전주지방법원 2025타경31026. 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 3층302호입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설, 현황 공실입니다. 등기 구조의 출발점은 2020.02.18. 소유권보존과 같은 날 설정된 군산제일신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당의 채권최고액은 747,600,000원이며, 본건의 말소기준권리로 작동합니다.
이후 박형규의 가압류, 주식회사재현소방의 후순위 근저당, 전주시 압류, 군산제일신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 자리합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 임차인도 확인되지 않아 현재 자료상 매수인이 승계하는 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31026 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 3층302호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성로 89(만성동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 유한회사윤창산업 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산제일신용협동조합 / 713,466,552원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸형
임차인 없음. 현황은 공실이고, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2020.02.18. 군산제일신용협동조합 근저당이며, 그 이후의 박형규 가압류, 주식회사재현소방 근저당, 전주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·유찰 구조 — 70%만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
감정가는 320,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 224,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 상태이고, 시나리오상 2회 유찰 시 156,800,000원(49%), 3회 유찰 시 109,760,000원(34.3%)입니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 제2종근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 주변 역시 상업용·업무용 빌딩과 상업나지가 섞인 미성숙 상가지대로 평가됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 입찰 참고값일 뿐, 그 자체로 시장가격 대비 저렴하다는 근거가 되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 1. 근저당 · 군산제일신용협동조합 | 747,600,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 가압류 · 박형규 | 193,500,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사재현소방 | 280,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 224,000,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 1,221,900,000원, 채권자 총 배당액은 220,064,000원, 미배당액은 1,001,836,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 남측 인근이며, 주변은 상업용 및 업무용 빌딩과 상업나지 등이 소재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로사정을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 남동측 왕복4차선 포장도로, 북서측 왕복2차선 포장도로에 접하고 있습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설이며 현황 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물 중 제3층 제302호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 638.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지, 평지의 세로장방형이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소로1류와 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,256,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 주거용이 아니라 제2종근린생활시설입니다. 실제 가능한 업종과 사용계획을 먼저 맞춰야 합니다.
- 공실 리스크. 현황 공실이므로 예상 임대료보다 실제 임차수요와 공실기간을 우선 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 미성숙 상가지대라는 감정평가 의견을 감안해 향후 재매각 가능성과 매수층 범위를 점검해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 224,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저평가라고 판단하지 말고, 해당 상권의 실제 수익성과 사용가치를 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
- 후순위 채권 구분. 박형규 가압류와 주식회사재현소방 근저당의 미배당이 발생하더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금 배당 확인. 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각기일 관련 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 공실 상가의 사용성과 환금성”
이 사건은 권리 자체보다 물건의 경제성을 더 오래 봐야 합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인과 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 제2종근린생활시설이고 현재 공실이며, 주변도 미성숙 상가지대로 평가돼 있습니다.
감정가 320,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 224,000,000원까지 낮아졌지만, 이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격·환금성은 별도 검증. 실제 입찰 판단은 해당 호실의 사용 가능 업종, 임대수요, 공실 지속 가능성, 재매각 수요를 확인한 뒤 현재 최저가 224,000,000원의 적정성을 따지는 순서가 맞습니다.
