순위 임차 미상이 먼저”

이 사건의 등기 구조만 놓고 보면 말소기준 근저당 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 김용석의 2008.01.02 전입은 2018.08.29 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서는 대항력 가능·미상, 매수인 인수액 미상이 정답입니다.

감정가 1,442,951,620원에서 1회 유찰돼 최저가가 1,154,361,290원으로 내려왔다는 사실도 이 불확실성을 덮지 못합니다. 실제 인수보증금이 확인되기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없고, 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 싼지 판단할 근거도 부족합니다. 더구나 근린생활시설·숙박시설·주택이 섞인 복합 건물이며 점유자 7명, 3층 용도 차이와 7층 면적 차이까지 존재합니다. 가격보다 임차·점유·현황 확인이 선행돼야 하는 고난도 물건입니다.