창원지방법원 2025타경249. 마산역 남동측 인근의 석전동 224-4 토지와 공작예식장 관련 건물 등을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 3,036㎡이고, 감정평가상 지하 2층·지상 7층 건물, 지상 3층 건물, 지상 5층 건물이 포함됩니다. 제시외 건물과 구축물인 주차장도 매각 대상에 포함되며, 토지 지상의 정원석과 정원수는 토지가격에 포함됐습니다.
권리구조의 기준점은 2011.01.04. 신한은행 근저당권 4,615,000,000원입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당 2건과 국세·지방세 압류 4건, 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 신고·조사된 임차인은 없어 대항력 보증금 인수도 없습니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 인수액이 더해지지 않은 6,115,018,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경249 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 224-4 공작예식장 · 경상남도 창원시 마산회원구 3·15대로 708 |
| 용도 / 규모 | 근린시설 + 토지 · 토지 3,036㎡ · 지하 2층/지상 7층, 지상 3층, 지상 5층 건물 |
| 현황 이용 | 예식장 관련 시설·공실·폐문, 7층 일부 주택, 모델하우스, 근린생활시설·사무실·공실 |
| 소유자 | 권영숙 (2003.11.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 17,828,040,800원 / 6,115,018,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 4,823,492,881원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 구축물(주차장) 포함 · 정원석·정원수 토지가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
실제 임차인 0명. 신고·조사된 임차인이 없으므로 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준보다 뒤에 설정된 신한은행 근저당 2건, 창원시·국의 압류 4건과 경매개시결정도 소멸 대상입니다. 2003년부터 2010년 사이 설정됐던 하나은행·르노삼성자동차·신한은행·농업협동조합중앙회 관련 근저당과 가압류는 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 가격 해석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 감정가 17,828,040,800원의 34.3%인 6,115,018,000원입니다. 절대금액으로는 감정가보다 11,713,022,800원 낮지만, 이 차액만으로 저평가라고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 주거용 집합건물이 아니라 토지 3,036㎡와 여러 동의 예식장·자동차영업소· 근린생활시설을 함께 취득하는 구조이며, 공실·폐문과 용도 혼재가 확인됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰·34.3%) | 6,115,018,000원 | 6,051,467,820원 | 318,532,180원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 4,280,512,599원 | 4,235,307,473원 | 2,134,692,527원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 2,996,358,819원 | 2,963,995,231원 | 3,406,004,769원 | 미충족 |
유찰이 한 번 더 진행되면 가정 매각가는 4,280,512,599원, 두 번 더 진행되면 2,996,358,819원으로 내려가지만 채권 미배당액은 각각 2,134,692,527원과 3,406,004,769원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액은 아니지만, 낮은 회수 가능성과 반복 유찰이 결합된 물건임을 보여주는 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,115,018,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 63,550,180원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 신한은행 | 4,615,000,000원 | 4,615,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 신한은행 | 585,000,000원 | 585,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 신한은행 | 1,170,000,000원 | 851,467,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 6,370,000,000원 중 6,051,467,820원이 배당되고, 을구 12번 근저당에서 318,532,180원의 미배당이 발생하는 가정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산역 남동측 인근에 위치하며 주위는 상업시설·업무시설·숙박시설 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 석전동 224-4 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 다른 토지 일부는 인접 필지를 경유해 차량 접근이 가능합니다.
- 예식장 건물. 지하 2층·지상 7층으로 예식장 관련 시설이나 현황은 공실 및 폐문 상태이며, 7층 일부는 주택으로 이용 중입니다.
- 자동차영업소 건물. 공부상 자동차영업소인 지상 3층 건물이나 전체 임대 후 내부에 모델하우스가 설치돼 있습니다.
- 근린시설 건물. 지상 5층 건물은 근린생활시설·사무실·공실 등으로 이용되며, 5층 일부는 계단실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 고정된 난방설비는 없고 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 있으나 정상 작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 토지. 3,036㎡의 대지로 일반상업지역, 평지, 부정형, 광대소각 조건입니다. 공시지가는 2,565,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)에 해당하고 광로3류와 소로3류에 접합니다.
- 공부 확인. 매각물건명세서에는 건물 1·2층이 등기부상 각 526.33㎡, 일반건축물대장상 562.33㎡로 기재된 차이가 명시돼 있어 원본 대조가 필요합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고, 동일 권역의 예식장·대형 근린시설·상업용 토지 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건의 세목과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해 예상배당표가 달라질 가능성을 점검해야 합니다.
- 점유·임대관계. 신고된 임차인은 없지만 일부 주택 이용, 모델하우스 설치, 전체 임대 이력이 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건축물 면적. 등기부와 일반건축물대장의 1·2층 면적 차이, 각 동의 실제 구조와 사용 범위를 원본 서류 및 현황과 대조해야 합니다.
- 설비 작동. 승강기·소방·급배수설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았으므로 가동 상태를 점검해야 합니다.
- 접근 관계. 일부 토지는 인접 필지를 경유해 차량 접근하므로 실제 진입 경로와 이용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·각 건물·제시외 건물·주차장 구축물·정원석·정원수의 포함 범위를 매각목록과 현장에서 일치시켜야 합니다.
- 회차 전략. 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 채권 미배당과 반복 유찰 폭도 커집니다. 낮은 가격 자체보다 활용계획과 처분 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 자산은 단순하지 않다”
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 등기상 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2011년 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 담보권·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 권리가 아니라 대형 혼합 상업시설의 실제 가치와 활용 가능성입니다.
예식장 관련 시설의 공실·폐문, 7층 일부 주택, 모델하우스, 근린생활시설·사무실·공실의 혼재, 설비 작동 여부와 건축물대장 면적 차이, 일부 토지의 인접 필지 경유 접근을 함께 검토해야 합니다. 최저가 6,115,018,000원은 감정가의 34.3%지만, 이 수치만으로 싸다고 말할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요, 운영·환금성은 경계. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 취득 후 무엇으로 사용하고 누구에게 다시 처분할 수 있는지에 있습니다.
