전주지방법원 2025타경31901. 대상 주소는 전주 만성법조타운 내 청옥빌딩 1동 1층 106호입니다. 소유자는 주식회사황제이고, 2019.11.22 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 같은 날 전주삼천신용협동조합의 채권최고액 500,400,000원 근저당권이 설정됐으나, 해당 근저당은 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 현재 제공된 권리판단에서는 2025.11.12 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있고, 그 뒤의 국세·지방세 압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석을 단순히 “인수 0원”으로 끝내기는 이릅니다. 2026.02.24에는 2019년 근저당에 대해 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기가 기재되어 있고, 현황조사에는 한국장애인개발원이 3층 임차인으로 등장합니다. 감정평가상 1층 106호는 공실로 판단된 반면 3층은 사무실로 이용 중이므로, 106호 자체의 점유관계와 3층 임차정보가 어느 물건에 대응하는지 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31901 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1263-4 청옥빌딩 1동 1층 106호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 청옥빌딩 1층 106호 · 소매점 용도이나 현재 공실상태로 판단 |
| 소유자 | 주식회사황제 (2019.11.22 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 449,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주삼천신용협동조합 / 569,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 전체 토지 720.4㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 공시지가 | 2,860,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 명시 인수는 없지만 연결관계 확인
데이터상 말소기준은 2025.11.12 임의경매개시결정입니다. 이후 2025.11.27 북전주세무서장 명의 국세 압류 2건과 2025.12.29 전주시 압류 1건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국장애인개발원 | 3층 | 5,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국장애인개발원은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 특히 점유부분이 3층으로 적혀 있는 반면, 대상 주소는 1층 106호이고 감정요항상 106호는 공실로 판단되어 있어, 이 임차정보를 106호의 인수 위험으로 곧바로 확정해서도 안 됩니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, 시세 우위는 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 449,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 동일 물건이나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 금액을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수는 없습니다. 가격 가점 없이 권리와 점유, 상가 환금성을 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 권리기준 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 449,000,000원 | 0원 | 449,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 359,200,000원 | 0원 | 359,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 287,360,000원 | 0원 | 287,360,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 449,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 6,890,000원 |
| 신청채권자 청구 · 전주삼천신용협동조합 | 569,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 442,110,000원 |
현재 배당 산정에서는 집행비용 6,890,000원 외 채권자 배당이 0원으로 계산되고, 소유자 잔여가 442,110,000원입니다. 신청채권자 청구액은 569,000,000원이지만 배당 산정상 지급액은 0원으로 나타납니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있고 실제 잔여액도 달라질 수 있으므로 법원의 배당요구·채권계산서와 세금 관계를 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 만성동 만성법조타운 내 전주지방법원 동측 인근입니다. 주변은 금융기관·사무소 등 업무시설과 음식점·마트 등 근린생활시설, 상업나지가 혼재한 상업지대입니다.
- 이용. 1층 106호는 소매점 용도이나 현재 공실상태로 판단됩니다. 3층 301호는 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 만성법조타운의 정비된 가로망에 접하고, 북측 만성중앙로에 일반·마을버스가 운행됩니다. 빌딩까지 중소형 차량 접근이 가능해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다. 토지 현황은 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로1류와 소로1류에 접합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대상 106호는 소매점 용도의 공실입니다. 주거용이 아닌 상업·업무용 부동산이므로 실제 임대수요와 공실 해소 가능성, 재매각 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 106호 점유 재확인. 감정요항은 1층 106호를 공실로 판단하지만 현황조사 임차인은 3층으로 기재돼 있습니다. 현장과 현황조사서 원본에서 대상 호실 점유자를 분리 확인하세요.
- 임차인 대항력. 한국장애인개발원의 전입신고일·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 ‘있음’이 아니라 가능·미상으로 보고 주민등록·사업자등록 및 점유시점을 확인해야 합니다.
- 근저당 말소·이전 연결. 2019년 근저당은 이미 말소된 것으로 정리되어 있으나 2026.02.24 근저당권 이전등기도 존재합니다. 등기부 원본에서 말소와 이전의 효력 관계를 대조하세요.
- 세금 3건. 국세 압류 2건·전주시 압류 1건이 있습니다. 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 449,000,000원이 시세보다 저렴하다는 실거래 근거가 없습니다. 감정가 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 배당 산정 대조. 신청채권액 569,000,000원인데 예상배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 법원 채권계산서·배당요구내역과 반드시 대조하세요.
- 상가 공실 리스크. 106호는 소매점 용도 공실로 판단됩니다. 공실기간, 임대 가능 업종, 관리비와 실제 임대수요를 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 매각기일은 2026.08.31로 기재되어 있으므로 실제 매각 결과와 후속 회차 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
표면적으로는 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 권리 부담은 가볍습니다. 그러나 실제 임차인 1명이 3층으로 조사되어 있고 대항력 판단에 필요한 전입일이 확인되지 않았으며, 대상 106호는 1층 공실로 평가되어 점유정보가 정확히 어느 호실에 대응하는지 확인이 필요합니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건과 근저당 말소·이전 연결관계까지 원본 대조가 필요합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 449,000,000원은 감정가와 동일할 뿐, 이를 시세보다 싸다고 평가할 실거래 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 0원 산정”은 긍정적이지만, “점유 확인 전 확신 금지·가격 메리트도 미확인”으로 정리하는 것이 안전합니다. 권리와 점유를 모두 원본에서 맞춘 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 조건부 검토형입니다.
