전주지방법원 2025타경31789. 전주시 완산구 효자동3가 효자스위트엠씨즈오피스텔 3층 309호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 김예정 명의의 소유권이전은 2020.02.03 접수됐고 등기상 거래가액은 117,224,870원입니다. 같은 날 함열신용협동조합이 채권최고액 177,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 매각의 말소기준권리입니다.
이후 박종진 가압류, 고창주류유한회사 근저당, 도이치파이낸셜·하나캐피탈 가압류, 전주시·국민건강보험공단·국의 압류와 현재 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 분석상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 채권 미배당액을 매수인이 떠안는지가 아니라, 세금의 실제 배당순위와 현재 매각가격의 시장 적정성을 별도로 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31789 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1525-3 효자스위트엠씨즈오피스텔 3층 309호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 15층 중 3층 |
| 소유자 | 김예정 · 소유권이전 접수 2020.02.03 · 거래가액 117,224,870원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 함열신용협동조합 / 112,040,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.03 함열신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 177,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 이해관계인 부재로 임대관계의 상세사항을 조사하지 못했다고 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서의 점유·임차관계는 원본으로 다시 대조하는 편이 안전합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 106,000,000원을 ‘시세’로 보면 안 된다
현재 확인되는 가격 기준은 감정가이자 최저매각가인 106,000,000원과, 소유권이전 등기에 표시된 거래가액 117,224,870원입니다. 그러나 소유권이전 원인은 2018.01.25 매매이고 등기 접수는 2020.02.03이므로, 이 거래가액을 2026년 현재의 시장가격으로 그대로 사용할 수는 없습니다.
따라서 이 물건은 권리상 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 신건에서 매수할 경우 실질취득액은 최저가와 동일한 106,000,000원이며, 최근 시장거래와의 직접 비교 없이 감정가만 보고 싸다고 판단하는 것은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 106,000,000원 | 103,716,000원 | 403,895,846원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 424,738,246원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 441,392,966원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 이 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 유지됩니다. 즉 채권자가 얼마나 덜 받는지와 매수인이 얼마를 떠안는지는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 근저당 · 함열신용협동조합 | 177,600,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 가압류 · 박종진 | 30,198,450원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 고창주류유한회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 도이치파이낸셜 주식회사 | 54,729,206원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 5,084,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 507,611,846원 중 103,716,000원이 배당되고 403,895,846원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 근린생활시설·숙박시설·사무실 등이 혼재하는 상업업무용 상업지대에 위치합니다.
- 교통. 서측으로 전주시 대중교통이 운행되는 왕복 6차선 홍산로와 접하고 있어 도로연계와 대중교통 편의성은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선, 동측 및 남측 왕복 2차선 포장도로와 접하며 지하주차장은 동측 도로를 이용합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가는 3,393,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층이고 위생·급배수·승강기·소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 원본 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대관계 상세조사가 이뤄지지 않았으므로 현황조사서·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 전주시·국민건강보험공단·국 압류 중 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 106,000,000원이 저렴하다는 판단 근거는 확보되지 않았습니다. 최근 동일 건물·유사 오피스텔 거래와 임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 함열신용협동조합 근저당과 고창주류유한회사 근저당에는 같은 건물 301호가 공동담보로 기재돼 있어 실제 채권·배당관계는 공동담보 전체 진행상황과 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, “가격 메리트”는 아직 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.02.03 함열신용협동조합 근저당이고, 이후 등기된 주요 담보·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권총액이 507,611,846원으로 매각가를 크게 웃돌아 현재 회차에서도 403,895,846원이 미배당되고, 세금 압류는 당해세 여부에 따라 실제 배당을 바꿀 수 있습니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 소유권이전 등기의 거래가액 117,224,870원은 현재 시세를 대체할 수 없고, 신건 최저가 106,000,000원이 시장보다 낮다는 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호하지만 가격 검증과 세금 배당 확인 전에는 공격적으로 평가하기 어렵다입니다.
