💰 387,100,000원 📉 감정가 70% 🧾 인수 0원 ⚠️ 미배당 747,619,400원
전주지방법원 2025타경31026. 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 1층104호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정요항표상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(현황 공실)입니다. 등기상 소유자는 유한회사윤창산업이며, 2020.02.18. 설정된 군산제일신용협동조합 근저당 채권최고액 747,600,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 가압류·전주시 압류· 주식회사재현소방 근저당과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인은 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 현황은 공실입니다. 따라서 권리분석에서 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 가격 측면에서는 감정가 553,000,000원에서 한 차례 유찰돼 387,100,000원까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31026 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 1층104호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제1층 제104호 |
| 소유자 | 유한회사윤창산업 |
| 감정가 / 최저가 | 553,000,000원 / 387,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 713,466,552원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.18. 군산제일신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2020.03.05. 진승기 가압류 100,100,000원, 2022.09.22. 주식회사재현소방 근저당권 280,800,000원, 2024.04.30. 전주시 압류, 2025.03.14. 군산제일신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 불가
감정가 553,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 387,100,000원, 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 270,970,000원(감정가 49%), 189,679,000원(감정가 34%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 387,100,000원 | 380,880,600원 | 747,619,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 270,970,000원 | 266,376,420원 | 862,123,580원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 189,679,000원 | 186,223,494원 | 942,276,506원 |
③ 예상배당표 (매각가 387,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,219,400원 |
| 1. 근저당 · 군산제일신용협동조합 | 747,600,000원 | 380,880,600원 |
| 2. 가압류 · 진승기 | 100,100,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사재현소방 | 280,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 387,100,000원 가정 시 집행비용 6,219,400원을 제외한 380,880,600원이 군산제일신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류·근저당 및 소유자 잔여는 0원입니다. 채권총액 1,128,500,000원 대비 미배당은 747,619,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전주지방법원 남측 인근이며, 부근은 상업용 및 업무용빌딩과 상업나지 등이 소재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로사정을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 왕복4차선 포장도로 및 북서측 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 638.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방·중로각지이며 토지이용상황은 상업나지입니다. 공시지가는 2,256,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류·소로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 387,100,000원이 시장가보다 낮은지 별도 검증이 필요합니다.
- 공실 확인. 현황 공실로 조사됐지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 진승기 가압류, 전주시 압류, 주식회사재현소방 근저당은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권총액 1,128,500,000원 중 747,619,400원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 용도·환금성. 제2종근린생활시설·현황 공실이고 감정평가상 주변은 미성숙 상가지대입니다. 실제 임대수요와 매매수요 확인이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 필요
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2020.02.18. 군산제일신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가 387,100,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 실거래 자료가 없고, 현황 공실의 제2종근린생활시설이며 주변도 미성숙 상가지대로 평가돼 있기 때문입니다. 권리는 단순하지만 가격과 환금성은 별도 검증. 이 사건의 핵심은 그 두 가지를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 데 있습니다.
