전주지방법원 2025타경31789. 전주시 완산구 효자동3가 효자스위트엠씨즈오피스텔 3층 301호입니다. 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 15층 중 제3층입니다. 등기 흐름의 핵심은 2020.02.03. 설정된 함열신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 177,600,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 박종진 가압류, 고창주류유한회사 근저당, 국민건강보험공단 압류, 도이치파이낸셜 가압류, 현재 임의경매개시결정과 국의 압류가 이어지지만 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 포인트는 “채무가 많다”와 “낙찰자가 채무를 인수한다”를 구분하는 것입니다. 현재 최저가 104,000,000원을 기준으로 채권자 전체 미배당은 400,783,656원이지만, 이는 채권자 측 회수 부족분이지 그 금액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31789 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1525-3 효자스위트엠씨즈오피스텔 3층 301호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 홍산로 270 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 15층 중 제3층 |
| 소유자 | 김예정 · 거래가액 117,224,350원 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 112,040,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 정리
말소기준권리는 2020.02.03. 함열신용협동조합 근저당권 177,600,000원입니다. 이 근저당과 뒤의 가압류·근저당·압류·현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2024.01.16. 도이치파이낸셜 가압류와 2024.07.05. 고창주류 유한회사 명의의 종전 임의경매개시결정은 각각 해제·취하로 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 확인된 임차인 신고 없음
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 배당표에도 임차인 배당이나 보증금 인수액이 반영되어 있지 않고 매수인 인수는 0원입니다.
③ 가격 판단 — 신건 104,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 104,000,000원입니다. 1회 유찰 시 83,200,000원, 2회 유찰 시 66,560,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건에는 동일·인근 오피스텔의 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 104,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 되고, 유찰가가 낮아진다는 이유만으로 ‘싸다’고 평가해서도 안 됩니다. 실제 응찰 판단은 같은 오피스텔 또는 유사 주거용 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 400,783,656원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 421,225,256원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 66,560,000원 | 64,961,920원 | 437,565,736원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 2. 근저당 · 함열신용협동조합 | 177,600,000원 | 101,744,000원 |
| 3. 가압류 · 박종진 | 30,198,450원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 고창주류유한회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 도이치파이낸셜 주식회사 | 54,729,206원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 104,000,000원 가정에서 집행비용 2,256,000원을 제외한 101,744,000원이 함열신용협동조합에 배당되고, 후순위 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 채권자 총 미배당은 400,783,656원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 전북특별자치도청 남서측 인근으로, 근린생활시설·숙박시설·사무실 등이 혼재하는 상업업무용 상업지대입니다.
- 교통. 서측으로 전주시 대중교통편이 운행되는 왕복 6차선 홍산로와 접하고 있어 도로 연계와 대중교통 편의성은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선, 동측 및 남측 왕복 2차선 포장도로와 접하고 지하주차장은 동측 도로를 이용합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 3,393,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 2,757.8㎡, 평지·정방형 토지로 상업업무용 및 주거용 토지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 1번 함열신용협동조합 근저당권 177,600,000원이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계 상세 조사가 이뤄지지 못한 부분이 있으므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 함열신용협동조합과 고창주류유한회사 근저당에는 효자스위트엠씨즈오피스텔 제3층 309호가 공동담보로 표시되어 있습니다.
- 시세 검증. 신건 최저가 104,000,000원의 적정성을 최근 동일 건물 또는 유사 주거용 오피스텔 거래로 별도 검증하세요.
- 회차 비교. 1회 유찰 시 83,200,000원, 2회 유찰 시 66,560,000원이나 단순 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당표 해석. 현재 회차 채권자 미배당 400,783,656원은 낙찰자 인수액이 아닙니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미정”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2020.02.03. 함열신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 등기상 권리가 매각으로 정리되고, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 확인된 임차인 신고도 없습니다. 채권자에게 400,783,656원의 미배당이 남는다고 해서 그 부족분을 낙찰자가 떠안는 구조도 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 104,000,000원이지만, 이를 비교할 최근 실거래 근거가 없으므로 가격의 유불리를 단정할 수 없습니다. 권리는 합격권, 가격은 검증 전 보류. 입찰 전 실제 점유관계와 최근 오피스텔 거래가격을 확인하는 것이 이 물건의 마지막 핵심 절차입니다.
