전주지방법원 2025타경31901. 대상은 만성동 청옥빌딩 제1동 3층 301호입니다. 등기상 소유자는 주식회사황제이고, 감정평가 이용상태는 사무실입니다. 감정평가서에는 이 호실이 현재 제3자에게 임대되어 있고, 전북특별자치도 발달장애인센터 중 일부로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 소유자 직접점유형이 아니라 임차·전세권 관계를 먼저 확인해야 하는 업무용 구분건물입니다.
가격은 감정가와 최저가가 모두 240,000,000원으로 동일한 신건입니다. 다만 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단할 근거는 없습니다. 이 사건에서는 가격 할인보다 전세권의 실제 인수 여부와 배당 구조가 우선 점검사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31901 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1263-4 청옥빌딩 1동 3층 301호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 76 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층, 지상6층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 주식회사황제 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 569,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 전세권 5,000만원이 핵심
2019.11.22. 전주삼천신용협동조합 명의의 채권최고액 182,400,000원 근저당권이 설정됐으나, 현재 자료에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2024.01.05. 한국장애인개발원 명의로 전세금 50,000,000원의 전세권이 설정됐고, 전유부분 건물 전부가 범위로 기재돼 있습니다.
2025.11.12. 전주삼천 신용협동조합의 임의경매개시결정이 기입됐고, 이 날짜가 현재 권리분석상 기준일로 표시됩니다. 전세권은 그보다 앞선 권리이므로 권리자료에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”라고 되어 있습니다. 반면 예상배당에서는 이 전세금 전액을 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 두 판단을 동시에 그대로 확정할 수 없으므로 입찰 전 원본 서류 대조가 필수입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 ‘미상’
| 점유자 | 점유 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국장애인개발원 | 3층 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 등기상 인수 표시 |
전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로 임차인의 대항력을 있다고 단정할 수 없습니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상입니다. 다만 별도로 2024.01.05. 설정된 전세권이 존재하고, 그 전세권의 범위는 전유부분 건물 전부입니다. 감정평가에서도 제3자 임차중이라고 확인되어 있어 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료는 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 240,000,000원인 신건입니다. 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어 최근 시장가격 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 2. 전세권 · 한국장애인개발원 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 185,840,000원 |
배당 시나리오에서는 전세권 50,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 신청채권자의 청구액은 569,000,000원이고 각 회차 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있어, 실제 배당순위와 채권관계는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 동측 인근의 만성법조타운 내에 위치하며 금융기관·사무소 등 업무시설, 음식점·마트 등 근린생활시설과 상업나지가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 만성법조타운 내 가로망이 정비되어 있고 북측으로 일반 및 마을버스가 운행되는 만성중앙로가 지나며, 빌딩까지 중소형 차량 접근이 가능합니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 전체 토지는 평탄한 세로장방형으로 상업·업무용 토지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,860,000원/㎡, 토지면적 720.4㎡입니다.
- 설비. 위생설비·소화설비·승강기설비와 지하주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태 차이. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이나 현재는 사무소로 사용하고 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸·인수 여부. 한국장애인개발원의 50,000,000원 전세권이 낙찰로 소멸하는지 실제 매수인에게 승계되는지를 원본 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 대항력 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 미상입니다. 점유개시 시점과 사업자·전입 관련 자료를 추가 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 청구액 569,000,000원에 비해 시나리오상 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있으므로 채권 이전과 배당순위를 원등기에서 대조하세요.
- 현 점유자 확인. 감정평가서상 제3자가 임차중이고 사무실로 이용 중이므로 낙찰 후 인도·명도 가능성과 실제 사용자를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 240,000,000원을 시세로 간주하지 말고 인근 업무·근린생활시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 공부와 현황. 공부상 제1종근린생활시설(의원), 현재 사무소 사용이라는 차이가 있으므로 향후 사용계획과 관련한 행정상 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘전세권의 결론’을 확정해야 한다
이 사건은 감정가와 최저가가 240,000,000원으로 같은 신건이고, 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 대신 권리 쪽에는 명확한 확인과제가 있습니다. 한국장애인개발원 명의 50,000,000원 전세권이 존재하며, 권리자료에서는 매수인 인수로, 배당 시나리오에서는 전액배당·인수 0원으로 서로 다르게 나타납니다.
여기에 전입신고일도 확인되지 않아 임차인의 대항력은 가능·미상입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “신건 2.4억, 인수 0원”으로 정리할 사건이 아닙니다. 전세권의 소멸 여부와 실제 점유관계를 원본에서 확정한 뒤 가격을 검토하는 것이 우선입니다. 권리 결론이 확정되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.
