전주지방법원 2025타경30297. 남원시 향교동 376-27의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 주택 및 변소로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 하태봉이고, 현재 권리분석의 기준점은 2010.04.08. 남원축산업협동조합 근저당권 39,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 곽대신 명의 300,000,000원 근저당과 관련 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 SHEN SHUZI(한국명 심숙자)가 전부를 점유하는 것으로 조사됐고, 보증금 5,000,000원·월세 200,000원, 전입일은 2015.09.24.입니다. 전입이 말소기준권리보다 5년 이상 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 배당요구 여부와 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30297 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 향교동 376-27 · 광천남길 766-24 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 · 변소 포함 |
| 토지 | 대 · 192.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 하태봉 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 88,153,400원 / 88,153,400원 (신건) |
| 청구액 | 285,089,078원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2010.04.08. 접수된 남원축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2020.06.04. 설정된 곽대신의 근저당권 300,000,000원, 2024.03.07. 신용보증기금의 근저당권부채권 압류, 2026.01.06. 국민은행 압류, 2026.04.15. 배유선 압류 및 2025.12.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SHEN SHUZI(한국명 심숙자) | 전부 | 2015.09.24 | 5,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
전입일 2015.09.24.는 말소기준 2010.04.08.보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 보증금 5,000,000원은 낙찰자에게 승계되는 금액이 아니며, 현황조사 기준 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 가능 여부는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,153,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,986,761원 |
| 1. 근저당 · 남원축산업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 근저당 · 곽대신 | 300,000,000원 | 47,166,639원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 339,000,000원 중 예상배당은 86,166,639원이며, 252,833,361원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 88,153,400원 | 86,166,639원 | 252,833,361원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 70,522,720원 | 68,853,311원 | 270,146,689원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 56,418,176원 | 55,002,649원 | 283,997,351원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 88,153,400원에서 70,522,720원, 56,418,176원으로 내려가고 채권자의 미배당 규모는 반대로 커집니다. 다만 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원으로 계산돼, 채권자 미회수와 매수인 승계는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이고 별도 변소가 포함됩니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 건물구조. 목조 판넬지붕 단층, 벽돌조 슬래브지붕 단층, 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물이 조사됐습니다.
- 설비. 기본 위생설비와 유류온수 보일러 또는 도시가스 보일러 설비가 확인됩니다.
- 입지. 향교동행정복지센터 북동측 인근의 시내 간선도로 후면 단독주택지대로, 소규모 근린생활시설·공공시설·아파트단지가 산재합니다.
- 교통. 소형 차량 통행이 가능하고 시내버스 승강장이 인근에 있으며, 간선도로 접근성 등 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 192.0㎡의 대지, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 176,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(8층 이하)·가축사육제한구역·영산강·섬진강 건축 등 허가제한지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력 없는 임차인 1명이 전부를 점유하고 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차인의 배당요구 여부와 확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본과 배당요구 종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이므로 현황과 감정 대상 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 권리이전·압류 이력. 곽대신 근저당권에는 이전·가처분·사해행위취소·채권압류 이력이 복수 존재하므로 등기부 원문을 기준으로 최종 권리상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “미배당이 크지만, 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 채권자의 미배당 위험과 낙찰자의 인수 위험을 혼동하지 않는 것입니다. 신건 최저가 88,153,400원으로는 근저당 채권 339,000,000원을 전액 배당할 수 없어 252,833,361원이 남지만, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 현황조사 임차인 역시 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수는 0원입니다.
다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 가능성, 배당요구·확정일자가 확인되지 않은 임차인, 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건은 반드시 원본에서 재확인해야 합니다. 시세 자료가 없으므로 이 리포트에서는 최저가가 시장가격 대비 싸거나 비싸다는 판단은 하지 않습니다. 권리상 인수는 낮지만, 세금·점유·현황 확인이 입찰의 핵심인 물건입니다.
