전주지방법원 2025타경30297. 남원시 금동 198-2 소재 기타 + 토지 물건으로, 감정평가 이용상태상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.06.04 설정된 곽대신 근저당권, 채권최고액은 300,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 말소기준권리만 보고 “인수 없음”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 임차인 SHEN SHUZI(한국명 심숙자)가 전부를 점유하고, 전입일은 2015.09.24로 2020.06.04 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 200,000원이며 확정일자와 배당요구는 확인되지 않습니다. 제공된 배당 산정에서는 보증금 전액 5,000,000원을 매수인 인수로 계산했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 금동 198-2 · 전북특별자치도 남원시 고샘길 15-13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김춘남 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 22,171,600원 / 22,171,600원 (신건) |
| 청구금액 | 285,089,078원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.04 을구 1번 근저당권 · 곽대신 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 정보 | 대 · 50.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 213,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차보증금은 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SHEN SHUZI(한국명 심숙자) | 전부 | 2015.09.24 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 5,000,000원 인수 |
확정일자는 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 이 사건의 배당 계산은 임차보증금을 배당하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 잡고 있으므로, 현재 회차 기준 낙찰대금 22,171,600원만 보는 것이 아니라 보증금 인수를 더한 실질취득 27,171,600원을 자금 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,171,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 799,089원 |
| 인수 · SHEN SHUZI(한국명 심숙자) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 곽대신 | 300,000,000원 | 21,372,511원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 300,000,000원 중 예상배당은 21,372,511원이고, 미배당은 278,627,489원입니다. 임차보증금 5,000,000원은 배당 0원·매수인 인수로 계산됐습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조 — 최저가와 인수액을 함께 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 22,171,600원 | 5,000,000원 | 27,171,600원 | 278,627,489원 |
| 1회 유찰 · 80% | 17,737,280원 | 5,000,000원 | 22,737,280원 | 282,981,991원 |
| 2회 유찰 · 64% | 14,189,824원 | 5,000,000원 | 19,189,824원 | 286,465,593원 |
보증금 5,000,000원은 현재 최저가보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 어느 회차든 표시된 낙찰가에 5,000,000원을 더한 금액이 실제 자금 부담의 출발점입니다. 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 현황·토지 리스크 — 이 사건의 실질 난도
- 일괄매각. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 지적경계. 토지는 인접지와 지적경계가 불분명하며 정확한 경계 확인을 위해 별도 측량이 필요할 가능성이 있습니다.
- 건물 소재. 공부상 소재지번은 198-2번지이나 현황은 198-2, 197-23, 197-30번지 지상에 소재합니다.
- 지붕 차이. 공부상 “시멘트기와지붕”이나 현황은 “판넬지붕”입니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며, 변소로 이용 중인 건물도 포함돼 있습니다.
- 토지. 제공된 토지 정보는 지목 대, 50.0㎡, 평지·부정형, 세로한면(불), 일반상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·고도지구(10층 이하)·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·건축 등 허가제한지역에 해당합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 춘향골공설시장 북동측 인근의 시 중심지 간선도로 후면 단독주택지대로, 간선도로변에 근린생활시설·공공시설·시장이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 소형 차량 출입이 가능하고 시내버스 승강장이 있으나, 간선도로 접근성 등 제반 교통여건은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 주택 부분은 목조 판넬지붕 단층으로 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지, 목재창 구조이며 기본 위생설비와 유류온수 보일러설비가 되어 있습니다.
- 토지 형상. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 현황조사에서는 임차인 1명이 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 5,000,000원. 최저가에 더해 실질취득 자금으로 반영하세요.
- 명세서·현황조사 대조. 명시 인수권리 “해당사항없음” 문구와 선순위 전입 임차인의 실제 권리관계를 원문으로 다시 확인하세요.
- 전입·점유 확인. SHEN SHUZI(한국명 심숙자)의 실제 점유 지속 여부와 보증금·임대차 관계를 확인하세요.
- 경계 측량. 198-2와 인접지의 지적경계, 건물의 197-23·197-30번지 소재 관계를 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 세금 변수. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 22,171,600원 또는 실질취득 27,171,600원이 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “최저가보다 권리·경계 확인이 먼저”
이 사건의 숫자만 보면 신건 최저가는 22,171,600원입니다. 그러나 실제 매수인 부담은 대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원을 더한 27,171,600원으로 계산해야 합니다. 더 큰 변수는 가격 자체보다 현황입니다. 인접지와 지적경계가 불분명하고, 건물이 공부상 지번 외 197-23·197-30번지에도 걸쳐 있으며, 공부와 현황의 지붕 형태도 다릅니다. 여기에 선순위 전입 임차인까지 존재합니다. 말소되는 근저당만 보고 단순 권리물건으로 접근하기보다, 임차관계와 경계·건물 현황을 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
