창원지방법원 2025타경169. 경상남도 함안군 산인면 입곡리 소재의 기타 + 토지 일괄매각 물건입니다. 등기상 소유자는 배종영 씨이며, 확인된 건물 등기에는 근저당권과 압류가 각각 0건으로 표시되어 있습니다. 예상배당 계산에서도 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.

표면적인 등기 구조보다 더 중요한 것은 부동산의 현재 상태입니다. 목록 3·4·5·6은 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 함안군에 건축신고한 뒤 착공 단계에서 공사가 중단된 토지가 포함돼 있어, 신고 내역과 매수인의 승계 가능 여부를 다시 확인해야 합니다. 목록 10은 제반 설비공사가 끝나지 않은 공사중단 건물이며, 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 사건번호 대조 필요

등기부상 확인된 소유권 외에 근저당권과 압류는 없으며, 2025.11.26. 임의경매개시결정이 말소기준권리로 계산돼 있습니다. 해당 개시결정 채권자는 한림농업협동조합이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

확인된 임차인 등재는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 예상배당을 기준으로 한 계산이며, 실제 점유자·사용관계·현장 인도 가능 여부는 별도로 조사해야 합니다.

② 가격과 유찰 — 34%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 393,378,000원이 3회 유찰되면서 현재 최저매각가는 134,929,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차 비율은 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 94,450,300원, 5회 유찰 시 66,115,209원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 134,929,000원 가정)

예상배당표에는 집행비용을 제외한 금액이 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 농지·건축 상태 — 입찰 성패를 가르는 조건

• 농지취득자격증명. 목록 3·4·5·6은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
• 건축신고 승계. 함안군에 건축신고 후 착공 단계에서 공사가 중단된 토지입니다. 입찰 전에 신고 내역과 매수인의 승계 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 미사용승인 건물. 목록 10은 제반 설비공사가 완료되지 않은 공사중단 건물이며, 건축법상 사용승인을 받지 않았습니다.
• 매각 제외 물건. 목록 5·6 지상의 철거가 용이한 건축구조물인 거푸집, 컨테이너 박스와 건축자재는 매각에서 제외됩니다.
• 지상 활잡목. 토지 지상의 활잡목은 별도 경제적 가치가 낮은 것으로 평가돼 토지가격에 포함됐습니다.
• 공부와 현황 차이. 공부상 지목은 답이나, 현황은 건축신고 후 공사가 중단된 부지와 도로예정지입니다.

⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항 기준)

• 위치. 경상남도 함안군 산인면 입곡리 소재 입곡동회관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 임야가 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 도로 규제. 일부 토지는 접도구역에 해당하고, 확인된 토지는 도로구역에 접합니다.
• 토지 형상. 확인된 토지는 494.0㎡, 평지의 사다리형이며 소로한면에 접합니다.
• 현황. 농지와 임야가 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경과 교통사정은 보통입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능 여부. 목록 3·4·5·6에 대한 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
• 보증금 몰수 위험. 필요한 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금이 몰수됩니다.
• 건축신고 원본 확인. 함안군 신고 내역, 공사중단 사유와 매수인 명의 승계 가능 여부를 확인하세요.
• 사용승인 가능성. 목록 10의 미완성 설비, 추가 공사 범위와 사용승인 취득 가능성을 검토하세요.
• 매각 제외물 확인. 거푸집·컨테이너 박스·건축자재의 소유관계와 반출·철거 책임을 확인하세요.
• 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 토지·건물 사용관계를 조사하세요.
• 사건번호 대조. 현재 사건번호와 등기 원인 사건번호가 다른 이유를 법원 사건기록에서 확인하세요.
• 배당관계 확인. 청구금액 633,789,360원과 소유자 교부액이 동시에 표시된 배당 구조를 원본 채권자료와 대조하세요.

맺으며 — 낮은 최저가보다 인허가 정상화가 먼저다

현재 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔고, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 농지취득자격증명이 필요한 토지, 건축신고 후 중단된 공사, 사용승인을 받지 않은 건물, 매각에서 제외되는 지상 구조물과 임대관계 미상이 한꺼번에 겹쳐 있습니다.

여기에 현재 경매 사건번호와 등기 원인 사건번호가 다르고, 청구금액 633,789,360원과 예상배당표의 소유자 교부액도 서로 맞지 않습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전한 물건”이 아니라, 원본 권리관계와 인허가 승계 가능성을 확인해야만 입찰가를 계산할 수 있는 개발형 물건입니다. 가격 판단은 농취증 발급, 공사 재개와 사용승인 가능성, 추가 비용을 확인한 뒤에 이뤄져야 합니다.